안녕하세요 김명수변호사입니다. 

만약 2년 약정으로 상가건물을 임차하여 음식점을 운영하던 중에 건물이 다른 사람에게 팔렸다면 어떻게 해야 할까요? 

상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의임대차는 그 등기가 없다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음 날로부터 임대차계약 대항력이 생기게 됩니다. 

대항력을 보유하고 있는 임차인은 제 3자 즉, 임차를 하고 있는 상가건물의 양수인과 임대를 할 권리승계를 한 사람, 이 외에 상가건물 임대차에 대해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 상가건물 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다. 그렇기 때문에 음식점을 운영하던 중에 상가건물이 팔리게 되었다고 하더라도 이미 임대차계약 대항력을 갖춘 경우라면 걱정을 할 필요가 없습니다.

대항력이란 임차인이 제 3자, 즉 상가건물 임대차의 양수인 임대를 할 권리를 승계한 사람, 이 외에 임차상가건물에 대해서 이해관계를 가지고 있는 사람에게 상가건물 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘을 말하고 있습니다. 임대차는 임대차 등기를 하지 않다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청했다면 그 다음 날로부터 제 3자에게 임대차를 주장할 수 있는 임대차계약 대항력이 생기게 됩니다. 

상가건물 임대차계약은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청까지 한 날의 다음 날로부터 제 3자에 관해 효력이 생기게 됩니다. 예를 들어 홍길동이 임차상거건물을 임대차 보증금 1억원에 임차를 하여 같은 달 28일에 이사를 하고 사업자등록신청을 마쳤다면 그 다음 날인 29일 오전 0시부터 바로 임대차계약 대항력이 생기게 되는 것입니다. 

대항력을 갖추고 있는 상가건물의 임차인은 임차된 상가건물이 다른 사람에게 양도가 되더라도 새로운 상가건물의 소유자에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다. 대항력을 취득하게 된 임차인과 상가건물 임대차계약에 관한 저당권이나 가압류 등과의 권리관계는 요건을 누가 먼저 갖춰야 했느냐에 따라 결정이 됩니다.