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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산/경매/명도소송' 카테고리의 글 목록 (2 Page)

부동산 경매의 순서_부동산경매변호사

 

최근 시원하게 내린 비 덕분에 여름이 물러나고 기분좋은 바람이 살랑거리는 가을이 다가왔습니다. 어느덧 2014년의 세 번째 계절이 왔는데 2014년의 신년계획은 이뤄지고 있는지요? 오늘은 부동산 경매에 대하여, 부동산 경매의 순서를 부동산경매변호사 김명수변호사가 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

먼저 부동산 경매는 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 금액을 청약한 사람과 매도계약을 체결하는 부동산 매매의 한 형태를 말합니다. 경매는 목적물에 따라 부동산경매와 동산경매로 나누어지고 경매 집행주체에 따라 공경매, 사경매로 나눌 수 있으며 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 구별합니다.

 

 

 

 

부동산경매변호사가 알려드리는 부동산경매에 대해 이해가 되셨으면 이제 부동산 경매의 순서에 대해서 알려드리겠습니다. 가장 먼저 부동산 경매의 순서는 채권자의 경매 신청이 부동산 경매의 순서 첫단계입니다. 채권자는 해당부동산이 있는 지방법원에 가서 부동산 경매를 신청하면 됩니다.

 

만약 임의 경매를 신청하신다면 법원에 가실 때 부동산 임의경매 신청서, 담보권을 증명하는 서류, 부동산 등기사항증명서, 등록세의 서류를 제출해야하며 강제경매를 신청할때는 부동산 강제경매 신청서, 집행력 있는 정본, 집행권원의 송달증명원 등 제출하는 서류를 내야합니다. 임의경매와 강제경매를 진행할 때 제출 하는 서류가 각각 다르니 꼭 체크하시길 바랍니다.

 

 

 

 

그 다음 순서는 법원의 경매개시 결정 및 매각준비입니다. 법원은 경매신청서가 접수되면 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매여부를 결정하고 경매 개시하는 결정을 할 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다. 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.

 

매각준비가 완료되면 법원은 매각기일을 법원게시판, 관보, 전자매체를 통해 공고하고 매각방법을 지정합니다. 입찰자들은 매각기일에 법원에 출석하여 입찰표를 작성하고 매수신청의 보증금액을 집행관에게 제출해야 합니다. 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 공개합니다.

 

 

 

 

부동산경매변호사가 알려드리는 부동산 경매의 순서 내용 막바지입니다. 법원은 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법으로 정한 매각불허가사유가 있는지 매각허가의 결정을 합니다. 매각허가결정이 완료되면 낙찰자는 법원이 정한 기간 내에 매각대금을 지급하고 권리를 취득합니다.

 

 

 

 

이때 매각대금을 매수인이 다 지급하면 법원은 배당을 실시하며 배당기일을 정한 후에  채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 원금, 이자 등의 순위와 배당 비율이 포함된 원안을 작성하여 배당기일의 3일전에 법원에 비치합니다.

 

 

 

 

오늘은 어떻게 보면 길고 복잡한 부동산 경매의 순서에 대해서 부동산경매변호사와 함께 알아봤습니다. 지금 경매는 관심있는 분들만 경매에 참여하지만 경매를 처음 접하는 사람들이 부동산 경매의 순서를 꼼꼼히 숙지하고 계시다면 좋은 부동산을 경매로 인해 취득하는 기회를 잡길 바랍니다. 이와 관련한 부동산 경매에 관련하여 법적자문이 필요하시다면 부동산경매변호사 김명수변호사에게 문의주시길 바랍니다.

 

 

 


Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산변호사 배당표불확정 임차주택 명도

 

 

안녕하세요. 부동산변호사 김명수변호사입니다.

오늘은 주택임차인이 배당표 불확정을 이유로 임차주택 명도를 거부할 수 있는지에 대해서 알아보도록 할텐데요. 배당표란 법원이 배당 준비를 하기 위해서 배당에 대한 내용을 작성한 문서를 말합니다. 그럼 사례를 하나 들어 알아보겠습니다.

 

 

 

 

a는 b소유 주택을 임차하여 제 1순위로 대항력과 우선변제권을 확보하였는데, 임차주택이 경매절차에서 매각되어 매수인 c가 매각대금을 완납하였습니다. 그런데 배당기일에 차순위 근저당권자 d가 a에게 배당된 임차보증금에 대하여 배당이의를 제기하여 배당이의의 소송이 진행중인데 c가a를 상대로 위 임차주택의 명도를 청구하고 있는경우 a는 배당표가 확정될때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있을까요?

 

 

 

 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당 받는 것으로 기재되었으나, 후순위 채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인이 경매절차의 매수인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지에 관하여 판례를 보면 다음과 같습니다.

 

 

 

 

"주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환 받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당 받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

또한, 보증금 전액을 배당 받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급 받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다."라고 하였습니다.

 

 

 


그리고 위 판례에서는 "변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속 중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다."라고 하였습니다.

따라서 위 사안에 있어서 a는 c의 임차주택의 명도청구에 대하여 배당이의의 소송이 종결되어 배당표가 확정될 때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

지금까지 부동산변호사와 함께 배당표불확정 이유로 임차주택 명도 청구 거부에 대해 알아보았는데요. 명도청구란 임차인이 임대료를 지급하지 아니하는 경우 또는 임대가긴아 종료되었음에도 임차인이 임대목적물을 반환하지 않을경우에 명도를 청구하는것을 말합니다.

 

이 건물명도소송이 제기되는 원인은 여러가지가 있으며, 경매절차에서 낙찰받아 점유의 권원이 없다고 생각되는 점유자를 상대로 하는 경우가 있고 임대차의 종료로 인하여 제기되는 경우도 있습니다. 이밖에 명도청구소송 관련하여 궁금한 사항이 있으시거나, 부동산문제로 어려움을 겪고 계시다면 부동산변호사 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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명도소송분쟁 해결방법

 

상가를 임대차 하여 운영을 하다 보면 부동산 명도소송분쟁에 휘말리게 됩니다.

명도소송은 주로 건물주, 토지주인, 세입자간에 발생하는 분쟁입니다.

부동산 명동소송에는 건물명도소송과 토지명도소송,

경매명도소송, 아파트명도소송, 주택명도소송 등 종류도 다양합니다 

 

 

 

 

특히 상가의 경우 임대료 이외에 부가세, 관리비가 문제되는 경우가 많으며 임차인 장사가 안되어

임대료를 계속해서 지급을 하지 못하는 경우가 많아 소송기간을 고려하여 임대료를 충당하지 하지

못하는 상태에서 소송을 개시하는 것이 유리합니다.

 

그리고 명도소송분쟁에서는 상가임대차의 경우 약정기간 종료 후 명도청구를 하는 경우가 있으며

상가임대차보호법은 일정 규모 이하의 보증금을 지급한 임대차 계약의 경우 5년의 임대기간을

보장을 합니다

 

 

하지만 반대로 임차인 경우 임대인의 약정기간의 종료로 명도청구를 하는 경우가 많습니다.

일정규모 이하의 보증금을 지급한 후 임대차 계약할 경우 5년의 임대차기간을 보장하고

이를 근거로 존속을 주장 할 수 있습니다. 그리고 경제상황 악화 및 부동산 경기하락으로

인해서 명도소송분쟁을 강제 집행을 하는 경우가 자주 발생합니다

 

 

 

명도는 임대인 또한 새로운 세입자를 받아 경제생활을 하는 것이 당연한 권리입니다.

하지만 명도소송분쟁은 간단하게 해결할 수 없는 문제 입니다.

명도소송분쟁 시 상가임대차의 경우에 그에 대한 대항력 우선 변재권을 가지려면 임대차의 목전인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하여 세무서장으로부터 확정일자를 받아두어야 합니다.

 

 


명도소송분쟁과 관련된 분쟁을 스스로 해결하기 어려운데요.

이러 문제는 관련한 지식을 가진 변호사의 상담을 통해 진행하시는 것이 소송에 도움이 됩니다.

혹시 지금 명도소송으로 고민을 하고 계시거나 분쟁을 재대로 해결하지 못해서 부동산 문제로 도움이

필요하시면 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산경매대상 경매정보수집

 

 

부동산경매를 하기위해서는 경매 대상인지 아닌지 부터 알아야 합니다. 부동산이란 토지와 그 정착물을 의마하며, 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다. 토지와 토지의 정착물은 각각 부동산경매대상이 될 수 있는데요. 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에는 토지와 별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우 역시 부동산경매대상이 될 수 없습니다.

 

그리고 선박.자동차.건설기계.항공기.공장재단.광업재단 및 광업권.어업권 등의 권리는 부동산은 아니지만 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용되는데요. 오늘은 부동산경매대상과 경매정보수집 방법에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산경매대상

 

부동산 토지 대지,농지,산지 등의 토지는 부동산경매의 대상이 될 수 있습니다. 그리고 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없으나, 주택,상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다.

 

건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다. 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

 

 


한편, 건물이 증축된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다. 증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조, 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부, 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다.

 

 

 


그리고 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있으며, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 부동산경매대상이 될 수 있습니다.

 

만약 다른사람과 부동산을 공유하고 있는 경우라면 그 공유지분은 독립해서 부동산경매대상이 될 수 있지만, 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다.

 

 

 

 

부동산 경매정보수집

 

부동산경매정보수집은 법원 게시판, 관보, 공보, 신문이나 대법원 법원경매정보사이트 등의 전자통신매체를 통해서 부동산의 표시, 매각방법, 매각결정기일, 매수신청보증금과 보증제공방법 등 기본적인 정보를 수집할 수 있습니다. 경매물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻기 위해서는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람하는 것이 좋습니다.

 

 

매각물건명세서에서는 부동산의 표시와, 매각에 따라 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요등을 확인 할 수 있으며, 현황조사보고서에서는 사건의표시,부동산의표시,조사의 일시.방법,부동산의 현상,그밖에 법원이 명한 사항에 대한 조사한 내용등을 확인할 수 있습니다. 따라서, 부동산경매를 하기 위해서는 사전에 꼼꼼히 확인하신후 진행하시길 바라며, 부동산경매대상 경매정보수집에 대해 궁금한 사항이 있으시거나 부동산 문제로 도움이 필요하시면 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 


Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 경매란?_부동산소송변호사

 

경매란 물건을 팔려는 사람이 여러 명의 구매자 들 중에 가장 높은 가격을 지불하겠다는 의사를 밝힌 사람과 계약을 체결하는 형태를 말하는데요. 이는 크게 부동산 경매와 경매로 나뉘게 됩니다. 경매는 물건을 매매할 목적으로 실행하기도 하지만 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 본인의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 오늘은 부동산소송변호사와 함께 부동산 경매에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

경매의 유형

 

경매의 대상이 어떤것이냐에 따라서 부동산 경매와 동산 경매로 나뉠 수 있습니다. 부동산 경매는 토지나 주택, 공장 등을 대상으로 하는 반면에 동산경매는 가구, 가전, 콘도 회원권 등의 유체 동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.

 

경매는 그 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.

 

 

경매를 실시할 때 집행권이 필요한 여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다

 

임의경매

 

채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 법원을 통한 집행 자격이 필요 없습니다.

 

 

강제경매

 

강제경매는 실행할 담보가 전혀 없는 경우로서 법원으로부터 집행 자격을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다. 여기서 집행권원이란 채무 명의 또는 집행명의라고도 하는데요. 국가의 강제력에 의해 강제집행을 실시가 가능하다는 권리를 인정한 증서를 말합니다. 집행권원에는 화해조서정본, 집행력 있는 판결 등이 있습니다.

 

오늘은 부동산소송변호사와 함께 부동산 경매에 대해서 알아보았는데요. 큰 돈이 오고가는 경매에서 기본적인 개념이라도 정확히 알고계신다면 매매과정에서 많은 도움이 되실거라 생각합니다. 만약 관련된 내용으로 어려움이 있으시다면 부동산소송변호사 김명수변호사가 도와드리겠습니다.

 

 

 


 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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