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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산' 카테고리의 글 목록

부동산강제경매절차 관습법상 법정지상권 성립여부

 

 

관습상 법정지상권이란 한 사람에게 속했던 토지와 건물이 강제경매나 공매 등에 의해 소유자가 다르게 되더라도 건물을 소유한 사람이 토지를 계속 이용할 수 있도록 하는 권리를 말합니다. 오늘은 이와 관련해서 강제경매로 인한 법정지상권의 성립여부는 어떤 기준으로 결정되는지 판례를 통해 알아보겠습니다.

 


지난 2005 6월 ㄱ씨는 전남 ㄴ군에 위치한 토지 391㎡를 사들여 소유권이전등기를 마쳤는데요. 토지에는 ㄷ씨 소유의 건물이 있었습니다. 그런데 이 건물은 ㄱ씨의 토지매매 이전인 2003 10월 ㄷ씨의 채권자인 ㄹ협동조합이 가압류등기를 해서 2004 9월 가압류에 의한 부동산강제경매절차가 진행중인 건물이었습니다.

 

부동산강제경매절차가 진행 중이던 2005 11월 ㄱ씨는 ㄷ씨로부터 건물을 사들여 소유권이전등기를 했지만, 2006 6월 강제경매로 인해 ㅁ씨에게 건물이 매각됐고, ㄱ씨 명의의 소유권이전등기는 말소 되었습니다


이에 ㄱ씨는 ㅁ씨가 권한 없이 자신의 토지를 점유하고 있다며 건물을 철거하고, 토지를 인도하라고 주장하며 소송을 냈는데요. 그러나 ㅁ씨는 부동산강제경매절차로 인한 관습법상 법정지상권을 취득했기 때문에 토지를 점유할 권리가 있다고 주장했습니다.

 


이번 소송 사건에서 1심 재판부는 원고인 ㄱ씨의 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 2심 재판부에서는 건물 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득하기 위해서 강제경매를 위한 압류가 있은 때로부터 계속해서 토지와 건물이 동일소유자에게 속할 필요가 없고, 경락 당시 동일한 소유자에게만 속하면 된다고 말했는데요


따라서 ㅁ씨가 건물을 경락 받을 당시 ㄱ씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 가지고 있었기 때문에 관습법상 법정지상권이 성립한다며 원고 패소 판결을 내렸습니다.

 


이어진 상고심에서 대법원 전원합의체는 토지 소유권 등기명의자 ㄱ씨가 토지를 부당하게 사용하고 있으니 건물을 철거해 달라건물 소유자 ㅁ씨를 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 하급심으로 돌려보냈습니다.

 

대법원 판결문에서 부동산 강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 그 절차상 압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 정해진다고 설명했는데요


이어 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인해 매수인에게 이전된 경우, 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립하는가에 대한 문제는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 했을 때가 아니라 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다고 밝혔습니다.

 


이어서 강제경매개시 결정 이전에 가압류가 있는 경우 그 가압류가 강제경매로 인해 본 압류로 이행돼 가압류집행이 본 집행에 포섭됨으로써 당초 본 집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다"고 지적했는데요


따라서 "경매의 목적이 된 부동산에 대해 가압류가 있고 그것이 본 압류로 이행 돼서 부동산강제경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유였는지 판단해야 한다"고 설명했습니다.

 

재판부는 "ㅁ씨가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 같은 사람이 이 사건 토지와 지상 건물을 소유했는지 여부를 따져서 건물에 대해 관습법상 법정지상권이 성립한다고 판단한 원심은 관습법상 법정지상권의 성립시기에 관한 법리를 오해한 것이다"라고 덧붙였습니다.

 


이번 판례와 비슷한 부동산 경매절차로 인한 분쟁이 있으시거나, 관습법상 법정지상권에 대해 법률상담이 필요하시다면 부동산 관련 법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시고 문제를 원만히 해결하시기 바랍니다.

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

이주대책 농지보전부담금 내야 되나?

 

 

지자체의 도로건설 및 공원조성 등의 공익사업이 시행되면 그 곳에 살았던 주민들을 이전하게 되는데요. 이런 주민들을 이주대책 대상자라고 하며, 이주대책의 일환으로 주택을 공급하게 되는데 이때 분양대금을 내야 합니다


옛 공익사업법 제78 4에 따르면 이주정착지에 대한 도로, 급수수시설, 배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어 있어야 하며 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다고 규정되어 있는데요.

 

그렇다면 생활기본시설 설치비용에 농지보전부담금 및 폐기물시설부담금 등도 포함될 수 있을지 관련한 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 


서울시와 B구 등은 도로개설, 공원조성 등 공익사업을 위해 A씨 등의 부동산을 협의취득 또는 수용재결을 통해 취득한 다음 이를 철거했습니다


그리고 2011 A씨 등에 대한 이주대책의 일환으로 주택공사가 공급하는 C아파트를 특별공급주택으로 분양했는데요. 분양가에는 도로용지 비용과 하수도시설 원인자 부담금, 기타 기반시설 설치비 등이 포함되어 있었습니다.

 


이후 분양대금을 완납한 A씨 등은 2015 2 "서울시와 B구 등이 특별공급주택을 분양하면서 일반 수분양자들과 동일하게 생활기본시설 설치비용을 포함해 분양대금을 산정했다" "서울시 B구 등은 약 54900만원을 반환하라"며 소송을 제기했습니다.

 

이번 사건을 심리한 법원은 이주대책대상자 A씨 등 20명이 서울시와 B구 등 9개 구청을 상대로 낸 부당이득금 청구소송에서 서울시와 B구 등 7개 구는 A씨 등 13명에게 약 2500만원을 지급하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다



그러나 재판부는 분양가에 포함된 하수도시설 원인자 부담금 등 일부에 대해서만 반환을 인정하고, 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등에 대해서는 반환할 필요가 없다고 판단을 내렸는데요.

 

이와 같은 판단의 이유에 대해 판결문을 통해 살펴보면 사업시행자는 이주대책의 일부로써 생활기본시설을 설치해 이주대책대상자들에게 제공할 의무가 있다고 설명했습니다.


그러면서 옛 공익사업법 제78 4항에 규정된 생활기본시설은 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 되어 있는 도로 및 상하수도시설, 전기, 통신, 가스시설 또는 지역난방시설 등의 간선시설을 의미한다고 밝혔습니다.

 


따라서 “A씨 등에게 분양된 특별공급주택에 대한 분양가에 도로용지비 및 대지조성비가 분양대금에 포함되어 있다고 단정할 증거는 없고, 농지보전부담금, 폐기물처리시설 설치부담금 등은 서울시 등이 설치할 의무가 있는 간선시설의 설치비용으로 보기 어렵다고 판시했습니다.

 

덧붙여 재판부는하수도시설 원인자 부담금 등은 생활기본시설 설치비용에 해당한다서울시와 B구 등이 분양대금에 이를 포함시킨 것은 강행법규에 위배되어 무효이기에 A씨 등에게 부당이득을 반환할 의무가 있다고 설명했습니다.

 


따라서 정리하면 지방자치단체가 공익사업 시행에 따른 이주대책 대상자들에게 특별공급주택을 분양할 때 농지보전부담금 또는 폐기물처리시설 설치부담금 등을 포함시킨 것은 정당하다는 법원의 판결이었는데요


이와 같이 지방자치단체의 공익사업 등으로 분쟁이 발생하셨거나, 재건축 및 재개발 사업으로 인해 소송을 준비하고 계신 경우 다수의 부동산 소송을 도와드린 경험이 있는 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 분쟁을 해결하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

토지매매대금 양도불가 하면

 

 

부동산 매매계약을 한 뒤 일방의 귀책사유로 인해 계약을 취소하려는 경우에는 계약금 및 손해금을 배상해줘야 할 수 있는데요. 만약 당사자 쌍방의 귀책사유가 없는 경우 매매계약 해제가 됐다면 매도인이 토지매매대금에 대해서만 반환하면 되는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 


지난 2001 10월 경기도 성남시 일부 지역이 택지개발 예정지구가 되면서 A씨의 토지도 택지지구에 편입됐습니다


이후 A씨는 보상안내에 따라 생활대책용지 6평을 공급받을 수 있는 자격이 생기게 됐는데요2006 7 A씨는 자신이 공급 받을 생활대책용지 6평에 대해 B씨에게 5200만원에 팔았습니다.

 


2007 8 A씨는 생활대책용지 공급대상자로 최종 선정됐는데 이 때 두 사람의 거래에 새로운 문제가 생겼습니다. 성남시가 생활대책용지의 공급대상자로 선정된 사람들이 자율적으로 조합을 구성해 성남시와 공급계약을 맺고 조합 명의로 용지를 공급받는다는 내용의 생활대책용지 공급공고를 발표한 것이었는데요.

 

이후 A씨는 다른 공급대상자들과 함께 비법인사단인 상가조합을 조직해 조합원이 됐습니다. 이 조합의 정관은 조합원은 조합이 토지 소유권이전등기를 하기 전 조합에서 탈퇴해서는 안 되고, 조합원의 각 지분권은 개별적으로 양도할 수 없다'고 규정돼 있었습니다


이로 인해 A씨와 B씨 두 사람은 특별한 잘못을 하지 않았지만 토지 명도가 불가능해진 것이었는데요. 결국 B씨는 땅을 넘겨받을 수 없게 되자 이미 지급한 토지매매대금을 돌려달라며 A씨를 상대로 소송을 냈습니다.

 


법원에서는 B씨가 A씨를 상대로 토지매매대금을 돌려달라며 낸 부당이득금반환 청구소송에서 “A씨는 B씨에게 5200만원을 반환하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다


이와 같이 판결한 이유는 “A씨와 B씨가 매매계약을 체결한 뒤 양측의 귀책사유 없이 토지 양도불가 상태가 되면서, 매매계약 체결 당시 존재하지 않았던 이유로 매매의 목적을 달성할 수 없게 되자 무효가 됐기 때문에 A씨는 B씨에게 이미 받은 토지매매대금 5200만원을 돌려줘야 한다고 밝혔습니다.

 


이어서 재판부는 두 사람이 매매계약 체결 당시 목적물을 생활대책용지 6으로 특정했는데 당시엔 한국토지주택공사가 생활대책용지의 구체적 공급방안을 발표하지 않았었고, 시간이 지나 구체적 공급 방안이 알려진 점에 비춰볼 때 계약의 목적물은 생활대책용지에 대한 권리에 해당하고 A씨가 조합원으로써 가지게 될 권리라고 보기 어렵다고 설명했습니다.

 


지금까지 판례를 정리하면, 토지 매매를 하기 위해 계약을 체결했지만 당사자의 귀책사유 없이 토지 양도불가 상태가 됐다면, 매도인은 매수인에게 토지매매대금을 반환해야 한다는 법원의 판결을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이처럼 건물 및 토지를 매매하시면서 발생할 수 있는 분쟁에 대해 법률적 자문이 필요하시거나, 부동산과 관련한 다양한 문제들이 있으시다면 다수의 부동산관련 소송을 진행한 경험이 있는 김명수변호사에게 문의하시고 분쟁을 원만히 해결하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

건물매매계약서 명의대여 했다면

 

 

건물을 매매하기 위해서는 소유자가 매수인과 적법한 절차에 따라 계약서를 작성하고 관할 관청의 허락을 받아야 하는데요. 만약 건물의 소유자가 혼수상태 등으로 권리행사를 하지 못하는 상황이라면, 자녀가 명의대여 해 건물매매를 할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


ㄱ씨의 어머니는 2014 3월 암으로 병원에 입원한 뒤 같은 해 4 15일 혼수상태가 됐습니다. 그런데 이튿날 ㄱ씨의 어머니가 서울시 00 00동에 있는 2층 건물을 사위인 ㄴ씨에게 95000만원에 매도한다는 건물매매계약서가 작성됐는데요. 이 과정에서 ㄱ씨의 둘째 형이 어머니를 대신해 건물매매계약서에 도장을 찍고 인감증명서를 발급받아 소유권이전등기를 마쳤습니다.

 


다음날인 4 17일 ㄱ씨의 어머니는 사망했고, ㄴ씨는 같은 해 12월 자신의 사촌동생 ㄷ씨에게 이 건물의 소유권을 넘겼는데요. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 ㄱ씨는 2015 3어머니가 의사능력이 없던 상태에서 이뤄진 소유권이전등기라며 ㄴ씨와 ㄷ씨를 상대로 소송을 제기했습니다.

 


혼수상태인 어머니 명의의 건물을 자녀가 대신 건물매매계약서를 작성해 매도한 사건에 대해 법원은 어떠한 판결을 내렸는지 알아보겠습니다


법원은 해외에 살고 있는 ㄱ씨가 매형인 ㄴ씨와 ㄴ씨의 사촌동생 ㄷ씨를 상대로 낸 소유권이전등기 말소등기 청구소송에서 ㄴ씨 등은 말소등기절차를 이행할 의무가 있다며 원고 승소 판결을 내렸습니다.  

 


재판부는 ㄴ씨가 장모님께서 2013년 건물을 자녀들에게 상속할 경우 상속세가 많이 부과될 것을 걱정해 내게 건물을 사 줄 것을 부탁했는데, 병세가 급속히 악화되자 이런 사실을 알고 있던 ㄱ씨의 둘째 형이 장모님의 허락을 받아 건물매매계약서를 작성하고 매매했다고 주장했다고 말했는데요


그러나 장모 소유의 건물을 매수할 자력이 없던 ㄴ씨가 고가의 이 건물을 매수했다는 것을 쉽게 납득하기 어렵다고 밝혔습니다이어 건물매매계약서가 작성될 당시 망인은 혼수상태에 빠져 있어 건물의 매매행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 의사능력이 없었던 것으로 보인다고 판단했는데요


따라서 ㄴ씨 명의의 등기는 망인의 의사에 기하지 않고 마쳐진 것으로 추정력이 번복돼 원인 없는 무효의 등기이고 이에 터 잡아 마쳐진 ㄷ씨의 등기 역시 무효라고 판시했습니다.

 


이번 판례에서 볼 수 있듯이 혼수상태에 빠진 환자의 명의를 빌려 대신 부동산매매를 한 경우 그러한 건물매매계약서는 무효가 된다는 법원의 판결이 나왔습니다.

 

부동산매매 및 계약과 관련하여 상세한 법률상담이 필요하시거나, 실제 부동산 매매를 하시면서 분쟁이 발생하신 경우 부동산법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 원만히 해결을 보시기 바랍니다.  



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

안양부동산변호사 토지보상금 청구기간

 

 

특정한 공익사업을 위해 법률이 정한 절차에 따라 국가나 지방자치단체 및 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권 등을 취득하는 것이 토지수용인데요. 이렇게 강제적인 토지수용이 이뤄질 경우 토지보상금을 청구할 수 있습니다


오늘은 보상금 청구와 관련한 법률이 위헌이라고 주장하여 헌재에 헌법소원을 낸 사건이 있었는데요. 헌재는 어떠한 결정을 했을지 안양부동산변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 


A씨는 국토교통부 중앙토지수용위원회의 수용재결서를 받은 뒤 60일이 지나 법원에 보상금 증액을 요구하는 소송을 제기했습니다. 이후 재판 과정에서 A씨는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85 1대한 위헌법률심판을 제청해 줄 것을 법원에 신청했지만 기각되자 헌법소원을 냈는데요.

 


A씨가 위헌법률이라고 주장한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제85 1행정소송의 제기와 관련한 것입니다


안양부동산변호사와 함께 조항을 살펴보면, 사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 재결에 불복할 때 재결서를 받은 날부터 60일 이내, 이의신청을 거쳤을 때에 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 30일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다고 되어 있습니다.

 


안양부동산변호사의 법률 자문이 필요할 수 있는 이와 같은 헌법소원 사건에 대해서 헌법재판소는 어떠한 결정을 내렸을지 알아보도록 하겠습니다


헌법 재판소는 A씨가 토지보상금 증감 청구소송의 제소기간을 제한한 공익사업법은 재판청구권을 침해해 위헌이라며 낸 헌법소원 사건에서 최근 재판관 전원 일치 의견으로 합헌 결을 내렸습니다.

 

헌법재판소는 이번 결정에 대해 토지수용과 관련된 공익사업은 국민경제에 중대한 영향을 주는 경우가 대부분이므로 이를 신속하고 안정적으로 진행해야 한다고 말했는데요. 그러므로 공익사업의 안정적인 시행을 위해 수용대상 토지의 수용여부 못지않게 토지보상금을 둘러싼 분쟁 역시 조속히 확정해야 할 필요성이 있다고 지적했습니다.

 


이어서 협의 및 수용재결 단계를 거치며 오랜 기간 보상금 액수에 대해 다퉈 온 토지 소유자는 수용재결의 보상금 액수에 관해 보상금 증감 청구소송을 제기할 것인지 결정하는데 있어서 많은 시간이 필요하지 않다고 설명했는데요


따라서 재판을 청구할 수 있는 기간을 정하는데 있어 재결서를 받은 날부터 60일 이내의 기간이 보상금 증감청구 소송을 제기하려는 토지소유자의 재판청구권을 부당하게 침해한다고 볼 수 없다고 밝혔습니다.

 


지금까지 안양부동산변호사와 함께 살펴본 헌법소원사건에서 헌재는 보상금 증감 청구소송의 제소기간을 '재결서를 받은 날부터 60'로 제한하고 있는 공익사업법은 헌법에 위반되지 않는다는 결정을 내렸습니다.

 

토지보상금 청구소송과 관련하여 더욱 상세한 법률 해석이 필요하시거나, 실제 분쟁사안이 있으신 경우에는 안양부동산변호사 김명수변호사에게 법률 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 긍정적인 결과를 얻으시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

과천부동산변호사 전세보증금 반환

 

 

만약 공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 현관에 적힌 호수와 부동산등기부 상의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 됐다면, 공인중개사는 손해배상 책임이 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


ㄱ씨는 2011 3월 ㄴ씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 보증금 9500만원에 2년간 임차했는데요. ㄴ씨는 현관문에 표시 된 대로 '303'라고 임대차계약을 중개했고 ㄱ씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302' 였습니다.

 

2013 3월 임대차계약을 갱신한 ㄱ씨는 같은 해 10월 부동산등기부상 '303지만 현관문 표시로는 '302인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐는데요


현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 ㄱ씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐습니다.

 


ㄱ씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데요. 중개업자 ㄴ씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 ㄱ씨는 이런 사실을 전혀 몰랐습니다


보증금을 돌려받을 길이 막힌 ㄱ씨는 ㄴ씨와 공인중개협회를 상대로 각각 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈습니다.

 


이와 같은 분쟁이 발생한 때에는 과천부동산변호사에게 자문을 구하시는 것이 원만한 해결을 위해 도움이 되는데요. 법원은 이 사건에 대해 어떠한 판결을 내렸는지 알아보도록 하겠습니다


중앙지법은 임차인 ㄱ씨가 공운중개사 ㄴ씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 ㄴ씨와 협회는 각각 3800만원을 지급하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.

 

재판부는 "ㄴ씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시와 현관 등에 부착된 현황상 표시가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔습니다.

 


이어 "이 때문에 ㄱ씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303' 어느 쪽에도 임대차보증금 반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다" "ㄴ씨와 협회는 ㄱ씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 설명했는데요.

 

다만 "ㄱ씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 ㄴ씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했습니다.

 


부동산 매매 및 임대, 경매 등에 관하여 분쟁이 발생하신 경우 과천부동산변호사에게 법률자문을 구하시는 것이 도움이 되는데요. 다수의 부동산관련 소송을 해결한 경험이 있는 과천부동산변호사 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 원만히 해결하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

임대차분쟁 계약해지 하더라도

 

 

임대차계약해지를 할 때 임차인은 한 명이지만 임대인이 공동으로 지분을 갖고 있는 공동임대인일 경우, 계약해지의 의사를 누구에게 물어야 할까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 알아보도록 하겠습니다.

 


경기도 부천시에 위치한 한 주상복합 건물 3 301호의 공동지분권자인 A씨 등 66명은 2011 B씨와 월 수익금 85%를 차임으로 하는 임대차계약을 체결했는데요. 이후 임차인인 B씨는 C씨와 2013년부터 2018년까지 보증금 3000만원에 월 차임 740만원을 받기로 하는 전대차계약을 맺었습니다.

 

그런데 B씨가 차임을 연체하자 A씨 등 공동지분권자 가운데 일부는 2014 12“B씨와의 임대차계약해지 한다“B씨와 C씨의 전대차계약은 지분권자의 동의 없이 체결된 무효이므로 점유권이 없는 C씨는 퇴거하고, 301호를 인도하라며 소송을 제기했습니다.

 


이러한 임대차분쟁에서 법원은 A씨 등 49명이 임차인 B씨와 전차인 C씨를 상대로 낸 계약관계 부존재확인 등 청구소송에서 사실상 원고 패소 판결을 내렸습니다. 왜 이번 임대차분쟁에서 공동임대인들이 패소하게 된 것인지 판결문을 통해 알아보도록 하겠습니다.

 


재판부의 판결문에 따르면, “A씨 등은 2014 12월 임차인 B씨가 2번 이상 차임을 연체하자 소장부본 송달로 임대차계약해지 의사표시를 했고, B씨는 답변서에서 A씨 등이 주장한 사실을 인정하는 자백을 했기 때문에 B씨는 부동산을 인도할 의무가 있다고 주장했다고 밝혔는데요


그러나 여러 사람이 공동으로 임대인이 되어 하나의 임대차계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 임대차계약해지 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 임대차계약 전부를 해지해야 한다고 밝혔습니다.

 


따라서 “A씨 등은 임대차계약의 일부 당사자에 불과하고, B씨를 상대로 한 해지 의사표시로 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 보기 어렵다고 설명했는데요. 이어서 “A씨 등이 임대차계약이 해지되었음을 전제로 하는 C씨에 대한 청구는 이유가 없다고 판시했습니다.

 


임대차계약해지와 관련한 임대차분쟁에서 공동임대인 중 일부만 계약해지의 의사를 표시했다면, 임대차계약은 종료되지 않은 것으로 봐 유효하다는 법원의 판단을 살펴볼 수 있었습니다


이와 같은 임대차분쟁은 빈번히 발생할 수 있는데요. 그러나 관련 법률에 대해 어려워하시는 분들이 많으시기 때문에 법률가에게 문의하시는 것이 좋습니다.


따라서 다수의 임대차분쟁을 도와드린 경험이 있는 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 분쟁을 해결하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

공사대금채권 유치권 성립요건이

 


오늘 살펴볼 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다. 이에 대해서 판례를 함께 살펴보며 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 


지난 2008 9A씨 등은 공사대금 15억 원에 목욕탕시설공사 계약을 체결하고 공사에 들어갔습니다. 공사 중인 건물에 근저당권을 설정했던 B금융사는 2009 1월 임의경매를 신청해 건물에 기입등기가 완료됐는데요. 그러자 A씨 등이 같은 해 2월 유치권을 신고하고, 7월 공사를 완료했습니다.

 


이에 B금융사는 유치권 성립요건의 존재를 부정하며 소송을 냈고, 이를 담당한 1심 재판부는 B금융사의 손을 들어줬으나, 2심 재판에서는 "부동산 압류 당시에 공사대금채권이 변제기에 도달해야만 하는 것은 아니다"라며 원고 패소 판결을 내렸습니다. 이후 대법원에서 상고심이 진행되었는데요.

 


B금융사가 목욕탕 공사업자 A씨 등을 상대로 낸 유치권부존재 확인소송 상고심에서 대법원 재판부는 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다


이에 대해 판결문을 통해 자세히 살펴보면, “유치권은 목적물에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 비로소 성립하고, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결절의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후 유치권을 취득한 경우는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 밝혔는데요.

 


이어서 재판부는 비록 A씨 등이 경매개시결정 전에 점유를 시작했다 할지라도 공사대금채권의 변제기가 경매개시 결정 전에 도래했다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는 이상 그와 같은 점유만으로는 유치권이 성립하지 않는다고 말했습니다


그러므로 경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공해 공사대금채권을 취득했다 하더라도 공사대금채권에 기한 유치권으로는 부동산에 과한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 설명했습니다.

 

대법원은 원심의 판결에 대해서 공사대금채권의 변제기 도래 여부와 유치권 성립요건의 시기 및 경매개시결정과의 선후를 따져보지 않은 채 B금융사의 청구를 배척한 잘못이 있다고 지적했습니다.

 


따라서 경매개시결정 전에 점유를 시작했더라도 경매 등기 후에 공사를 완료했다면, 공사수급인은 유치권을 주장할 수 없다는 대법원 재판부의 판단을 살펴볼 수 있었습니다


이처럼 여러분들께 부동산 경매로 인한 부분은 생소하셔서 당혹스러울 수 있습니다. 따라서 이러한 경우 관련 법률에 능한 법률가의 자문을 받으시는 것이 도움이 되실 텐데요다수의 부동산경매와 관련한 분쟁을 해결한 경험이 있는 김명수변호사에게 부동산경매 및 유치권성립요건에 대해 문의하시고 어려운 문제점을 해결하시기 바랍니다. 



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

평촌부동산변호사 중개료 지급할 때

 

 

일반적으로 부동산 매매 및 임대차 계약을 하려고 하면, 부동산 중개업을 하는 공인중개사를 통해 하는데요. 공인중개사는 이러한 계약을 주선하며 매수인과 매도인에게 중개수수료를 받습니다.


오늘은 이와 관련하여 부동산 중개료 지급과 관련한 분쟁을 살펴보고, 어느 정도를 지급해야 할 지 법원의 판단을 평촌부동산변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 


지난 2014년 ㄱ씨는 ㄴ씨를 통해서 한 아파트를 보증금 약 65000만원에 임대했는데요. ㄱ씨는 계약이 체결됨과 동시에 부동산 중개수수료를 지급하기로 했지만, 금액을 따로 정하지는 않았습니다. 이후 ㄴ씨는 임대차 보증금에 법정수수료 비율인 0.8%를 적용하여 약 500만원을 달라고 요구했습니다.

 


여기서 잠시 평촌부동산변호사와 함께 법령을 살펴보면,공인중개사법상 부동산 중개료는 시·도 조례에 위임하고 있는데요


이 사건의 시 조례에 따르면, 임대차 보증금이 3000만원 이상인 임대차계약의 경우 보증금의 0.8% 내에서 부동산 중개료를 정하도록 되어 있습니다. 그런데 ㄱ씨는 공인중개사법과 서울시 조례의 수수료는 상한선을 정한 것일 뿐, 반드시 부동산 중개수수료를 보증금의 0.8% 금액으로 줘야 하는 것은 아니라고 주장했습니다.

 


이에 공인중개사 ㄴ씨가 ㄱ씨를 상대로 중개수수료 청구소송을 냈습니다. 이 소송의 1심 재판부는 ㄴ씨의 주장을 받아들여 중개수수료 약 500만원으로 판단했습니다. 그러나 2심 재판부에서는 임대차 보증금 0.6%인 약 400만원을 적정 수수료라고 판결했습니다


ㄴ씨가 아파트 임대차 계약을 중개하면서 일반적인 경우보다 많은 노력을 들였다고 볼 만한 사정이 없기 때문에 중개보수를 조례에서 정한 상한에 못 미치는 금액으로 정할 수 있다는 판단이었는데요.

 


이후 대법원 재판부로 넘어간 중개수수료 청구소송 상고심은 원고 승소 판결한 원심을 확정했습니다. 이번 부동산 중개료 소송은 소액사건이라는 이유로 별다른 심리 없이 대법원에서 그대로 확정 됐습니다


대법원은 소액사건이라도 법리적으로 의미가 있거나 국민 생활에 영향을 미칠 수 있다면 별도의 판단을 내리지만, 이번 사건에서는 그렇지 않았습니다.

 


지금까지 평촌부동산변호사와 부동산 중개수수료를 따로 정하지 않은 경우 조례에 의한 보수 상한을 모두 지급해야 하는지에 대한 소송을 살펴보았는데요


임대차 계약을 중개하면서 일반적인 경우보다 많은 노력을 들였다고 볼 만한 사정이 없으므로, 조례에서 정한 보수 상한을 모두 지급할 필요가 없다고 판시했습니다.

 


이와 같이 부동산 매매 시 공인중개사에게 지급하는 중개수수료로 인하여 분쟁이 발생하시거나, 관련 법률에 대해 궁금하신 점이 있으신 경우 부동산법률에 능한 평촌부동산변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다


다수의 승소 경험이 있는 평촌부동산변호사 김명수변호사와 함께 소송을 진행하신다면 원만한 해결을 보실 수 있을 것입니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

안양변호사 취득세 과세대상이

 

 

주택의 옥상이 있어야 할 부분에 옥탑방을 짓는 경우가 있는데요. 이 옥탑방도 연면적에 포함시켜 지방세를 내야 할까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부는 어떠한 판단을 했을지 안양변호사와 살펴보도록 하겠습니다.

 


지난 2006년 ㄱ씨는 성남시 ㄴ구에 위치한 2층짜리 단독주택을 신축한 뒤 옥탑방(10.71)을 연면적에서 제외한 322.13㎡를 분당구청으로부터 사용승인을 받아 지방세를 신고했습니다. 그러자 ㄴ구청이 2007 8월 옥탑방도 취득세 과세대상으로 지방세법상 연면적에 포함시켜 고급주택으로 봐 일반주택의 5배 에 해당하는 중과세율을 적용한 뒤 취득세 등을 부과해야 한다고 하자 ㄱ씨가 ㄴ구청을 상대로 소송을 제기했습니다.

 

취득세 과세대상이 되는 고급주택이란 지방세법 및 지방세법 시행령에서 ‘1구 건물의 연면적이 331㎡를 초과하는 것으로 그 건물 가액이 9000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지라고 규정되어 있습니다.

 


안양변호사와 함께 ㄱ씨가 ㄴ구청을 상대로 제기한 취득세 등 부과처분 취소소송에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 지방법원 행정재판부는 ㄱ씨가 옥탑방 면적을 포함하여 중과세를 부과한 ㄴ구청을 상대로 낸 취득세 등 부과처분취소 청구소송에서 원고인 ㄱ씨의 패소 판결을 내렸습니다.

 


안양변호사에게 법률 자문을 구하시면 더욱 쉽게 해결할 수 있는 이와 같은 소송에 대해서 재판부의 판단 근거를 알아보겠습니다. 재판부는 판결문에서 과세대상 건물의 취득 당시 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰일 구조를 갖췄는지 여부에 의해 판단하면 족하다고 말했는데요. 옥탑 부분이 지방세법 시행령상 연면적에 산입됨을 전제로 한 이 사건의 ㄴ구청의 처분은 적법하다고 밝혔습니다.

 


이어서 재판부는 해당 옥탑방은 사방 벽체와 천정으로 둘러싸인 실내공간으로, 그 곳에 설치된 계단을 통해 내부 주거공간과 직접 연결되어 있고, 여타 주거공간과 마찬가지로 바닥이 설치되어 있는 등 주택의 나머지 부분과 일체를 이뤄 경제적 용법에 따라 실제 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖췄다고 판단했습니다.

 

또한 재판부는 이 사건 주택의 연면적 산정에 옥탑부분을 포함할 경우 고급주택의 기준을 약간 상회하므로 취득세 과세대상이라는 점이 비례의 원칙에 반한다고 볼 수 없다고 덧붙였습니다


따라서 안양변호사와 재판부의 판단을 정리하면, 옥탑방도 주거용 구조를 갖췄다면 연면적에 포함시켜 취득세 등 부과대상이 된다는 것이었습니다.

 


지금까지 안양변호사와 옥탑방이 지방세를 내야 하는 주택의 범위 안에 포함되는지 판례를 통해 살펴보았는데요


이와 관련한 법률에 대해 자문이 필요하시거나, 비슷한 분쟁이 발생하셨다면 안양변호사 김명수변호사에게 법률 해석을 문의하시고, 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사