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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: 부동산경매 권리분석 어떻게 할까요?

부동산경매 권리분석 어떻게 할까요?

 

 

 

부동산경매에 참여를 하기 위해서는 원하는물건을 선정하는 것도 중요한 부분이지만 그 물건의 권리분석을 통하여 낙찰받은 이후에 발생할 수 있는 문제점들에 대해서 미리 검토하는 것이 중요합니다. 권리분석이란 이런 전반적인 문제에 대해 검토를 하고 분석을 하는 과정입니다.

 

그렇다면 권리분석은 어떤 것들을 가지고 진행해야 하는지 또한 무엇을 기준으로 해야 하는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

권리분석을 하기 위해서는 먼저 입찰법원에서 제공하고 있는 매각물건명세서와 현황조사보고서 그리고 감정평가서들을 살펴보고 참고해서 등기부등본을 통하여 권리의 선과 후를 살펴보고 과정을 통하여 낙찰자가 인수하고 난 다음에 부담해야 하는 권리가 존재하는지 낙찰과 동시에 소멸하게되는 권리인지 확인을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

먼저 부동산경매 낙찰 시에 등기상에서 말소가 되는 말소기준권리로는 저당권과 가압류, 압류와 담보가등기, 경매개시결정등기가 있습니다. 부동산경매에서 권리의 기준은 말소기준등기로 보고 있으며 말소기준권리보다 늦게 후순위로 등록이 된 경매로서 매각이 되면 소유권 이전과 동시에 말소가 되서 낙찰자에게 어떤 영향도 미치지 못하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

하지만 말소기준권이 보다 앞선 날짜에 등기가 된 권리는 존재하게 되며 그 권리가 보호를 받기 때문에 부동산경매로 매각이 된다고 하더라도 등기부등본상에서는 그대로 존재해서 주의를 해야 합니다.

 

특히 전세권의 경우에는 특수한 경우에 속해서 말소의 기준권리보다 선수위인 때에 그 권리가 존속되게 되지만 전세권자가 배당을 요구했을 때에는 말소의 대상이 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

등기부등본상에서 나타나지 않은 권리는 임대차보호법상에서 전입신고를 하고서 확정일자를 받게 된 임차인은 말소기준권리보다 날짜가 앞선 경우일 때 특별법에 의하여 선순위권리자로서 보호를 받게 됩니다. 또한 법정지상권이나 유치권과 같은 권리의 경우에도 권리가 존재하여 낙찰자가 인수해야만 하는 대상입니다.

 

 

 

 

 

 

인수해야 한다는 말은 임차인의 임대보증금을 낙찰자가 돌려줘야 한다는 의미를 내포하고 있으며 매수금액이 임대보증금만큼 늘어나게 된다는 것을 의미합니다.

 

권리분석은 부동산경매를 통하여 시세보다 훨씬 저렴한 가격에서 부동산을 구입하려고 하는 목적을 달성하기 위해 꼭 알아야 하는 사항입니다. 일반거래와는 다르게 부동산경매를 통한 매수는 숨겨진 권리들이 존재하고 있기 때문에 정확한 권리분석이 필요합니다.

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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