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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산/매매/임대 분쟁' 카테고리의 글 목록 (2 Page)

부동산 매매 중도금 사실혼 배우자가

 


오늘은 부동산을 매수하려는 매수인과 사실혼관계 배우자가 평소 매도인과 교섭해 오면서, 부동산 매매 중도금의 지급을 연기하였고, 그로 인해 매매 계약이 해제를 하겠다고 매수인의 사실혼관계 배우자에게 통보했다면 이행최고는 유효한 것인지 재판부의 판결문을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 




A씨는 사실혼 배우자 B씨와 신혼 집을 마련하기 위해 지난해 4 C씨 부부로부터 서울의 한 빌라를 약 6 4천만원에 사기로 하고 계약금으로 10분의 1인 약 64백만원을 줬는데요. 계약서상 매수인은 A씨로 표기하고 양 당사자가 계약사항을 불이행할 경우 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고하고 해제할 수 있다는 문구도 넣었는데요. 그런데 A씨와 B씨는 약속한 날짜에 부동산 매매 중도금을 치르지 못했습니다.

 




이에 C씨 부부는 B씨에게 문자메시지를 통해 지급 기일을 연장해 줬지만 그것마저도 지키지 못했는데요. B씨는 C씨 부부에게 다시 한번만 더 날짜를 연장해 달라고 부탁하면서 이번에도 지키지 못하면 계약파기 등 C씨 부부 말에 따르겠다는 문자메시지를 보냈습니다. 그러나 역시 B씨는 부동산 매매 중도금을 지급하지 못했고, C씨 부부는 A씨에게 내용증명을 보내 매매계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 갖겠다고 통보했습니다.

 




그러자 A씨는 계약을 해제하려면 상당기간을 정해 서면으로 계약서상 당사자에게 이행을 최고해야 하는데 C씨 부부가 곧바로 내용 증명을 통해서 해제 의사표시를 통지했으므로 적법하게 계약이 해제되지 않은 상태에서 C씨 부부가 빌라를 다른 사람에 넘겨 이행불능 상태가 되었기 때문에 이미 지급한 계약금과 이행불능에 따른 손해배상 하라고 소송을 냈습니다.

 




A씨가 C씨 부부를 상대로 약 7500만원을 지급하라고 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 원고 패소 판결을 내렸습니다


재판부의 판결문을 살펴보면, C씨 부부가 해제권을 행사할 당시 원고인 A씨는 사실혼 배우자 B씨와 신혼 집을 마련하려고 했고, B씨가 계약 체결부터 내내 C씨 부부와 연락을 주고 받아 부동산 매매 중도금 지급기한을 연장 받는 등 교섭을 했다고 밝혔는데요.

 



 

이는 사실혼 관계에서도 일상가사대리권이 인정되는데, B씨는 빌라 매매계약에 있어 실질적 당사자나 다름없어 계약상 매수인인 A씨의 대리인으로 볼 수 있으므로 C씨 부부가 A씨에게 문자메시지를 보내 이행을 최고한 것은 적법하다고 밝혔습니다.

 

이어서 계약 취지에 비춰볼 때 문자메시지를 통한 이행최고를 서면에 의한 이행최고와 동일 시 할 수 있고, A씨 측이 여러 차례 부동산 매매 중도금 지급을 미루고, 기한을 늘려달라고 요청하면서 새로 약속한 날짜까지는 계약을 이행하고 불이행 시 해제를 감수하겠다는 의사표시를 했으므로 C씨 부부가 서면으로 이행최고를 고지 하지 않았더라도 C씨 부부에게 해제권이 발생했다고 볼 수 있다고 판단했습니다.

 




지금까지 내용을 정리하면, 부동산 매수인이 부동산 매매 중도금을 지급하지 않자 매도인이 매수인의 사실혼 배우자에게 이행최고를 한 경우 그 배우자가 평소 매도인과 교섭하며 실질적 당사자와 다름없이 했다면 이행최고는 유효하다는 재판부의 판결이었습니다.

 

이와 같이 부동산 매매와 관련하여 분쟁 또는 소송이 있으시거나 관련 법률 상담이 필요하신 경우에는 김명수변호사를 찾아주시기 바랍니다




Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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경기부동산변호사 양도세부과기준에




최근 장인과 사위 사이에 부동산 매매계약을 맺고 소유권이전등기를 하고, 보험회사로 근저당권설정등기까지 마친 상태에서 잔금의 미지급을 이유로 계약을 고의로 해제하는 편법증여를 했고, 이 상황에서 세무서가 양도세를 부과하자 매매계약이 해제 됐음을 주장하며 발생한 소송이 있었습니다. 오늘은 이 판례를 경기부동산변호사와 함께 살펴보겠습니다.  





A씨는 자신의 사위 B씨에게 한 아파트를 약 4억원에 매도하는 계약을 체결하고, 이튿날 바로 B씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데요. B씨는 이후 약 1억원을 장인 A씨에게 입금한 뒤 아파트에 대해 보험회사 명의로 근저당권설정등기를 했습니다. 


같은 해 12월 OO세무서는 A씨에게 양도소득세 8500만원을 납부하라고 고지했는데요. 그러나 A씨는 사위인 B씨가 매매대금 중 남은 3억원을 지급하지 않아 계약을 해제했다고 밝혔습니다. 따라서 양도세부과기준에 들어가지 않아 낼 수 없다고 주장했습니다. 





경기부동산변호사와 함께 양도의 뜻을 간략히 살펴보면, 소득세법상 양도세부과기준이 되는 ‘양도’자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있습니다.





이 같은 소송을 담당한 재판부는 A씨가 OO세무서장을 상대로 낸 경정청구거부처분 취소소송에서 원고패소 판결했는데요. 재판부는 부동산 매매계약이 체결되고 소유권이전등기까지 마친 상태는 매매대금이 실제 지급됐는지 여부와 상관없이 자산의 유상이전이 완료된 것으로 봐야 한다고 판시했습니다.





재판부의 판결문을 경기부동산변호사와 함께 살펴보겠습니다. 판결문에서 매매계약은 해제로 인해 효력을 잃었지만 부동산 소유권이 A씨에게 회복되지 않았고, 새로운 이해관계인 근저당권자가 나타남으로써 원고에 대한 소유권 반환은 더욱 기대하기 어렵다고 말했습니다. 이어 매매계약 해제 이후 매매대금을 반환했다고 보기 어렵고, 원고가 매매대금 중 일부를 지급받지 못했다는 것은 양도소득세 부과에 지장을 주지 않는다고 밝혔습니다. 


이어진 판결문에서 소득세법상 유상행위는 대가적 관계에 따른 출연을 목적으로 하는 행위라면 그 자체로 유상행위에 해당하므로 상대방으로부터 실제 그 대가를 받았는지 여부에 따라 사후적으로 판단할 것은 아니라고 설명했는데요. 





또한 대가적 관계인지 여부는 계약의 효과로써 발생하는 채권채무관계만을 관찰하여 구별할 것이 아니라 넓게 계약의 성립에서부터 이행에 이르기까지의 전 과정을 살펴보고 당사자 사이의 거래관계를 파악해야 한다고 밝혔습니다.


덧붙여 매매계약이 효력이 없음에도 매도인이 계약을 이행하여 매매대금을 수수해 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인에게 귀속되는 것이며 그럼에도 매매계약의 효력이 없다는 이유로 매도인이 얻은 양도차익에 대해 양도세를 부과할 수 없다고 보는 것은 과세 없는 양도차익 얻을 수 있게 하는 결과로 조세정의와 형평성에 어긋나기에 이와 같이 판결했다고 말했습니다. 





지금까지 경기부동산변호사와 장인과 사위간 부동산 편법증여의 의심으로 증여세와 양도소득세를 내지 않으려고 한 것에 대해 재판부가 이를 제재한 판결을 살펴보았는데요. 이처럼 부동산 매매 시 다양한 분쟁 및 소송이 발생할 수 있습니다. 부동산 법률은 다소 어렵고, 일반인들에게 생소할 수 있으므로 관련 법률가에게 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 부동산 분쟁, 양도세부과기준 등 다양한 부동산 관련 궁금증이 있으신 경우 경기부동산변호사 김명수변호사에게 문의 주시기 바랍니다. 







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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안산부동산변호사 부동산매매계약취소





부동산을 매매하던 도중 계약 일방의 갑작스런 사정의 변경 등으로 매매계약이 취소되는 사례가 많습니다. 이 경우 양측이 부동산매매계약취소에 따른 위약금 지불과 관련된 협의를 진행한 바 있을 경우 그에 따른 위약금이 발생하곤 하는데요.


그러나 오늘 안산부동산변호사와 함께 살펴볼 사례의 경우 부동산매매계약취소에 따른 위약금 지불에 대한 양측의 합의가 있었음에도 불구 그 적용에 있어서 양측에 의견차이가 발생해 법적 분쟁으로 발전한 사례입니다. 해당사례에 대해서 안산부동산변호사와 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 





A씨는 자신이 보유한 서울에 있는 아파트 한 채를 B씨에게 11억원에 판매하기로 협의한 후 B씨에게 계약금 1억 1000만원을 요구하였고 이에 B씨는 A씨에게 우선적으로 1000만원을 지급하였습니다.


또한 A씨와 B씨 두 사람은 어느 한 측이 부동산매매계약취소를 할 경우 계약 상대방에게 그에 대한 위약금으로 매수인이 취소할 경우 계약금을 포기하며 매도인이 매매계약을 취소할 경우 계약금의 배를 배상한다는 내용에 합의하였는데요.





하지만 안산부동산변호사가 알아본 바 매도인 A씨는 개인적인 사정으로 B씨와의 부동산매매계약취소를 결정하게 되었고 이에 B씨에게 계약 해제사실을 통보한 후 이미 받은 계약금 1000만원에 2배인 2000만원을 B씨에게 배상하였습니다.


그러나 이 사실을 알게 된 B씨는 A씨와 B씨 양측이 합의한 부동산매매계약 취소 위약금의 기준은 자신이 A씨에게 지급한 계약금의 일부가 아닌 처음에 계약한 계약금인 1억 1000만원을 기준으로 삼아야 한다며 A씨를 상대로 소송을 제기하게 되었는데요.





안산부동산변호사와 함께 살펴볼 이번 사건에서 재판부는 부동산의 주인인 매도인 A씨에게는 계약금의 일부만을 수령한 상태에서 해당 부동산매매계약을 취소할 권리가 없다며 A씨가 처음에 B씨와 합의한 1억 1000만원을 다 수령한 뒤 이에 2배를 돌려줄 경우 계약해제가 가능하다고 보았습니다.


따라서 재판부는 A씨가 B씨로부터 계약금의 일부인 1000만원 만을 수령한 뒤 하루 만에 매매계약을 무효로 하고자 B씨가 지급한 계약금의 두 배인 2000만원을 돌려준 것은 위약금산정 기준이 잘못되었다고 보았는데요.





다만 재판부는 일반적인 부동산 매매계약에 위약금 산정액은 계약금의 상당액 또는 매매대금의 5~10% 선에서 결정되는 경우가 많다는 점을 반영해 위약금의 기준을 1억 1000만원에 30%로 제한하였습니다.





이번 시간에는 안산부동산변호사와 함께 부동산매매계약취소에 대한 위약금 산정 기준과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련해 양측의 의견차이나 계약내용에 대한 해석 차이로 인해 분쟁이 발생할 수 있습니다.


이때 변호사에게 법률적인 자문을 구하지 않은 채 혼자 힘으로 해결하려 할 경우 그 대응이 신속하지 못할 수 있는데요. 만약 이와 관련된 문의사항이 있으실 경우 안산부동산변호사 김명수변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.  

 






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안양부동산분쟁 권리금 계산




권리금이란 주로 상가 등을 빌리는 차주가 빌려주는 사람인 대주에게 지불하는 금액으로 임차료 외에 빌리는 사람인 차주가 앞에 빌려서 살던 전 차주에게 내는 관행상의 금전을 말합니다.


이러한 권리금은 가게 등에서 흔히 있으며 장사가 잘되거나 우수한 입지 조건을 가진 부동산 일수록 권리금이 높게 책정되기도 하는데요. 최근 법원에서는 이러한 권리금에 대해서 전차주가 제시한 금액 이상의 권리금을 받아낸 중계업자에게 초과 금액에 대한 권리가 있다고 판결을 내린 바 있습니다.


해당사례에 대해서 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사와 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 





A씨는 부동산중개업을 하는 자로 독서실의 매매를 중개하는 과정에서 매수인에게 권리금 4000만원을 받은 뒤 매수인에게는 3000만원만 전달하여 그 차액인 1000만원을 챙긴 혐의로 기소되었습니다. 


이러한 기소에 대해서 안양부동산분쟁 변호사가 살펴본 판결문에 따르면 당시 A씨는 매도인과 합의하여 3000만원 이상의 권리금을 받아낼 경우 발생하는 차액은 자신이 갖기로 약속했다고 주장했는데요.




이러한 권리금 계산에 대해 1심 재판부는 A씨의 주장이 타당하다고 보고 무죄를 선고하였지만 이와는 달리 2심 재판부는 권리금 계산 과정에서 부동산중개인으로서 자신의 이익을 우선시하여 한 쪽 의뢰인의 편에 서서 다른 쪽 의뢰인과 거래 대금을 흥정하는 것은 부당하다고 보고 A씨에게 유죄 판결을 내려 벌금 200만원을 선고했습니다.


하지만 이러한 2심 재판부의 판결은 A씨의 항소로 인해 열린 대법원 재판에서는 인정받지 못하였는데요.

 



안양부동산분쟁 변호사가 확인해본 바로는 대법원 재판부는 매도인이 권리금으로 3000만원만 원하는데도 A씨가 중개를 협의하는 과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말한 뒤 1000만원을 깎아주겠다고 흥정해 4000만원을 받아낸 것은 중개과정에서 흔하게 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니라고 보았습니다.


이어서 재판부는 매수인은 자신의 판단에 따라서 정해진 권리금으로 독서실을 양수할 것인지 여부만 결정하면 되며 A씨가 권리금의 차액을 받기로 한 사정에 대해서 모두 보고 받아야 할 권리는 없다고 밝혔습니다.





안양부동산분쟁 변호사가 보았을 때 재판부의 이러한 판단은 부동산 중개업자가 매매계약에 대해서 매수인에게 알려줘야만 하는 사안은 채무의 이행에 문제를 일으키거나 매매목적물에 대한 이상이 발생할 수 사안 등이지 권리금과 같이 법률관계에는 영향을 미치지 않는 것은 해당되지 않는다고 보았기 때문인 것으로 추측 되는데요.


그렇기 때문에 이번 사건은 권리금에 대한 흥정은 중개과정에서 발생할 수 있는 거래 행위에 속한다고 본 재판부의 판단에 따라 A씨에 대한 혐의가 인정되지 않는다는 취지에서 대법원은 해당 사건의 원심을 깨고 담당 지법으로 사건을 돌려보냈습니다.





오늘은 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사와 함께 권리금 계산과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 이번 사건에서 살펴 보았듯이 권리금 계산과정에는 분쟁이 발생할 여지가 있기 때문에 주의하여야 합니다.


만약 권리금 계산과 관련된 분쟁이 발생하여 어려움을 겪고 있으시다면 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다. 



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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안양부동산변호사 깡통부동산




부동산의 시세는 여러 가지 요인에 의해 상승과 하락이 가능합니다. 그렇기 때문에 투자를 목적으로 부동산 거래를 하였으나 부동산을 분양받았던 가격보다 시세가 떨어지는 일이 발생 할 수 있는데요. 이러한 부동산을 비유적으로 깡통부동산이라고 부릅니다.


오늘은 안양부동산변호사와 함께 깡통부동산에 관련된 사례를 살펴보도록 하겠습니다.





A씨는 부동산중개인 B씨의 소개로 주택을 분양받게 되었습니다. 그러나 부동산중개인 B씨로부터 소개받은 주택인 부채비율이 높은 일명 깡통부동산이었는데요. 


그 사실을 모르고 부동산 계약을 진행하게 된 A씨는 결국 전세보증금을 잃게 되는 등에 경제적인 손해를 보게 되었습니다.


이러한 일을 겪은 후 A씨는 부동산중개인 B씨가 부채가 높은 깡통부동산을 소개해주었기 때문에 손해가 발생했다고 주장하며 B씨와 한국공인중개사 협회를 상대로 손해배상청구 소송을 제기 하였는데요.





그러나 안양부동산변호사가 알아본 바로는 재판부는 이번 소송에 대해서 A씨에게 원고패소판결을 내린 것으로 확인되었습니다.


재판부의 이러한 판단은 원고 A씨가 부동산중개업계에 부채비율의 70%가 넘는 깡통부동산을 고객에게 소개하지 않는 관행이 있다고 주장하였지만 재판부는 이를 증명할 만한 방법이 없다고 판단하였기 때문인데요.





또한 안양부동산변호사가 확인해본 바로는 재판부는 판결문에서 설령 그러한 업계 관행이 있다 하여도 위험을 감수하더라도 적은 액수로 넓은 공간의 건물을 임차하는 일도 발생할 수 있기 때문에 부채비율만 가지고 부동산중개업자 B씨의 과실유무를 판단할 수 없다고 밝혔습니다.


그렇기 때문에 재판부는 만약 부동산중개업자 B씨가 부동산 임대차 계약을 부추겼다고 해도 A씨가 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 있었고 계약이 종료될 시에 보증금을 반환 여부가 불확실하다는 사실을 알고 있었기 때문에 최종적으로 판단의 책임은 임차인인 A씨가 부담해야 한다고 보았습니다.





결국 최종적으로 재판부는 부동산중개업자 B씨가 임대차계약을 부추긴 사실만 가지고 부동산중개업법에서 정하는 확인과 설명의무를 다하지 않았다고 단정해선 안 된다고 보고 A씨에게 원고패소판결을 내렸습니다.





오늘은 안양부동산변호사와 함께 깡통부동산 분양과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 부동산 거래는 우리주변에서 많이 발생되는 흔한 일상이지만 이에 대한 사기 위험은 항상 존재하기 때문에 주의하여야 합니다.


만약 이와 관련하여 궁금한 점이나 어려움을 겪고 있으시다면 안양부동산변호사 김명수변호사가 도움이 되어 드리겠습니다. 





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공동사업자 부동산임대 임대용역은




안녕하세요 김명수변호사입니다. 


부동산임대업을 공동으로 영위하고 있던 사업자가 공동사업자의 구성원 중 일부에게 해당 부동산을 임대하게 되는 경우에 그 임대용역에 관하여 세금계산서를 발급하는 것이라는 국세청의 유권해석이 나오게 되었습니다.


오늘은 김명수변호사와 함께 공동사업자가 구성원 중 일부에게 부동산임대를 할 경우에 임대용역은 어떻게 되는지 그 유권해석과 관련하여 이야기를 나눠볼까 합니다. 







국세청은 최근 공동사업자 구성원 중 일부에게 임대를 하는 경우에 세금계산서 발급여부에 대한 사전답변에서 부부가 공동사업 약정에 따라서 부동산임대업과 의료업을 영위하고 있던 중 해당 사업에 사용하고 있는 부동산의 소유지분의 일부를 자녀 2명에게 증여를 해 4명이 부동산임대업 공동사업자를 구성하게 된 경우에 해당하는 공동사업자는 임대용역의 공급에 대해서 의료업 공동사업자 및 이 외의 임차인에게 부가가치세법 제 11조 및 같은 법 제 32조에 따라서 세금계산서를 발급해야 하는 것이라 밝혔습니다. 







사실관계를 정확하게 따져보면 신청인들은 토지 및 건물을 공동으로 소유하고 있는 자로 쟁점되고 있는 부동산의 일부는 임대사업에 공하고 있으며 일부는 병원으로 자가사용하고 있는 임대하는 부분에 있어서는 임대사업자로서 등록을 했습니다. 







신청인들은 자녀 2인에게 자신의 지분에서 150백만원에 상당하는 가액만큼이나 각각 증여를 하는 계약을 체결하는 바 쟁점 건물에 관한 감정평가가 끝나지 않아서 신청일 현재 기준으로 증여일 후 지분의 비율을 정확하게 알 수 없으며 신청인들은 쟁점부동산에 설정되어 있는 차입금 또한 부동산지분의 비율만큼이나 자녀 2인에게 부담을 시키는 부담부증여 계약입니다. 







증여일 이후에도 쟁점되고 있는 부동산은 종전과 동일하게 임대사업장 및 병원사업장으로 사용하게 되며 병원사업장에 관련해 신청인들은 부동산의 시가를 고려해 월 10백만원 이상을 임대료로 지급할 예정입니다. 


이와 같은 사실관계에서 질의자는 부부 2인이 공동으로 소유하고 있던 부동산에 관련하여 일부는 임대업에 일부는 자가 사업장으로 사용하고 있던 중 부부 2인이 각각 자기지분의 일부분을 자녀 2인에게 증여해 4인이 공동사업자를 구성하게 된 경우 4인의 공동사업자가 그 공동사업자의 구성원인 2인에게 쟁점부동산에 관한 임대용역을 제공하는 것으로 세금계산서를 발급해야 하는지 여부에 관해 국세청의 사전답변을 요청하게 된 것입니다. 






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빌라매매계약 살펴봐야 하는 사항





심화되고 있는 전세난에 주택매매가도 3년 만에 사상 최고의 상승률을 기록하고 있습니다. 이것은 전세대란으로 인하여 집을 매매하기 위한 수요층의 재빠른 움직임에서 비롯된 것으로 빌라매매수요가 계속해서 활성화 되고 있습니다. 


전세매물의 공급량은 내년에 현재보다 더욱 감소하게 될 예정이며 극심한 전세난은 당분간은 계속적으로 이어질 것이라는 분위기를 간파한 실수요층의 내 집 마련 계획은 점점 구체화되고 있습니다. 







더불어 예전과는 다르게 젊은 층의 내 집 마련에 관한 가치관의 변화와 저금리로 인하여 증가하게 되는 월세전환, 가속되는 전세금상승과 전세매물의 축소 등이 집을 매매하려고 하는 세입자들이 욕구를 계속 끌어올리게 된 결과로 보여지고 있는 것입니다. 







이에 따라서 집을 매매하려고 하는 수요층이 활발하게 움직임과 동시에 원하지 않는 허위매물이나 불법적인 용도의 건물을 계략에 넘어가 매매계약을 하게 되고 나중에 알게 되어 매매계약취소를 할 수 없냐는 질문의 계속해서 들어오고 있습니다. 


돌다리도 두드려보고 지나가라는 말이 있듯이 관련된 변호사의 도움을 받아 내 집 마련을 하는 것이 성공의 길로 이끄는 지름길이 되는 것입니다. 







오늘은 신축빌라매매계약에 있어 어떤 것을 주의해야 하는지 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 


1. 빌라매매계약 시 유의사항

  • 계약전 등기부등본을 확인합니다. 

  • 소유자와 직접적으로 계약을 해야 합니다. 

  • 소유자 명의로 계약금을 이체해야 합니다. 

(현금이라면 영수증을 필수적으로 받고 소유자의 위임장이나 분양대행계약서를 확인하는 것이 좋습니다.)







2. 빌라매매계약 시 확인해야 하는 사항

  • 등기부등본, 소유자 본인 여부에 대한 확인

  • 대리인이라면 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인

  • 소유자 주민등록증 대조 확인


3. 빌라매매계약서 내용 체크사항

  • 계약의 당사자 인적사항

  • 분양금액과 분양금액의 지불방법 체크

  • 특약사항 체크

  • 계약 년월일 점검







오늘 알려드린 사항들을 미리 잘 확인하고 체크해서 점검을 한다면 계약으로 인하여 피해를 보고 하소연을 하게 되는 상황은 벌어지지 않을 것이기 때문에 위의 계약 시 기본적인 사항들과 유의사항을 숙지해 도움을 받으시길 바랍니다. 함께 알아본 내용 외에도 빌라매매계약에 있어 도움이 필요하시거나 궁금한 사항이 있으시다면 언제든지 문의를 주시길 바랍니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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상가건물 임대차계약 대항력




안녕하세요 김명수변호사입니다. 


만약 2년 약정으로 상가건물을 임차하여 음식점을 운영하던 중에 건물이 다른 사람에게 팔렸다면 어떻게 해야 할까요? 


상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의임대차는 그 등기가 없다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음 날로부터 임대차계약 대항력이 생기게 됩니다. 







대항력을 보유하고 있는 임차인은 제 3자 즉, 임차를 하고 있는 상가건물의 양수인과 임대를 할 권리승계를 한 사람, 이 외에 상가건물 임대차에 대해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 상가건물 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다. 그렇기 때문에 음식점을 운영하던 중에 상가건물이 팔리게 되었다고 하더라도 이미 임대차계약 대항력을 갖춘 경우라면 걱정을 할 필요가 없습니다.


 





대항력이란 임차인이 제 3자, 즉 상가건물 임대차의 양수인 임대를 할 권리를 승계한 사람, 이 외에 임차상가건물에 대해서 이해관계를 가지고 있는 사람에게 상가건물 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘을 말하고 있습니다. 임대차는 임대차 등기를 하지 않다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청했다면 그 다음 날로부터 제 3자에게 임대차를 주장할 수 있는 임대차계약 대항력이 생기게 됩니다. 







상가건물 임대차계약은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청까지 한 날의 다음 날로부터 제 3자에 관해 효력이 생기게 됩니다. 예를 들어 홍길동이 임차상거건물을 임대차 보증금 1억원에 임차를 하여 같은 달 28일에 이사를 하고 사업자등록신청을 마쳤다면 그 다음 날인 29일 오전 0시부터 바로 임대차계약 대항력이 생기게 되는 것입니다. 







대항력을 갖추고 있는 상가건물의 임차인은 임차된 상가건물이 다른 사람에게 양도가 되더라도 새로운 상가건물의 소유자에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다. 대항력을 취득하게 된 임차인과 상가건물 임대차계약에 관한 저당권이나 가압류 등과의 권리관계는 요건을 누가 먼저 갖춰야 했느냐에 따라 결정이 됩니다.






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 종이 계약서 사라진다



부동산 거래를 할 때 사용하고 있는 부동산 종이 계약서마저 없어지게 될 것으로 추정되고 있습니다. 앞으로는 전자방식으로 부동산계약을 할 수 있게 되기 때문인데요. 실거래 신고와 세무 그리고 등기 등 계약이 통합되고 연계되어 거래가 쉬워질 전망입니다. 이에 따라서 부동산 시장의 거래관행에도 큰 변화가 생기게 되며 국민들의 사회적이고 경제적인 부담이 조금은 줄지 않을까 생각이 듭니다. 







국토교통부는 정보통신기술 기반의 공공서비스의 확장으로 비정상적인 거래의 관행을 차단하고 업무 융, 복합 시너지를 창출하기 위하여 향후 4년간 약 154억원의 재정을 투입하여 부동산거래 통합지원 시스템 구축사업에 착수하게 되었다고 밝혔습니다. 오늘은 김명수변호사와 함게 이러한 전자시스템 구축사업으로 바뀌어질 내용들에 대해 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 








종이 없는 부동산계약서, 부동산 종이 계약서는 안녕?


중개업소를 방문하여 종이로 작성을 하고 날인을 하던 부동산매매와 임대차계약을 앞으로는 방문이 없이도 언제, 어디서나 전자계약 체결이 가능하게 됩니다. 더불어 민간의 정보통신기술을 활용하여 계약내용의 위조, 변조 검증 및 24시간 열람 및 발급서비스를 제공하게 되고 법률에서 정하고 있는 공인인증기관에서 개인정보를 철저하게 관리해 거래의 신뢰와 편익을 강화하게 됩니다. 







주택임대차 확정일자, 주민센터 방문하지 않아도 된다


전자계약증서의 진본 확인 및 전월세정보시스템의 연계화로 주택임대차계약과 동시에 온라인상의 확정일자를 신청하고 교부를 할 수 있어 주민센터를 가지 않는다고 하더라도 바로 주택임대차보호법의 대항력을 갖출 수 있게 됩니다. 이 시스템이 구축되면 종이계약서 유통과 보관 비용의 절감으로 약 3천억원의 사회적이고 경제적인 효과가 에상되고 있습니다. 







부동산 실거래 신고의 자동화와 연계시스템 구축


국토부의 부동산거래관리시스템과 연계하여 거래가격 신고가 자동으로 처리되면서 별도로 거래신고를 했던 이전의 불편함이 사라지게 되고 신고가 누락되어 과태료를 내게 되는 사례 또한 사라지게 됩니다. 








국토부는 이러한 내용의 전자계약시스템이 구축완료되면 2016년 내년 초에 서울 서초지역부터 시범적으로 운영에 들어갈 예정이라고 밝혔습니다. 오늘은 김명수변호사와 함께 부동산 종이 계약서가 필요없는 새로운 전자계약시스템에 대해 이야기를 나눠보았는데요. 이 외에도 부동산 종이 계약서 및 이 외의 내용과 관련하여 궁금하신 사항이 있으시다면 문의를 주시길 바라겠습니다.







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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계약갱신 설명이 부족하다면?




공인중개사가 건물의 매매를 중개하면서 매수인에게 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 계약갱신 설명하지 않아서 매수인이 갱신의 거절을 하기 위해 임차인에게 권리금을 지급하여 예상 외의 손해를 입게 되었다면 중개사는 매수인이 입었던 손해를 배상해야 한다는 첫 판결이 나오게 되었습니다. 







[사건]

조씨는 요양병원을 운영하기 위해서 대구에 5층짜리 건물을 황씨로부터 15억여원에 사기로 한 후 계약금을 주었습니다. 당시에 건물의 지하에는 전씨 부부가 노래방 등을 임차해 운영하고 있었는데요. 전씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전 계약갱신을 요구하면 2017년까지는 계약기간이 연장되는 상황이었습니다. 








그러나 유씨는 이러한 점을 조씨에게 미리 계약갱신 설명하지 않았으며 병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 조씨는 전씨에게 9월까지는 나가달라고 하며 권리금을 명목으로 1억 오천만원을 주었습니다. 이에 조씨는 공인중개사가 계약갱신요구에 대한 계약갱신 설명을 매우 소홀하게 했다며 이와 같은 소송을 내게 되었습니다. 







[판결문]

재판부는 판결문에서 조씨가 특별하게 요양병원 설립이라는 매매의 목적을 언급하면서 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현했기 때문에 유씨는 임차인이 상가건물의 임대차 보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물의 확인설명서에 적어야 했는데도 불구하고 이것을 소홀했기 때문에 조씨가 입었던 손해를 배상해야 할 의무가 있다고 언급하였습니다. 







건물 지하의 임차인이 계약갱신을 요구할 때에 조씨는 3년 7개월 후에나 지하를 인도받을 수 있는데도 불구하고 계약서에는 이것에 관한 언급이 없는 것을 보면 유씨가 조씨에게 계약을 할 당시에 지하의 임차물 또한 보호법의 적용대상이라고 계약갱신 설명 미리 하지 않은 것으로 판단이 된다고 언급을 하였습니다. 







대구지법의 민사부에거는 건물 매수인 조씨가 건물매매를 중개했던 공인중개사 유씨와 직원 이씨 그리고 한국공인중개사협회를 상대로 냈었던 손해배상소송에서 유씨와 공인중개사협회는 3200만원을 지급하라고 하며 냈던 소송에서 원고의 일부승소를 판결하게 되었습니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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