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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산/경매/명도소송' 카테고리의 글 목록

부동산강제경매절차 관습법상 법정지상권 성립여부

 

 

관습상 법정지상권이란 한 사람에게 속했던 토지와 건물이 강제경매나 공매 등에 의해 소유자가 다르게 되더라도 건물을 소유한 사람이 토지를 계속 이용할 수 있도록 하는 권리를 말합니다. 오늘은 이와 관련해서 강제경매로 인한 법정지상권의 성립여부는 어떤 기준으로 결정되는지 판례를 통해 알아보겠습니다.

 


지난 2005 6월 ㄱ씨는 전남 ㄴ군에 위치한 토지 391㎡를 사들여 소유권이전등기를 마쳤는데요. 토지에는 ㄷ씨 소유의 건물이 있었습니다. 그런데 이 건물은 ㄱ씨의 토지매매 이전인 2003 10월 ㄷ씨의 채권자인 ㄹ협동조합이 가압류등기를 해서 2004 9월 가압류에 의한 부동산강제경매절차가 진행중인 건물이었습니다.

 

부동산강제경매절차가 진행 중이던 2005 11월 ㄱ씨는 ㄷ씨로부터 건물을 사들여 소유권이전등기를 했지만, 2006 6월 강제경매로 인해 ㅁ씨에게 건물이 매각됐고, ㄱ씨 명의의 소유권이전등기는 말소 되었습니다


이에 ㄱ씨는 ㅁ씨가 권한 없이 자신의 토지를 점유하고 있다며 건물을 철거하고, 토지를 인도하라고 주장하며 소송을 냈는데요. 그러나 ㅁ씨는 부동산강제경매절차로 인한 관습법상 법정지상권을 취득했기 때문에 토지를 점유할 권리가 있다고 주장했습니다.

 


이번 소송 사건에서 1심 재판부는 원고인 ㄱ씨의 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 2심 재판부에서는 건물 소유자가 관습법상 법정지상권을 취득하기 위해서 강제경매를 위한 압류가 있은 때로부터 계속해서 토지와 건물이 동일소유자에게 속할 필요가 없고, 경락 당시 동일한 소유자에게만 속하면 된다고 말했는데요


따라서 ㅁ씨가 건물을 경락 받을 당시 ㄱ씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 가지고 있었기 때문에 관습법상 법정지상권이 성립한다며 원고 패소 판결을 내렸습니다.

 


이어진 상고심에서 대법원 전원합의체는 토지 소유권 등기명의자 ㄱ씨가 토지를 부당하게 사용하고 있으니 건물을 철거해 달라건물 소유자 ㅁ씨를 상대로 낸 토지인도 청구소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 하급심으로 돌려보냈습니다.

 

대법원 판결문에서 부동산 강제경매절차에서 목적물을 매수한 사람의 법적 지위는 그 절차상 압류의 효력이 발생한 때를 기준으로 정해진다고 설명했는데요


이어 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인해 매수인에게 이전된 경우, 건물의 소유를 위한 관습법상 법정지상권이 성립하는가에 대한 문제는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납 했을 때가 아니라 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 지상 건물이 동일인에게 속했는지 여부를 판단해야 한다고 밝혔습니다.

 


이어서 강제경매개시 결정 이전에 가압류가 있는 경우 그 가압류가 강제경매로 인해 본 압류로 이행돼 가압류집행이 본 집행에 포섭됨으로써 당초 본 집행이 있었던 것과 같은 효력이 있다"고 지적했는데요


따라서 "경매의 목적이 된 부동산에 대해 가압류가 있고 그것이 본 압류로 이행 돼서 부동산강제경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인의 소유였는지 판단해야 한다"고 설명했습니다.

 

재판부는 "ㅁ씨가 매각대금을 완납한 시점을 기준으로 같은 사람이 이 사건 토지와 지상 건물을 소유했는지 여부를 따져서 건물에 대해 관습법상 법정지상권이 성립한다고 판단한 원심은 관습법상 법정지상권의 성립시기에 관한 법리를 오해한 것이다"라고 덧붙였습니다.

 


이번 판례와 비슷한 부동산 경매절차로 인한 분쟁이 있으시거나, 관습법상 법정지상권에 대해 법률상담이 필요하시다면 부동산 관련 법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시고 문제를 원만히 해결하시기 바랍니다.

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

건물매매계약서 명의대여 했다면

 

 

건물을 매매하기 위해서는 소유자가 매수인과 적법한 절차에 따라 계약서를 작성하고 관할 관청의 허락을 받아야 하는데요. 만약 건물의 소유자가 혼수상태 등으로 권리행사를 하지 못하는 상황이라면, 자녀가 명의대여 해 건물매매를 할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


ㄱ씨의 어머니는 2014 3월 암으로 병원에 입원한 뒤 같은 해 4 15일 혼수상태가 됐습니다. 그런데 이튿날 ㄱ씨의 어머니가 서울시 00 00동에 있는 2층 건물을 사위인 ㄴ씨에게 95000만원에 매도한다는 건물매매계약서가 작성됐는데요. 이 과정에서 ㄱ씨의 둘째 형이 어머니를 대신해 건물매매계약서에 도장을 찍고 인감증명서를 발급받아 소유권이전등기를 마쳤습니다.

 


다음날인 4 17일 ㄱ씨의 어머니는 사망했고, ㄴ씨는 같은 해 12월 자신의 사촌동생 ㄷ씨에게 이 건물의 소유권을 넘겼는데요. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 ㄱ씨는 2015 3어머니가 의사능력이 없던 상태에서 이뤄진 소유권이전등기라며 ㄴ씨와 ㄷ씨를 상대로 소송을 제기했습니다.

 


혼수상태인 어머니 명의의 건물을 자녀가 대신 건물매매계약서를 작성해 매도한 사건에 대해 법원은 어떠한 판결을 내렸는지 알아보겠습니다


법원은 해외에 살고 있는 ㄱ씨가 매형인 ㄴ씨와 ㄴ씨의 사촌동생 ㄷ씨를 상대로 낸 소유권이전등기 말소등기 청구소송에서 ㄴ씨 등은 말소등기절차를 이행할 의무가 있다며 원고 승소 판결을 내렸습니다.  

 


재판부는 ㄴ씨가 장모님께서 2013년 건물을 자녀들에게 상속할 경우 상속세가 많이 부과될 것을 걱정해 내게 건물을 사 줄 것을 부탁했는데, 병세가 급속히 악화되자 이런 사실을 알고 있던 ㄱ씨의 둘째 형이 장모님의 허락을 받아 건물매매계약서를 작성하고 매매했다고 주장했다고 말했는데요


그러나 장모 소유의 건물을 매수할 자력이 없던 ㄴ씨가 고가의 이 건물을 매수했다는 것을 쉽게 납득하기 어렵다고 밝혔습니다이어 건물매매계약서가 작성될 당시 망인은 혼수상태에 빠져 있어 건물의 매매행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 의사능력이 없었던 것으로 보인다고 판단했는데요


따라서 ㄴ씨 명의의 등기는 망인의 의사에 기하지 않고 마쳐진 것으로 추정력이 번복돼 원인 없는 무효의 등기이고 이에 터 잡아 마쳐진 ㄷ씨의 등기 역시 무효라고 판시했습니다.

 


이번 판례에서 볼 수 있듯이 혼수상태에 빠진 환자의 명의를 빌려 대신 부동산매매를 한 경우 그러한 건물매매계약서는 무효가 된다는 법원의 판결이 나왔습니다.

 

부동산매매 및 계약과 관련하여 상세한 법률상담이 필요하시거나, 실제 부동산 매매를 하시면서 분쟁이 발생하신 경우 부동산법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 원만히 해결을 보시기 바랍니다.  



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

공사대금채권 유치권 성립요건이

 


오늘 살펴볼 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관해 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리입니다. 이에 대해서 판례를 함께 살펴보며 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 


지난 2008 9A씨 등은 공사대금 15억 원에 목욕탕시설공사 계약을 체결하고 공사에 들어갔습니다. 공사 중인 건물에 근저당권을 설정했던 B금융사는 2009 1월 임의경매를 신청해 건물에 기입등기가 완료됐는데요. 그러자 A씨 등이 같은 해 2월 유치권을 신고하고, 7월 공사를 완료했습니다.

 


이에 B금융사는 유치권 성립요건의 존재를 부정하며 소송을 냈고, 이를 담당한 1심 재판부는 B금융사의 손을 들어줬으나, 2심 재판에서는 "부동산 압류 당시에 공사대금채권이 변제기에 도달해야만 하는 것은 아니다"라며 원고 패소 판결을 내렸습니다. 이후 대법원에서 상고심이 진행되었는데요.

 


B금융사가 목욕탕 공사업자 A씨 등을 상대로 낸 유치권부존재 확인소송 상고심에서 대법원 재판부는 원고 패소 판결한 원심을 파기하고 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다


이에 대해 판결문을 통해 자세히 살펴보면, “유치권은 목적물에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 비로소 성립하고, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결절의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후 유치권을 취득한 경우는 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 밝혔는데요.

 


이어서 재판부는 비록 A씨 등이 경매개시결정 전에 점유를 시작했다 할지라도 공사대금채권의 변제기가 경매개시 결정 전에 도래했다고 볼 만한 특별한 사정이 인정되지 않는 이상 그와 같은 점유만으로는 유치권이 성립하지 않는다고 말했습니다


그러므로 경매개시결정의 기입등기 후에 공사를 완공해 공사대금채권을 취득했다 하더라도 공사대금채권에 기한 유치권으로는 부동산에 과한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다고 설명했습니다.

 

대법원은 원심의 판결에 대해서 공사대금채권의 변제기 도래 여부와 유치권 성립요건의 시기 및 경매개시결정과의 선후를 따져보지 않은 채 B금융사의 청구를 배척한 잘못이 있다고 지적했습니다.

 


따라서 경매개시결정 전에 점유를 시작했더라도 경매 등기 후에 공사를 완료했다면, 공사수급인은 유치권을 주장할 수 없다는 대법원 재판부의 판단을 살펴볼 수 있었습니다


이처럼 여러분들께 부동산 경매로 인한 부분은 생소하셔서 당혹스러울 수 있습니다. 따라서 이러한 경우 관련 법률에 능한 법률가의 자문을 받으시는 것이 도움이 되실 텐데요다수의 부동산경매와 관련한 분쟁을 해결한 경험이 있는 김명수변호사에게 부동산경매 및 유치권성립요건에 대해 문의하시고 어려운 문제점을 해결하시기 바랍니다. 



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

안양변호사 주차장 사용금지





안녕하세요 안양변호사 김명수입니다. 


건물 주차장을 사용하지 못하게 함으로 결국에 법무사 사무실을 제대로 사용할 수 없게 만든 것은 건물주에게 책임이 있다고 판단해서 이것을 이유로 한 법무사의 임대차계약 해지는 적법하여 건물주가 인테리어 비용을 배상하라는 판결이 나오게 되었습니다. 금일은 안양변호사와 함께 이 판례에 대해 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 


안양변호사와 알아보는 주차장 사용금지 사건

제주지방법원에 의하면 법무사 A씨는 법무사 사무실을 운영하기 위하여 2013년 5월에 제주시 이도동 소재의 B씨의 건물 전부에 대하여 보증금 천만 원, 연차임 천만 원, 임차기간 1년으로 임대차계약을 체결하고 나서 내부의 인테리어 공사를 변경하게 되었습니다. 







특히 A씨는 세무사 C씨를 영입하여 함께 사무실을 이용하기로 하고서 연차임을 백만 원을 추가 지급하기로 하면서 건물주 B씨의 동의까지 얻었습니다. 


C씨는 이곳에 사업자 등록을 내었는데요. 그런데 건물주는 A법무사에게 오래전부터 건물 관리비를 사업등록자 기준을 청구해 왔기 떄문에 세무사로부터 관리비를 받아야 한다는 이유로 Y세무사와 직접적으로 임대차 계약서를 작성하게 해 달라고 요청을 해왔다가 거절당했습니다. 







이후에 건물주와 임차인 A법무사는 이 문제로 큰 소리로 언쟁을 벌여왔는데요. 건물주는 언쟁이 있은 후부터 5대를 주차할 수 있는 주차장에 A법무사와 직원들이 주차했던 차량을 빼도록 시비와 욕설을 하다가 주차장 입구에 쇠사슬을 설치하여 자신들의 차량 이 외에는 주차를 못하게 하였습니다. 







법무사사무소 직원과 고객들이 주차장을 이용하지 못하는 불만 등을 제기하자 A법무사는 결국에 사무실을 다른 곳으로 옮겼습니다. 


A법무사가 이곳에 인테리어 공사를 했던 비용과 이전을 하는데 소비했던 비용은 약 2천만 원 가량이나 되었습니다. 이 임차건물에 대하여 원상복구를 하는데 들어가는 공사비용은 약 2천만 원이나 되었으며 계약을 체결할 당시에 임차인이 설치했던 내부시설물을 본인 비용으로 철거해서 원상 복구하기로 되어 있었습니다. 







이에 A법무사는 임대계약 해지의 원인이 건물주에게 있는 만큼씩 보증금과 인테리어 비용 등 총 3천만 원 가량을 물어내야 한다고 주장을 하며 손해배상 청구소송을 내게 되었습니다. 이와 반대로 건물주는 4층 사무실 내부를 원상 복구해 인도를 하고 원상복구비 지급을 요청하는 반소를 제기하였습니다. 


법원은 이번 사건에서 원고가 법무사사무실을 운영할 목적으로 임차하고 고객에게 법무사용역과 세무사용역을 함께 제공하고자 피고로부터 세무사 Y에 관한 전대차에 관하여 동의까지 얻었다고 하며 위와 같은 용역 제공에 있어 직원들과 고객들 빈번한 주차장 이용이 필수적이라고 보는 것이 상당하다 판단하였습니다. 







그러나 피고가 세무사 Y의 임차건물의 사용을 방해하고 나아가 주차장 이용을 못하게 함으로써 결국 원고에게 임차건물을 사용하고 수익하게 하여 해 줄 의무를 이행하지 않았다 보기 때문에 이러한 사유를 이유로 원고가 임대차계약 해지는 효력이 있다 밝혔습니다. 


따라서 피고는 원고에게 임대차계약상 임대차보증금 천만 원과 피고의 채무불이행으로 인하여 원고가 입게 된 손해까지 포함하여 원고에게 지급을 할 의무가 있다 판단하였습니다.


이상 안양변호사 김명수와 함께 주차장 사용금지와 관련된 사건의 판례를 살펴보았습니다. 





 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

부동산경매변호사 시세조사 중요성





안녕하세요 부동산경매변호사 김명수입니다. 


오늘은 부동산경매변호사와 함께 경매 시세조사의 중요성에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다. 부동산경매는 시세보다 싸게 낙찰받는 것이 목표입니다. 만약 낙찰을 받았다고 하더라도 급매와 비슷하거나 시세보다 높은 가격이라면 투자에 실패했다고 봐야합니다. 


특히 초보자들은 경매 현장의 분위기에 휩쓸리게 되어 처음에 본인이 예정했던 가격보다 높은 액수로 입찰하게 되는 경우가 있는데, 이럴 경우 낙찰을 받았다고 하더라도 성공한 입찰이라고 볼 수는 없습니다. 







경매법정 안에는 부동산경매를 단순하게 견학 온 사람도 있으며 대출모집이나 경매회사의 직원들도 있습니다. 이러한 사람들을 보고 입찰자가 많아서 경쟁이 심할 것으로 지레 짐작을 하여 입찰가를 높여서 쓰는 일은 없어야 합니다. 


만약에 그랬다가 단독적으로 입찰이 되거나 2위 입찰자와의 입찰 금액의 차이가 크면 낙찰을 받고도 아쉬워하게 됩니다. 







시세조사는 이런 경우를 만들지 않기 위해 사전작업을 하는 것이라고 생각을 하면 됩니다. 우선 1차적으로 인터넷을 통하여 개략적인 시세와 가격에 대한 추이를 살펴보고 2차로 물건 소재지의 부동산 중개업소를 통하여 매수, 매도 희망가를 확인해야 합니다. 그리고 이러한 시세조사 후에 입찰 예정가를 산정해야만 실수가 줄어들게 됩니다. 







낙찰을 받는 것 자체가 목표가 되서는 안 되며 시세조사를 했던 것보다 훨씬 싸게 낙찰을 받는 것이 목표여야 합니다. 


요즘은 마트에서 물건 하나를 사더라도 가격을 비교하면서 물건을 사는데 하물며 적게는 수천만원에서 많게는 수억원 이상이 투자되고 있는 부동산 물건을 사면서 귀찮다는 이유로 현장 조사 없이 전화 몇 통으로 시세를 알아보고 입찰가 산정을 하는 사람들이 있습니다. 이것은 정말 어리석은 행동인데요.







경매물건의 특성상 인터넷으로는 경락 전에 해당하는 물건의 내부를 확인할 수 있는 방법이 없으나 현장에서 중개업소를 통하게 되면 주변에 유사한 물건의시세를 좀 더 파악하기가 쉽습니다. 더불어 전화로 부동산 사장님들과 통화하는 것보다는 얼굴을 대면하기 때문에 훨씬 더 많은 현장의 얘기를 들을 수 있습니다. 







하당하는 물건이 경매로 나오게 되었는데, 시세가 어떻게 형성되어 있는지 주변에 유사한 물건의 거래가는 과연 얼마였는지 전세나 월세로 임대를 하게 될 경우 얼마나 받을 수 있는지 등을 현장조사를 통하여 파악합니다.


그래야 임대를 놓을 때 투자될 수 있는 총액이 얼마인지를 예상할 수 있기 때문입니다. 오늘은 부동산경매변호사와 함께 시세조사의 중요성에 대해 알아보았습니다. 이 외에도 궁금한 사항이나 도움이 필요하시다면 부동산경매변호사의 도움을 받아보시길 바랍니다. 







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

경매상담 부동산경매 신청은 어떻게? 





부동산경매상담에서 가장 많은 비율을 차지하는 부동산경매 절차에는 임의경매의 절차와 강제경매 절차가 존재합니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청의 방법과 매각 대상인 부동산의 압류여부만을 다룰 뿐이고 그 진행절차에 대해서는 큰 차이가 없습니다. 


오늘은 경매상담이 가장 많이 들어오는 부분인 일반적인 경매 절차를 중심으로 알아보고 특별하게 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분시켜 알아보도록 하겠습니다. 







부동산경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청을 하며 되며 임의경매를 신청하기 위해서는 관할법원에 아래의 서류를 제출해야만 합니다. 


[임의경매 신청]

1. 부동산 임의경매 신청서

2. 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류 

3. 담보권을 승계했을 경우에는 증명서류

4. 부동산 등기사항증명서 1통

5. 부동산 목록 10통

6. 등록세와 지방교육세를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 1통, 등기수입증지

7. 송달료







강제경매를 신청하기 위해서는 아래의 서류를 제출해야 합니다. 


[강제경매 신청]

1. 부동산 강제경매 신청서

2. 집행력이 있는 정본

3. 집행권원의 송달증명원 

4. 부동산 등기사항증명서 1통

5. 부동산 목록 10통

6. 등록세와 지방교육세를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 1통, 등기수입증지

7. 송달료







법원은 경매신청서가 접수가 되면 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매개시 여부를 결정하게 되는데 부동산경매를 개시하게 되는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁하게 되며 특히 강제경매일 경우에는 경매절차를 개시하게 되는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류된다고 하더라도 채무자는 그 부동산에 대한 관리와 이용을 계속적으로 할 수 있겠지만 다른 사람에게 양도를 하거나 처분을 할 수는 없습니다. 








경매개시결정을 하게 되면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 시행하게 되는데요. 우선 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자 그리고 조세, 각종 공과금을 징수하게 되는 공공기관에 정해져 있는 기일까지 배당요구를 할 것을 공고하여 배당요구의 신청을 받게 됩니다. 







또한 경매부동산을 현금화시키기 위하여 집행관에서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 혹은 보증금의 액수와 이 외의 현황에 관하여 조사를 하도록 명하고 감정인에게 부동산을 평가하게 한 뒤 그 평가액을 참작시켜 최저매각가격을 정하게 됩니다. 이 과정 속에서 작성이 된 매각물건명세서와 현황조사보고서 및 평가서는 사본을 매각기일 혹은 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치를 하여 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다. 


오늘 알려드린 부동산경매 신청과 관련하여 더 자세한 부동산경매상담이 필요하시다면 언제든지 김명수변호사에게 부동산경매상담 문의를 주시길 바랍니다. 의뢰인의 위치에서 문제를 신속하게 해결해드리도록 하겠습니다. 








Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

부동산경매 권리분석 어떻게 할까요?

 

 

 

부동산경매에 참여를 하기 위해서는 원하는물건을 선정하는 것도 중요한 부분이지만 그 물건의 권리분석을 통하여 낙찰받은 이후에 발생할 수 있는 문제점들에 대해서 미리 검토하는 것이 중요합니다. 권리분석이란 이런 전반적인 문제에 대해 검토를 하고 분석을 하는 과정입니다.

 

그렇다면 권리분석은 어떤 것들을 가지고 진행해야 하는지 또한 무엇을 기준으로 해야 하는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

권리분석을 하기 위해서는 먼저 입찰법원에서 제공하고 있는 매각물건명세서와 현황조사보고서 그리고 감정평가서들을 살펴보고 참고해서 등기부등본을 통하여 권리의 선과 후를 살펴보고 과정을 통하여 낙찰자가 인수하고 난 다음에 부담해야 하는 권리가 존재하는지 낙찰과 동시에 소멸하게되는 권리인지 확인을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

먼저 부동산경매 낙찰 시에 등기상에서 말소가 되는 말소기준권리로는 저당권과 가압류, 압류와 담보가등기, 경매개시결정등기가 있습니다. 부동산경매에서 권리의 기준은 말소기준등기로 보고 있으며 말소기준권리보다 늦게 후순위로 등록이 된 경매로서 매각이 되면 소유권 이전과 동시에 말소가 되서 낙찰자에게 어떤 영향도 미치지 못하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

하지만 말소기준권이 보다 앞선 날짜에 등기가 된 권리는 존재하게 되며 그 권리가 보호를 받기 때문에 부동산경매로 매각이 된다고 하더라도 등기부등본상에서는 그대로 존재해서 주의를 해야 합니다.

 

특히 전세권의 경우에는 특수한 경우에 속해서 말소의 기준권리보다 선수위인 때에 그 권리가 존속되게 되지만 전세권자가 배당을 요구했을 때에는 말소의 대상이 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

등기부등본상에서 나타나지 않은 권리는 임대차보호법상에서 전입신고를 하고서 확정일자를 받게 된 임차인은 말소기준권리보다 날짜가 앞선 경우일 때 특별법에 의하여 선순위권리자로서 보호를 받게 됩니다. 또한 법정지상권이나 유치권과 같은 권리의 경우에도 권리가 존재하여 낙찰자가 인수해야만 하는 대상입니다.

 

 

 

 

 

 

인수해야 한다는 말은 임차인의 임대보증금을 낙찰자가 돌려줘야 한다는 의미를 내포하고 있으며 매수금액이 임대보증금만큼 늘어나게 된다는 것을 의미합니다.

 

권리분석은 부동산경매를 통하여 시세보다 훨씬 저렴한 가격에서 부동산을 구입하려고 하는 목적을 달성하기 위해 꼭 알아야 하는 사항입니다. 일반거래와는 다르게 부동산경매를 통한 매수는 숨겨진 권리들이 존재하고 있기 때문에 정확한 권리분석이 필요합니다.

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

경기도부동산변호사 불법증축 건물 구입

 

 

 

안녕하세요 경기도부동산변호사입니다.

 

부동산경매컨설팅 회사가 조언을 잘못하여 경매 낙찰자가 불법증축된 건물을 구입했다고 하더라도 스스로 낙찰 전에 건축물 대장등을 자세하게 살펴보지 않았다면 낙찰자 본인 또한 철거로 인한 손해를 일부분 부담을 해야 한다는 판례가 있습니다.

 

오늘은 경기도부동산변호사와 함께 불법증축 건물을 소개 받아 부동산경매컨설팅 회사를 통하여 구입했다면 이 손해에 대해서는 어떻게 배상받을 수 있는 가에 관한 판례를 들어 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

서울중앙지법에서는 L씨가 부동산 경매 컨설팅 회사인 P사를 상대로하여 냈던 손해배상 청구소송에서 P사는 손해액의 70% 가량의 3천여만원만 지급을 하라고 하며 원고의 일부적인 승소판결을 내렸습니다.

 

 

 

 

 

 

 

L씨는 2011년에 부동산 경매 컨설팅 P사와 계약을 체결한 이후에 조언을 받아서 경기도 용인에 있는 다가구주택을 낙찰 받게 되었습니다. 문제의 주택은 11가구가 거주를 할 수 있는 건물이긴 하지만 1층과 4층의 불법적인 증축을 통하여 모두 17가구가 거주할 수 있었습니다.

 

 

 

 

 

 

하지만 L씨가 건물을 사들인 후에 얼마 되지 않아서 관할관청이 불법적인 증축부분을 철거하였으며 L씨는 부동산 경매 컨설팅 P사가 건물에 관한 정보를 제대로 올려주지 않아서 손해를 보게 되었다고 하며 이와 같은 손해배상 청구소송을 내게 된 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

이에 재판부는 판결문에서 P사가 L씨에게 경매물건을 추천할 때에 불법적으로 증축이 된 부분 떄문에 철거가 될 위험이 있다는 설명을 빠뜨린 것은 사실이라고 하며 건물을 산 L씨가 직접적으로 건축물대장이나 감정평가서를 검토해야 할 의무가 있기 때문에 건물 철거에 따른 손해에 대하여 30%는 책임을 져야 한다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

 

 

 

또한 P사는 L씨에게 건물에 관한 불법적인 건물 증축에 관한 부분을 알려주지 않았기 때문에 철거가 된 철거공사 비용에 대한 70%를 배상할 책임이 있다고 설명을 하였습니다. 이상 경기도부동산변호사와 함께 불법증축 건물에 관한 손해배상 소송을 알아보았습니다. 이 외에도 더 경기도부동산상담, 경기도부동산소송, 경기도부동산법률에 관하여 상담이 필요하시다면 언제든지 경기도부동산변호사와 함께 하시기를 바랍니다.

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

명도소송 인도의 의미

 

 

 

건물명도소송 판결에 대한 주문에 건물을 인도하라고 적혀있다고 하더라도 현행의 민사집행법상에 대한 인도의 의미는 구 민사소송법에서의 인도가 의미하고 있는 점유를 현상 그대로 이전을 하는 것이 아닌 건물 안에 존재하는 물건 등을 밖으로 반출해야 하며 건물의 점유를 이전하게 되는 구법의 명도를 의미하는 것이기 때문에 명도소송의 피고가 건물 안에 물건을 계속해서 방치를 했다고 하면 인도를 완료했다고 볼 수 없다는 판결이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

미용실을 운영하기 위하여 경북에 한 상가 주인인 김씨와 상가임대차계약을 체결하게 된 이씨는 적자가 나게 되어 두달치 차임금액인 160만원을 주인인 김씨에게 주치 못했는데요.

 

결국에는 미용실 문을 닫게 되고 이씨에게 임대차계약에 대하여 해지를 한다는 내용증명을 보냈습니다. 그러나 이씨가 미용실 비품을 치우지 않아서 결국 김씨는 건물명도소송을 내어 승소에 대한 판결을 받았습니다.

 

 

 

 

 

 

하지만 사업자 등록의 명의가 이씨의 처제로 되어 있어서 집행을 못하였고 다시 이씨의 처제를 상대로 하는건물명도소송을 제기하게 되었습니다. 이 후 이씨는 김씨에게 건물을 인도하고서 인도의 완료일까지 월 80만원을 지급하라는 승소의 내용이 담긴 판결을 받아서 아파트를 경매에 넘기게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

그러자 이씨는 명도와 인도가 엄연하게 다른 의미에 해당하는데 판결에서는 명도가 아닌 인도를 뜻하고 있으므로 미용실 비품이 그대로 그 자리에 있다고 하더라도 인도의 의무를 모두 이행한 것이라며 소송을 내었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

이에 재판부는 구 민사소송법에는 부동산 등에 대한 인도청구 집행이라는 제목으로 채무자가 부동산의 선박을 인도 혹은 명도할 경우에 라고 언급을 하면서 점유를 현상 그대로 이전시키게 되는 인도와 부동산 안에 있는 점유자의 물건 등을 부동산 밖으로 반출을 시켜야 하며 점유를 이전하는 명도를 구분하여 사용하고 있다고 언급을 했습니다.

 

 

 

 

 

그러나 구 민사소송법에 대한 집행의 규정을 대체해서 새롭게 제정이 된 민사집행법은 명도와 인도를 포괄하고 있는 의미로서 인도를 사용하고 있기 때문에 건물 안에 미용실 비품과 같은 물건을 그대로 놓은 것은 인도에 대한 의무를 이행했다고 볼 수 없다고 덧붙였습니다.

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

부동산 경매 유형 및 개념

 

 

경매란 일반적으로 물건을 팔고자하는 사람이 어떠한 물건을 사고자 하는 다수의 사람들에게서 매수의 청약을 실시하여 그 중에서 가장 높은 가격으로 하여 청약을 한 사람에게 물건을 매도하는 형태의 거래를 의미합니다.

 

경매는 위와 같이 매도인이 물건에 대하여 매매를 할 목적으로 직접 실시하기도 하는데, 채권자가 채무자에게 지급을 받지 못한 자신의 채권을 직접 회수할 목적으로서 실시하기도 합니다.

 

 

 

 

 

 

채무자가 채무를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이것을 원인으로 하여 법원에 경매를 신청하게 되면 법원이 입찰을 통하여 채무자의 물건에 대해서 매각을 진행한 뒤에 그에 대한 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 가장 대표적인 예입니다.

 

 

 

 

 

 

경매의 유형에는 부동산 경매와 동산 경매로 나뉘어지게 되는데요. 경매의 대상, 즉 경매의 목적물이 무엇이냐에 따라서 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나뉘어지게 되는 것입니다.

 

부동산 경매는 토지와 주택 그리고 상가건물과 임야, 농지, 공장 등 퇴와 그에 대한 정착물을 대상으로 하는 반면에 동산 경매는 가구, 가전, 콘도회원권과 같은 유체동산이나 채권 그리고 이 외의 재산권을 대상으로 실시하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

경매는 일반적으로 경매를 집행하게 되는 주체가 누구인지에 따라서 사경매와 공경매로 나눌 수 있는데, 사경매라함은 개인이 주체가 되어서 경매를 실시하게 되는 반면에 공경매는 국가기관이 주체가 되어서 경매를 실시하게 됩니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되게 되는 법원경매와 한국자산관리공사와 같은 공기관이 집행주체가 되는 공매가 존재합니다.

 

 

 

 

 

 

경매를 실시하는 데 있어서 집행권원이 필요한지에 따라서 경매는 임의경매와 강제경매로서 나눌 수 있습니다. 임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공을 받았던 부동산에 설정했던 저당권과 근저당권, 유치권과 질권, 전세권과 담보가등기와 같은 담보권을 실행하는 경매이기 때문에 집행권원이 필요가 없는 반면에 강제경매는 실행을 할 담보가 없는 경우로서 법원의 집행권원을 부여받아야만이 경매를 실시할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

여기서 집행권원이란 국가의 강제력에 의해서 실현이 될 이행청구권의 존재와 범위에 대하여 표시를 하고 그에 대한 강제집행을 실시할 수 있는 권리에 대하여 인정을 한 공정증서를 말하게 됩니다. 또한 집행권원에는 집행력이 있는 판결과 지급명령정본 그리고 화해조서정본 등이 있습니다.

 

오늘은 김명수변호사와 함께 부동산 경매의 유형 및 개념에 대해서 자세히 알아보는 시간을 가졌습니다. 이 외에도 더 자세하게 부동산 경매에 대한 내용의 궁금증이나 상담이 필요하시다면 언제든지 김명수변호사에게 문의주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사