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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산/매매/임대 분쟁' 카테고리의 글 목록

이주대책 농지보전부담금 내야 되나?

 

 

지자체의 도로건설 및 공원조성 등의 공익사업이 시행되면 그 곳에 살았던 주민들을 이전하게 되는데요. 이런 주민들을 이주대책 대상자라고 하며, 이주대책의 일환으로 주택을 공급하게 되는데 이때 분양대금을 내야 합니다


옛 공익사업법 제78 4에 따르면 이주정착지에 대한 도로, 급수수시설, 배수시설 그 밖의 공공시설 등 당해 지역조건에 따른 생활기본시설이 포함되어 있어야 하며 이에 필요한 비용은 사업시행자가 부담한다고 규정되어 있는데요.

 

그렇다면 생활기본시설 설치비용에 농지보전부담금 및 폐기물시설부담금 등도 포함될 수 있을지 관련한 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 


서울시와 B구 등은 도로개설, 공원조성 등 공익사업을 위해 A씨 등의 부동산을 협의취득 또는 수용재결을 통해 취득한 다음 이를 철거했습니다


그리고 2011 A씨 등에 대한 이주대책의 일환으로 주택공사가 공급하는 C아파트를 특별공급주택으로 분양했는데요. 분양가에는 도로용지 비용과 하수도시설 원인자 부담금, 기타 기반시설 설치비 등이 포함되어 있었습니다.

 


이후 분양대금을 완납한 A씨 등은 2015 2 "서울시와 B구 등이 특별공급주택을 분양하면서 일반 수분양자들과 동일하게 생활기본시설 설치비용을 포함해 분양대금을 산정했다" "서울시 B구 등은 약 54900만원을 반환하라"며 소송을 제기했습니다.

 

이번 사건을 심리한 법원은 이주대책대상자 A씨 등 20명이 서울시와 B구 등 9개 구청을 상대로 낸 부당이득금 청구소송에서 서울시와 B구 등 7개 구는 A씨 등 13명에게 약 2500만원을 지급하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다



그러나 재판부는 분양가에 포함된 하수도시설 원인자 부담금 등 일부에 대해서만 반환을 인정하고, 농지보전부담금이나 폐기물처리시설 설치부담금 등에 대해서는 반환할 필요가 없다고 판단을 내렸는데요.

 

이와 같은 판단의 이유에 대해 판결문을 통해 살펴보면 사업시행자는 이주대책의 일부로써 생활기본시설을 설치해 이주대책대상자들에게 제공할 의무가 있다고 설명했습니다.


그러면서 옛 공익사업법 제78 4항에 규정된 생활기본시설은 주택건설사업이나 대지조성사업을 시행하는 사업주체가 설치하도록 되어 있는 도로 및 상하수도시설, 전기, 통신, 가스시설 또는 지역난방시설 등의 간선시설을 의미한다고 밝혔습니다.

 


따라서 “A씨 등에게 분양된 특별공급주택에 대한 분양가에 도로용지비 및 대지조성비가 분양대금에 포함되어 있다고 단정할 증거는 없고, 농지보전부담금, 폐기물처리시설 설치부담금 등은 서울시 등이 설치할 의무가 있는 간선시설의 설치비용으로 보기 어렵다고 판시했습니다.

 

덧붙여 재판부는하수도시설 원인자 부담금 등은 생활기본시설 설치비용에 해당한다서울시와 B구 등이 분양대금에 이를 포함시킨 것은 강행법규에 위배되어 무효이기에 A씨 등에게 부당이득을 반환할 의무가 있다고 설명했습니다.

 


따라서 정리하면 지방자치단체가 공익사업 시행에 따른 이주대책 대상자들에게 특별공급주택을 분양할 때 농지보전부담금 또는 폐기물처리시설 설치부담금 등을 포함시킨 것은 정당하다는 법원의 판결이었는데요


이와 같이 지방자치단체의 공익사업 등으로 분쟁이 발생하셨거나, 재건축 및 재개발 사업으로 인해 소송을 준비하고 계신 경우 다수의 부동산 소송을 도와드린 경험이 있는 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 분쟁을 해결하시기 바랍니다



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토지매매대금 양도불가 하면

 

 

부동산 매매계약을 한 뒤 일방의 귀책사유로 인해 계약을 취소하려는 경우에는 계약금 및 손해금을 배상해줘야 할 수 있는데요. 만약 당사자 쌍방의 귀책사유가 없는 경우 매매계약 해제가 됐다면 매도인이 토지매매대금에 대해서만 반환하면 되는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 


지난 2001 10월 경기도 성남시 일부 지역이 택지개발 예정지구가 되면서 A씨의 토지도 택지지구에 편입됐습니다


이후 A씨는 보상안내에 따라 생활대책용지 6평을 공급받을 수 있는 자격이 생기게 됐는데요2006 7 A씨는 자신이 공급 받을 생활대책용지 6평에 대해 B씨에게 5200만원에 팔았습니다.

 


2007 8 A씨는 생활대책용지 공급대상자로 최종 선정됐는데 이 때 두 사람의 거래에 새로운 문제가 생겼습니다. 성남시가 생활대책용지의 공급대상자로 선정된 사람들이 자율적으로 조합을 구성해 성남시와 공급계약을 맺고 조합 명의로 용지를 공급받는다는 내용의 생활대책용지 공급공고를 발표한 것이었는데요.

 

이후 A씨는 다른 공급대상자들과 함께 비법인사단인 상가조합을 조직해 조합원이 됐습니다. 이 조합의 정관은 조합원은 조합이 토지 소유권이전등기를 하기 전 조합에서 탈퇴해서는 안 되고, 조합원의 각 지분권은 개별적으로 양도할 수 없다'고 규정돼 있었습니다


이로 인해 A씨와 B씨 두 사람은 특별한 잘못을 하지 않았지만 토지 명도가 불가능해진 것이었는데요. 결국 B씨는 땅을 넘겨받을 수 없게 되자 이미 지급한 토지매매대금을 돌려달라며 A씨를 상대로 소송을 냈습니다.

 


법원에서는 B씨가 A씨를 상대로 토지매매대금을 돌려달라며 낸 부당이득금반환 청구소송에서 “A씨는 B씨에게 5200만원을 반환하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다


이와 같이 판결한 이유는 “A씨와 B씨가 매매계약을 체결한 뒤 양측의 귀책사유 없이 토지 양도불가 상태가 되면서, 매매계약 체결 당시 존재하지 않았던 이유로 매매의 목적을 달성할 수 없게 되자 무효가 됐기 때문에 A씨는 B씨에게 이미 받은 토지매매대금 5200만원을 돌려줘야 한다고 밝혔습니다.

 


이어서 재판부는 두 사람이 매매계약 체결 당시 목적물을 생활대책용지 6으로 특정했는데 당시엔 한국토지주택공사가 생활대책용지의 구체적 공급방안을 발표하지 않았었고, 시간이 지나 구체적 공급 방안이 알려진 점에 비춰볼 때 계약의 목적물은 생활대책용지에 대한 권리에 해당하고 A씨가 조합원으로써 가지게 될 권리라고 보기 어렵다고 설명했습니다.

 


지금까지 판례를 정리하면, 토지 매매를 하기 위해 계약을 체결했지만 당사자의 귀책사유 없이 토지 양도불가 상태가 됐다면, 매도인은 매수인에게 토지매매대금을 반환해야 한다는 법원의 판결을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이처럼 건물 및 토지를 매매하시면서 발생할 수 있는 분쟁에 대해 법률적 자문이 필요하시거나, 부동산과 관련한 다양한 문제들이 있으시다면 다수의 부동산관련 소송을 진행한 경험이 있는 김명수변호사에게 문의하시고 분쟁을 원만히 해결하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

과천부동산변호사 전세보증금 반환

 

 

만약 공인중개사가 임대차계약을 중개하면서 현관에 적힌 호수와 부동산등기부 상의 호수가 서로 다른 것을 제대로 확인하지 않아 임차인이 보증금을 돌려받지 못하게 됐다면, 공인중개사는 손해배상 책임이 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


ㄱ씨는 2011 3월 ㄴ씨의 중개로 송파구 방이동의 한 다세대주택 303호를 보증금 9500만원에 2년간 임차했는데요. ㄴ씨는 현관문에 표시 된 대로 '303'라고 임대차계약을 중개했고 ㄱ씨는 이를 바탕으로 전입신고 및 확정일자를 303호로 받았지만 실제 건축물대장과 부동산등기부의 장부상 표시는 '302' 였습니다.

 

2013 3월 임대차계약을 갱신한 ㄱ씨는 같은 해 10월 부동산등기부상 '303지만 현관문 표시로는 '302인 맞은편 세대의 공매절차가 진행되면서 부동산의 현황과 장부상 표시가 다르다는 사실을 알게 됐는데요


현관문 표시대로 303호로 확정일자를 받아두었던 ㄱ씨는 부동산등기부상 303호에 대한 채권신고를 해 보증금 9500만원을 회수하려 했지만 실거주자가 아니란 이유로 거절당했고, 이후 이 303호는 다른 사람에게 낙찰됐습니다.

 


ㄱ씨는 자신이 살았던 부동산등기부상 302호의 실거주자임을 내세워 보증금을 돌려받으려고 했지만, 이미 그곳에는 채권최고액 65억원의 선순위 근저당권이 설정돼 있었는데요. 중개업자 ㄴ씨가 임대차계약 당시에 조회했던 부동산등기부는 303호에 관한 것이었기 때문에 ㄱ씨는 이런 사실을 전혀 몰랐습니다


보증금을 돌려받을 길이 막힌 ㄱ씨는 ㄴ씨와 공인중개협회를 상대로 각각 9500만원의 손해를 배상하라며 소송을 냈습니다.

 


이와 같은 분쟁이 발생한 때에는 과천부동산변호사에게 자문을 구하시는 것이 원만한 해결을 위해 도움이 되는데요. 법원은 이 사건에 대해 어떠한 판결을 내렸는지 알아보도록 하겠습니다


중앙지법은 임차인 ㄱ씨가 공운중개사 ㄴ씨와 한국공인중개사협회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 ㄴ씨와 협회는 각각 3800만원을 지급하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다.

 

재판부는 "ㄴ씨는 임대차계약을 중개하면서 건축물대장과 부동산등기부 상의 표시와 현관 등에 부착된 현황상 표시가 다름에도 이를 간과한 채 임대차계약서상 임대차 목적물의 표시를 '303'로 기재해 중개업자의 확인·설명의무를 제대로 이행하지 못한 과실이 있다"고 밝혔습니다.

 


이어 "이 때문에 ㄱ씨는 전입신고 및 확정일자를 303호로 하게 됐고, 그로 인해 부동산 및 공부상 '303' 어느 쪽에도 임대차보증금 반환채권의 우선변제권을 갖추지 못했다" "ㄴ씨와 협회는 ㄱ씨가 돌려받지 못한 임대차보증금을 배상할 책임이 있다"고 설명했는데요.

 

다만 "ㄱ씨도 계약 당사자로서 임차목적물의 현황을 스스로 확인할 필요가 있는 점, 부동산의 현황과 공부상 표시가 뒤바뀌는 일이 흔한 예는 아닌 점 등을 고려해 ㄴ씨와 협회의 책임을 40%로 제한한다"고 판시했습니다.

 


부동산 매매 및 임대, 경매 등에 관하여 분쟁이 발생하신 경우 과천부동산변호사에게 법률자문을 구하시는 것이 도움이 되는데요. 다수의 부동산관련 소송을 해결한 경험이 있는 과천부동산변호사 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 원만히 해결하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

임대차분쟁 계약해지 하더라도

 

 

임대차계약해지를 할 때 임차인은 한 명이지만 임대인이 공동으로 지분을 갖고 있는 공동임대인일 경우, 계약해지의 의사를 누구에게 물어야 할까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 알아보도록 하겠습니다.

 


경기도 부천시에 위치한 한 주상복합 건물 3 301호의 공동지분권자인 A씨 등 66명은 2011 B씨와 월 수익금 85%를 차임으로 하는 임대차계약을 체결했는데요. 이후 임차인인 B씨는 C씨와 2013년부터 2018년까지 보증금 3000만원에 월 차임 740만원을 받기로 하는 전대차계약을 맺었습니다.

 

그런데 B씨가 차임을 연체하자 A씨 등 공동지분권자 가운데 일부는 2014 12“B씨와의 임대차계약해지 한다“B씨와 C씨의 전대차계약은 지분권자의 동의 없이 체결된 무효이므로 점유권이 없는 C씨는 퇴거하고, 301호를 인도하라며 소송을 제기했습니다.

 


이러한 임대차분쟁에서 법원은 A씨 등 49명이 임차인 B씨와 전차인 C씨를 상대로 낸 계약관계 부존재확인 등 청구소송에서 사실상 원고 패소 판결을 내렸습니다. 왜 이번 임대차분쟁에서 공동임대인들이 패소하게 된 것인지 판결문을 통해 알아보도록 하겠습니다.

 


재판부의 판결문에 따르면, “A씨 등은 2014 12월 임차인 B씨가 2번 이상 차임을 연체하자 소장부본 송달로 임대차계약해지 의사표시를 했고, B씨는 답변서에서 A씨 등이 주장한 사실을 인정하는 자백을 했기 때문에 B씨는 부동산을 인도할 의무가 있다고 주장했다고 밝혔는데요


그러나 여러 사람이 공동으로 임대인이 되어 하나의 임대차계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 임대차계약해지 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 임대차계약 전부를 해지해야 한다고 밝혔습니다.

 


따라서 “A씨 등은 임대차계약의 일부 당사자에 불과하고, B씨를 상대로 한 해지 의사표시로 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 보기 어렵다고 설명했는데요. 이어서 “A씨 등이 임대차계약이 해지되었음을 전제로 하는 C씨에 대한 청구는 이유가 없다고 판시했습니다.

 


임대차계약해지와 관련한 임대차분쟁에서 공동임대인 중 일부만 계약해지의 의사를 표시했다면, 임대차계약은 종료되지 않은 것으로 봐 유효하다는 법원의 판단을 살펴볼 수 있었습니다


이와 같은 임대차분쟁은 빈번히 발생할 수 있는데요. 그러나 관련 법률에 대해 어려워하시는 분들이 많으시기 때문에 법률가에게 문의하시는 것이 좋습니다.


따라서 다수의 임대차분쟁을 도와드린 경험이 있는 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 분쟁을 해결하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

평촌부동산변호사 중개료 지급할 때

 

 

일반적으로 부동산 매매 및 임대차 계약을 하려고 하면, 부동산 중개업을 하는 공인중개사를 통해 하는데요. 공인중개사는 이러한 계약을 주선하며 매수인과 매도인에게 중개수수료를 받습니다.


오늘은 이와 관련하여 부동산 중개료 지급과 관련한 분쟁을 살펴보고, 어느 정도를 지급해야 할 지 법원의 판단을 평촌부동산변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 


지난 2014년 ㄱ씨는 ㄴ씨를 통해서 한 아파트를 보증금 약 65000만원에 임대했는데요. ㄱ씨는 계약이 체결됨과 동시에 부동산 중개수수료를 지급하기로 했지만, 금액을 따로 정하지는 않았습니다. 이후 ㄴ씨는 임대차 보증금에 법정수수료 비율인 0.8%를 적용하여 약 500만원을 달라고 요구했습니다.

 


여기서 잠시 평촌부동산변호사와 함께 법령을 살펴보면,공인중개사법상 부동산 중개료는 시·도 조례에 위임하고 있는데요


이 사건의 시 조례에 따르면, 임대차 보증금이 3000만원 이상인 임대차계약의 경우 보증금의 0.8% 내에서 부동산 중개료를 정하도록 되어 있습니다. 그런데 ㄱ씨는 공인중개사법과 서울시 조례의 수수료는 상한선을 정한 것일 뿐, 반드시 부동산 중개수수료를 보증금의 0.8% 금액으로 줘야 하는 것은 아니라고 주장했습니다.

 


이에 공인중개사 ㄴ씨가 ㄱ씨를 상대로 중개수수료 청구소송을 냈습니다. 이 소송의 1심 재판부는 ㄴ씨의 주장을 받아들여 중개수수료 약 500만원으로 판단했습니다. 그러나 2심 재판부에서는 임대차 보증금 0.6%인 약 400만원을 적정 수수료라고 판결했습니다


ㄴ씨가 아파트 임대차 계약을 중개하면서 일반적인 경우보다 많은 노력을 들였다고 볼 만한 사정이 없기 때문에 중개보수를 조례에서 정한 상한에 못 미치는 금액으로 정할 수 있다는 판단이었는데요.

 


이후 대법원 재판부로 넘어간 중개수수료 청구소송 상고심은 원고 승소 판결한 원심을 확정했습니다. 이번 부동산 중개료 소송은 소액사건이라는 이유로 별다른 심리 없이 대법원에서 그대로 확정 됐습니다


대법원은 소액사건이라도 법리적으로 의미가 있거나 국민 생활에 영향을 미칠 수 있다면 별도의 판단을 내리지만, 이번 사건에서는 그렇지 않았습니다.

 


지금까지 평촌부동산변호사와 부동산 중개수수료를 따로 정하지 않은 경우 조례에 의한 보수 상한을 모두 지급해야 하는지에 대한 소송을 살펴보았는데요


임대차 계약을 중개하면서 일반적인 경우보다 많은 노력을 들였다고 볼 만한 사정이 없으므로, 조례에서 정한 보수 상한을 모두 지급할 필요가 없다고 판시했습니다.

 


이와 같이 부동산 매매 시 공인중개사에게 지급하는 중개수수료로 인하여 분쟁이 발생하시거나, 관련 법률에 대해 궁금하신 점이 있으신 경우 부동산법률에 능한 평촌부동산변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다


다수의 승소 경험이 있는 평촌부동산변호사 김명수변호사와 함께 소송을 진행하신다면 원만한 해결을 보실 수 있을 것입니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

안양변호사 취득세 과세대상이

 

 

주택의 옥상이 있어야 할 부분에 옥탑방을 짓는 경우가 있는데요. 이 옥탑방도 연면적에 포함시켜 지방세를 내야 할까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부는 어떠한 판단을 했을지 안양변호사와 살펴보도록 하겠습니다.

 


지난 2006년 ㄱ씨는 성남시 ㄴ구에 위치한 2층짜리 단독주택을 신축한 뒤 옥탑방(10.71)을 연면적에서 제외한 322.13㎡를 분당구청으로부터 사용승인을 받아 지방세를 신고했습니다. 그러자 ㄴ구청이 2007 8월 옥탑방도 취득세 과세대상으로 지방세법상 연면적에 포함시켜 고급주택으로 봐 일반주택의 5배 에 해당하는 중과세율을 적용한 뒤 취득세 등을 부과해야 한다고 하자 ㄱ씨가 ㄴ구청을 상대로 소송을 제기했습니다.

 

취득세 과세대상이 되는 고급주택이란 지방세법 및 지방세법 시행령에서 ‘1구 건물의 연면적이 331㎡를 초과하는 것으로 그 건물 가액이 9000만원을 초과하는 주거용 건물과 그 부속토지라고 규정되어 있습니다.

 


안양변호사와 함께 ㄱ씨가 ㄴ구청을 상대로 제기한 취득세 등 부과처분 취소소송에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 지방법원 행정재판부는 ㄱ씨가 옥탑방 면적을 포함하여 중과세를 부과한 ㄴ구청을 상대로 낸 취득세 등 부과처분취소 청구소송에서 원고인 ㄱ씨의 패소 판결을 내렸습니다.

 


안양변호사에게 법률 자문을 구하시면 더욱 쉽게 해결할 수 있는 이와 같은 소송에 대해서 재판부의 판단 근거를 알아보겠습니다. 재판부는 판결문에서 과세대상 건물의 취득 당시 현황이 경제적 용법에 따라 실제로 주거용으로 쓰일 구조를 갖췄는지 여부에 의해 판단하면 족하다고 말했는데요. 옥탑 부분이 지방세법 시행령상 연면적에 산입됨을 전제로 한 이 사건의 ㄴ구청의 처분은 적법하다고 밝혔습니다.

 


이어서 재판부는 해당 옥탑방은 사방 벽체와 천정으로 둘러싸인 실내공간으로, 그 곳에 설치된 계단을 통해 내부 주거공간과 직접 연결되어 있고, 여타 주거공간과 마찬가지로 바닥이 설치되어 있는 등 주택의 나머지 부분과 일체를 이뤄 경제적 용법에 따라 실제 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖췄다고 판단했습니다.

 

또한 재판부는 이 사건 주택의 연면적 산정에 옥탑부분을 포함할 경우 고급주택의 기준을 약간 상회하므로 취득세 과세대상이라는 점이 비례의 원칙에 반한다고 볼 수 없다고 덧붙였습니다


따라서 안양변호사와 재판부의 판단을 정리하면, 옥탑방도 주거용 구조를 갖췄다면 연면적에 포함시켜 취득세 등 부과대상이 된다는 것이었습니다.

 


지금까지 안양변호사와 옥탑방이 지방세를 내야 하는 주택의 범위 안에 포함되는지 판례를 통해 살펴보았는데요


이와 관련한 법률에 대해 자문이 필요하시거나, 비슷한 분쟁이 발생하셨다면 안양변호사 김명수변호사에게 법률 해석을 문의하시고, 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

건축허가취소 착공기한을

 


건축법 제11 7 1호에서는 건축 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우 허가를 취소할 수 있다고 규정하고 있는데요. 오늘은 이와 관련하여 건축주와 구청의 분쟁이 헌법소원으로 이어진 사건을 살펴보도록 하겠습니다.

 


지난 200510월 건축업자인 ㄱ씨 등은 서울 ㄴ구에 건물을 짓기 위해 ㄴ구청장으로부터 건축허가를 받았지만 착공에 들어가지 않고, 200710월까지 1년의 착공기한을 연장하는 허가를 받았습니다.

 

그런데 예정된 기한이 지나도 ㄱ씨 등이 공사를 시작하지 않자 ㄴ구청장은 20089월 ㄱ씨 등에게 같은 해 1015일까지 공사에 착수하지 않을 경우 건축허가취소 한다고 통지했습니다



결국 ㄱ씨 등이 공사착수시한을 지키지 않자 ㄴ구청은 같은 해 12월 건축허가취소 했습니다. 그러자 ㄱ씨 등은 ㄴ구청장을 상대로 법원에 건축허가취소처분 취소소송을 제기하고, 위헌심판제청신청을 했지만 법원이 이를 기각하자 헌법소원을 냈습니다.

 

ㄱ씨 등 3명이 건축법 제11 7 1호는 건축주의 토지재산권 등을 제한함에 있어서 헌법상의 과잉금지원칙에 반하는 내용이라며 낸 헌법소원에서 헌법재판소는 재판관 전원 일치 의견으로 합헌결정을 내렸습니다.

 


건축업자가 착공기한을 지키지 않아, 건축허가취소한 구청과의 소송이 헌법소원까지 오게 되었는데요. 헌법재판소에서는 건축업자 ㄱ씨 등이 낸 헌법소원에 대해서 합헌결정을 내린 이유에 대해 결정문을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

헌법재판소는 건축허가를 받은 자가 허가 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않을 경우 필수적으로 건축허가취소 하도록 해 착공기한을 법으로 정한 것은 국토의 효율적인 이용 및 환경보전 등 다양한 공익적 고려 요소를 시의에 맞게 합리적으로 반영하기 위한 것으로 입법목적의 정당성이 인정된다고 밝혔습니다.  

 


또한 건축물의 안전과 관련된 공익적 요소는 원칙적으로 시기뿐만 아니라 지역범위에 있어서도 통일적으로 고려되어야 한다고 말했습니다


따라서 착공기간을 지키지 못한 경우 구청으로 하여금 일률적으로 건축허가취소 하도록 하는 것을 원칙으로 하는 것은 합리적인 건축규제라는 입법 목적달성에 필요한 조치라고 설명했습니다.

 


이어서 건축주는 정당한 사유가 있다고 인정되면 건축법 11 7항 단서에 의해 1년의 범위 내에서 착공기간을 다시 연장 받을 수 있고, 건축허가취소 되더라도 그 시점에서 허가요건을 갖춰 다시 허가를 받는 데 별도의 제한이 없으므로 규제수준도 과도하지 않다고 덧붙였습니다.

 

지금까지 시공사가 건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 착공하지 않을 경우 행정처에서 허가를 취소하도록 하는 건축법 관련조항은 합헌이라는 헌법재판소의 결정을 살펴보았는데요


건축과 관련하여 분쟁이 발생하신다면, 관련 법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 문제를 해결해 나가시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

부동산법정중개수수료 상한 설정은

 

 

공인중개사 A씨 등이 공인중개사법 제32 4, 33 3호 중 '중개보수에 관한 부분'은 직업수행의 자유와 평등권을 침해한다'며 헌법소원을 냈는데요


이에 헌법재판소는 공인중개사법에서 부동산법정중개수수료의 상한을 설정하는 것은 합헌이라는 결정을 내렸습니다. 오늘은 이러한 헌법소원 사건에 대해 살펴보겠습니다. 

 


A씨 등이 주장한 조항들은 주택의 중개에 대한 보수와 실비의 한도를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시, 광역시 등의 조례로 정하도록 하고 있고, 사례, 증여 그 밖의 어떠한 이유로도 이 한도를 초과하는 보수 또는 실비를 받을 수 없도록 하고 있습니다. 만약 이를 위반할 시에는 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해집니다.

 


헌법재판소에서는 이번 헌법소원에 합헌 결정한 이유를 살펴보겠습니다. 부동산법정중개수수료의 상한을 설정하는 법정중개보수제도를 두고 있는 목적은 일반 국민에게 부동산 시장에 접근할 수 있는 광범위한 기회를 부여하고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함과 아울러 국민생활과 국민경제의 안정과 발전에 기여하는데 있다고 설명했습니다.

 

따라서 부동산법정중개수수료를 초과하여 금품을 받은 개업공인중개사에 대해 형사처벌을 하도록 규정한 것은 이 같은 입법목적을 달성하기 위한 적법한 수단이라고 밝혔습니다.

 


이어서 변호사, 세무사, 공인회계사, 관세사, 변리사, 수의사, 공인노무사, 건축사, 행정사 등의 보수에 관하여 종전에 규정하고 있던 법률 규정이 1992 2월 모두 삭제되어 변호사 등의 보수가 자율화 된 것은 사실이지만 변호사 등의 업무와 부동산 중개업무는 직업의 영역이나 범위 및 처리 업무의 성격이 다르다고 설명했습니다.

 

따라서 입법자는 합리적인 기준에 따라 제도의 단계적 개선을 추진할 수 있는 길을 선택할 수 있는 것이므로, 입법자가 전문직종의 보수자율화 시책에서 부동산 중개업무를 제외했어도 변호사 등에 비해 자의적 차별을 한 것이라고 볼 수 없다고 결정문에서 밝혔습니다.

 


지금까지 공인중개사법에서 부동산법정중개수수료의 상한을 설정한 것이 부동산 중개업의 자유와 평등권을 침해한다며 낸 헌법소원에 대해 헌법재판소는 합헌 결정을 내린 것을 살펴보았습니다.

 

헌법재판소의 이와 같은 결정에 반하여 부동산 매매시 공인중개사 또는 중개업에 임하는 사람이 부동산법정중개수수료를 넘는 수수료를 요구하는 경우, 해당 결정을 근거로 하여 법정분쟁을 야기할 수 있습니다.

 


여러분들께서 이 같은 부동산 중개수수료 분쟁이 발생하시거나 관련 법률에 대하여 변호사의 자문이 필요하시다면 김명수변호사에게 문의하여 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

부동산매매계약취소 계약금 반환은

 

 

매도인과 매수인 사이에는 부동산 계약과 관련하여 다양한 분쟁이 발생하곤 하는데요. 때문에 서로의 신뢰를 위해서 협의에 의한 계약금을 산정하고 계약을 진행하는 경우가 일반적입니다. 그런데 협의를 통한 계약금이라 할지라도 매매인 간의 분쟁이 발생할 수 있는데요. 오늘은 이와 관련한 판례를 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨는 B씨에게 서울에 있는 한 아파트를 11억원에 팔기로 계약하면서 계약금을 1 1000만원으로 합의했습니다. 그리고 매수인 B씨가 부동산매매계약취소를 하려고 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인 A씨가 부동산매매계약취소를 할 경우에는 계약금 반환을 계약금의 배로 배상하기로 하는 조항도 마련했습니다. 계약 당일 A씨는 1000만원을 받았고, 계약금 나머지 금액인 1억원에 대해서는 다음날 송금 받기로 했는데요.

 


그러나 매도인 A씨는 계약 직후 송금 받기로 한 계좌를 닫고, 매수인 B씨에게 부동산매매계약취소 통보를 하며 이미 받은 계약금 일부 1000만원의 두 배인 2000만원을 계약금 반환했습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 B씨가 부동산매매계약취소를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다고 소송을 제기했습니다.

 

부동산매매계약취소를 당한 B씨가 부동산 매도인인 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송을 냈는데요. 이에 재판부는 A씨가 B씨에게 계약 취소 위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합쳐서 4300만원을 지급하라고 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다. 재판부가 이와 같이 판결한 것에 대해서 그 이유를 살펴보겠습니다.

 


재판부는 판결문에서 부동산 매도인에게는 계약금 일부만 받은 상태에서는 부동산매매계약취소를 할 수 있는 권리가 발생하지 않는다며, 매도인 A씨는 계약금으로 정한 1 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있다고 말했습니다


따라서 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루 만에 매매계약을 취소하기로 결심한 뒤 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 없다고 밝혔습니다.

 


이는 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없다는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다고 말했는데요. 다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금의 상당액은 매매대금의 5~10% 정도에서 결정되는 것이 보통이므로, 1 1000만원은 과다하게 보이므로 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 


따라서 매도인이 하루 만에 변심하여 계약금의 일부를 받은 상태에서 계약을 취소하고, 일부 계약금의 두 배에 달하는 계약금 반환한 것은 일반적으로 성립이 되지 않는 경우라고 말했는데요. 이번 소송에서는 실제로 받은 계약금 일부 금액인 1000만원의 두 배가 아니라 기존 계약금인 1 1000만원에 대해서 위약금을 산정해야 하지만, 금액이 너무 과다하므로 30%정도로 산정한다는 판결을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이처럼 부동산매매계약취소로 인한 계약금 반환으로 발생한 분쟁은 빈번하게 발생하는데요. 여러분들도 부동산 매매를 하시면서 관련 법령에 대해 궁금하신 사항이 있으시거나, 계약금과 관련하여 분쟁이 발생하셨다면 해당 법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

부동산 매매계약 잘못된 정보로

 

 

주택을 매매하시면서 중요하게 생각하시는 것 중 하나가 창의 방향일 텐데요. 남향에 창이 있는 집의 경우 평균 시세보다 더 비싸게 거래되기도 합니다. 아무래도 창의 위치에 따라 햇빛이 들어오는 시간과 정도가 있기 때문일 텐데요


오늘은 이와 관련해서 아파트의 방향을 잘못 알고 시세보다 비싼 금액을 주고 아파트를 구매하여 손해를 입고 소송을 제기한 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 


서울의 한 아파트에 살고 있던 A씨는 같은 단지 내 다른 동의 아파트로 이사하려고 부동산 중개업소를 찾았는데요. A씨는 공인중개사 2명이 아파트 방향이 남향이라고 소개한 아파트를 10억 원에 구입했습니다. 해당 아파트의 평균 시세가 95천만 원이었지만 남향이라는 말에 5천만 원을 더 주고 샀는데요.

 


부동산 매매계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인 설명서에도 남서향이라고 되어 있었습니다. 그런데 A씨가 매매대금을 모두 지불하고 난 뒤에 뒤늦게 자신이 구입한 아파트가 남향이 아니라 북동향이라는 것을 알게 되었습니다. 부동산 매매계약 체결 전에 집을 둘러 보긴 했지만, 그 당시에는 아파트가 북서향인지 몰랐습니다.

 

이에 A씨는 공인중개사들이 잘못 알려준 바람에 5천만 원 손해를 봤다며 소송을 냈습니다. 하지만 재판부는 A씨 본인에게도 40%의 책임이 있다고 판결했는데요. 재판부가 왜 이러한 판결을 내렸는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨가 부동산 매매계약을 중개한 공인중개사 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 피고 2명이 A씨에게 손해배상 금액의 60% 3천만 원을 지급하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다


재판부의 판결문을 통해 이와 같은 판결을 내린 이유를 살펴보면, 공인중개사들이 중개대상물 확인 설명서에 날인을 했고, 이 사건으로 과태료 처분을 받은 사실도 있다고 말했는데요.

 


A씨에게 아파트 방향을 잘못 설명했거나 중개대상물 확인 설명서에 관련 사항을 잘못 기재한 과실이 있다고 밝혔습니다


그러나 재판부는 A씨가 부동산 매매계약 체결 전 동일한 단지 내 아파트에 살고 있었고, 계약 체결 전 아파트를 방문했을 때 남향이 아니란 사실을 미리 알 수 있었던 사정이 있었다며 A씨의 잘못이 손해의 발생과 확대의 원인이 되어 피고들의 책임을 60%로 제한하는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 


따라서 이번 소송을 정리하면, 아파트 매매계약 전에 공인중개사들이 남향이라고 추천하는 말만 듣고, 평균 시세보다 5천만 원의 웃돈을 올려서 구매했지만 사실은 북서향의 아파트인 경우에는 정확한 정보를 제공하지 못한 공인중개사의 잘못도 있지만 매수인 또한 40%의 책임이 있다고 판결한 판례입니다.

 

지금까지 부동산 매매계약 소송에 대해서 살펴보았는데요. 이와 같이 잘못된 정보로 인해 부동산 매매 계약 시 손해를 입으셨거나, 분쟁 및 소송이 발생하셨다면 해당 법률에 능한 김명수변호사에게 법률 자문을 구하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사