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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산/매매/임대 분쟁' 카테고리의 글 목록 (3 Page)

공사하자 3층 이상의 책임은?





오늘은 한 사례를 통해 공사하자에 관련된 배상책임 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 


[사건]

P사는 서울 강서구에 큰 규모의 상가건물 시공을 A건설회사에 맡겼습니다. 그러나 공사를 하던 도중에 발생하게 된 누수로 인하여 건물의 완공이 계획보다 6개월 이상 늦어지게 되었고 그 바람으로 인해 P사가 이미 계약했던 임대차의 계약자 입주가 그만큼 늦어지게 되었습니다. 








이에 P사는 A건설회사의 과실로 인하여 공사가 늦어지게 되는 바람에 미리 임대가 되었던 공간의 경우에 약정된 임대료 상당액의 수익을 얻지 못하였고 아직 임대하지 못했던 공간 또한 새로운 임차인을 구할 수 없게 되어 막대한 손해를 입게 되었다는 이유로 A사를 상대로 7억원 가량을 지급하라는 소송을 내게 되었습니다. 







일반적으로 건설회사의 공사지연에 관한 대응책으로 공사도급계약 시 지체상금약정을 하게 됩니다.지체일수 하루당 총 공사금액의 1천분의 1로 정하는 것이 기본인데요. 이러한 지체상금약정을 했다면 P사는 지체상금률을 적용한 손해배상액만 A사에게 청구할 수 있다는 것이 원칙입니다. 







그런데 위 사례의 경우에는 지체상금에 관한 약정이 없기 때문에 실제로 손해가 발생하게 된 여부와 손해액의 산정이 문제가 되었던 것인데, 서울중앙지법은 이미 계약되었던 임대차의 임대료와 아직 계약되지 않았던 공간 중 2층까지의 임대료만을 배상범위에 포함을 시켜 2천 2백여만원만 지급을 하라고 판결을 내리게 되었습니다.







[판결]

법원은 이미 임대가 되었던 공간에 관해서 공사 중 누수가 발생하게 되어 이미 정해졌던 임차인들의 입주가 늦어지게 되어 발생하게된 임대료의 수익에 관한 손해는 배상해야 한다고 결론을 지었습니다. 


그러나 아직 임대가 되지 않은 공간에 관해서는 A사가 건물을 공사하던 중에 누수로 인해 문제가 발생하여 기존의 임차인들의 입주가 늦어지게 된 것은 사실이긴 하지만 다른 공간에 신규 임차인을 아직까지 구하지 못한 것은 공사지연 때문이라고 볼 수는 없다고 하였습니다. 







더불어 상대적으로 임대수요가 높은 지하 1~2층 및 지상 1~2층이 아닌 3층 이상에 대해서는 공사 중 누수발생의 여부와 관계가 없이 상대적으로 부동산 임대차 계약이 늦게 이루어질 수 있다고 판단을 해 3층 이상에 관해서는 임대료 상당액의 손해를 인정하지 않았습니다. 







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산상담 매매계약 위반





안녕하세요 부동산상담변호사 김명수입니다.


법원이 매매계약 위반을 빌미로 해 수년간 소유권이전등기를 하지 않았던 토지 소유주에게 부과한 과징금은 정당하다고 판결을 내렸습니다. 오늘은 이 내용에 대해 부동산상담변호사오 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.  한국토지주택공사에서 일을 하고 있던 김씨는 단독주택건설용지를 가분할 상태로 4천만원 가량에 매매계약을 했습니다. 







이후에 토지주택공사가 산업단지 조성을 마무리하고 확정측량을 진행한 결과로 해당하는 용지의 면적이 계약금이 내용보다 감소한 것으로 나타났습니다. 조성의 과정에서 면적감소로 인해 매매대금 환급의 사유가 발생하게 되었는데도 김씨는 수년간 환급을 받지 않고서 계속적으로 내버려두다가 토지주택공사에서 직접적으로 환급금을 돌려주자 같은 해 10월이 되어서야 자신 앞으로 해당 용지의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 







환급금의 발생 사유가 매매계약 위반사항이라고 판단하고 그동안 소유권이전등기를 미뤄왔던 것입니다. 이에 청주시는 조세회피목적으로 10년이 넘도록 소유권이전등기를 하지 않은 것으로 판단하고 김씨에게 관련법에 따라서 과징금을 부과했고 김씨는 실수로 부과된 것이라고 하며 과징금 및 소송준비 위자료를 지급하라고 소송을 내게 되었습니다. 







재판부에서는 모든 증거를 종합한다고 하더라도 해당 기관의 불법적인 행위의 사실을 인정하기에는 증거가 부족하고 달리 이것을 인정할 만한 증거도 없다고 청구를 기각한다고 언급하였습니다. 최종적으로 청주지법은 과징금 처분이 부당하다고 하면서 한국토지주택공사를 상대로 냈던 매매계약 위반 소유권이전등기 사기성 과징금 손해배상 청구소송에서 원고의 청구를 기각했다고 언급하였습니다. 







오늘 부동산상담변호사와 함께 알아본 내용 외에도 궁금한 사항이 있으시거나 부동산상담에 대해 문의가 있으시다면 고민하시지 마시고 바로 부동산상담변호사 김명수에게 도움을 받아보시길 바랍니다. 언제나 의뢰인의 위치에서 문제를 판단하고 올바른 길로 이끌어갈 수 있도록 도와주는 든든한 조력자가 되도록 하겠습니다. 



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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월세를 내지 않는 세입자 처리는?





임대차계약의 기간이 만료되어서 건물주인에게 보증금을 돌려달라고 하니까 새로운 세입자를 얻을 때까지 기다려달라고 말할 경우에 보증금을 돌려받을 때까지 건물에서 계속 가게운영을 하면 월세를 내야할까요? 오늘은 이와 관련해 김명수변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.






임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속되기 때문에 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다. 그렇기 때문에 보증금을 받환받을 때까지 계속적으로 가게를 비우지 않고 영업을 할 수 있는 것은 당연합니다.







하지만 설사 이런 경우라도 임차인은 건물에서 계속적으로 영업을 하면서 실질적인 이득을 얻게 되는 이상 월세는 내야 합니다. 월세 문제는 사회 곳곳에서 일어나고 있는데요. 월세를 내지 않는 세입자를 쫓아내는 임대인들이 그동안 사회적인 질타를 받아왔습니다. 하지만 반대로 막무가내로 월세를 내지 않는 세입자들의 행패도 적지 않은데요. 







월세가 두 달만 밀려도 계약해지는 할 수 있지만, 임차인을 직접적으로 내쫓기까지는 넘어야 하는 산이 많습니다. 안 나간다고 해서 문이라도 억지로 열거나 조금이라도 짐을 옮겼다가는 주거침입과 재물손괴등의 형사처벌을 감수해야 합니다. 그럼 이렇게 월세를 내지 않는 세입자의 경우에는 어떻게 해야 할까요?







우선, 임대차계약 기간이 만료되었다면 임차인에게 퇴거요구를 하면됩니다. 반대로 임대차계약 기간이 남았다면 임대차계약 해지를 하고 부동산명도를 청구할 수 있습니다. 주의할 점은 임대차기간이 끝나기 한 달 전까지 계약갱신을 하지 않겠다는 거절의 통지가 있어야만 계약갱신이 적용되지 않는다는 것입니다.


이상 김명수변호사와 함께 알아본 월세를 내지 않는 세입자 내용 외에도 궁금하신 점이나 도움이 필요한 사항에 대해서는 언제든지 문의를 주시길 바랍니다.







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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임대차계약과 부동산매매계약의 차이





매매계약은 원래 매도인과 매수인의 합의만으로도 체결을 할 수 있습니다. 그러나 부동산은 금액이 큰 중요한 재산에 해당하기 때문에 여러 권리관계를 잘 파악한 뒤 매매계약서를 꼼꼼하게 작성하여 불필요한 법적인 분쟁을 미리 막는 것이 좋습니다. 







그렇기 때문에 매매계약서에는 매매대금의 총액과 계약금, 중도금과 잔금의 지급일자 등을 명확하게 기재해야 하며 매매계약 당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매매대금을 전부 받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 전부 줘야 합니다. 또한 계약의 당사자 간에 무언가 특별하게 정하고 싶거나 문제의 소지가 있을 것으로 여겨지는 것들은 모두 특약사항으로서 자세하게 기재해 후에 있을지 모르는 분쟁을 막아야 합니다. 







그렇다면 임대차계약서는 어떻게 작성하는 것이 좋을까요?


임대차계약은 원칙적으로 계약의 당사자가 자유롭게 계약기간이나 계약금을 정하는 것으로서 반드시 임대차계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 하지만 후에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하기 위해서는 임대차계약서를 필수적으로 작성하는 것이 좋습니다. 계약서에는 보일러 등의 교체시기와 이사일정 등 시비가 될 만한 내용은 특약사항으로 반드시 기재해 분쟁을 최대한 피하는 것이 효과적입니다. 







이런 계약에 있어 오고가는 계약음이란 부동산 매매계약 혹은 임대차계약을 체결할 때 계약을 성립시키기 위해 본 계약에 앞서 매수인이나 임차인이 상대방에게 지불하게 되는 금액을 말하며 일반적으로 매매대금이나 임대차 보증금의 10% 정도를 지불하고 있습니다. 







부동산매매계약이나 임대차계약을 체결했는데 이후에 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 어떻게 할까요? 


매수인/임차인 입장

계약금을 지불했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶다면 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한해 계약이행에 착수할 경우까지 계약금을 포기하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 







매도인/임대인 입장

계약금 지불을 했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한 해 계약이행에 착수될 때까지 계약금의 배액을 상환하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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보증금 반환 받으려면 어떻게?






임대차기간이 만료되었지만 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 어떻게 해야 보증금 반환을 받을 수 있을까요? 오늘은 김명수변호사와 보증금 반환에 관련해 알아보도록 하겠습니다. 


임대차기간이 만료가 되었음에도 불구하고 돈을 돌려받지 못한 경우에는 2가지 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 


1. 임차권등기명령제도 이용하기

2. 전월세보증금 지원센터의 지원 받기


(2번의 경우에는 서울시 거주자이며 보증금 문제가 발생한 장소가 등기부상 주택으로 분류된 곳)








[임차권등기명령제도 이용하기]

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 될 경우에 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되기 때문에 보증금 반환이 힘들어집니다. 







이런 문제를 해결하기 위해 생겨진 제도가 임차권등기명령제도로 법원의 집행명령에 따라서 등기를 마치게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 되면서 임차주택에서 자유롭게 이사를 할 수 있게 되는 제도입니다. 


이 제도를 신청하기 위해서는 우선 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환을 받지 못한 임차인이 임차주택의 소지를 관할하고 있는 지방법원, 지방법원지원 혹은 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 







관할법원에서는 임차권등기명령신청의 신쳉어 관한 재판을 변론이 없이 할 수 있으며 임차권등기명령에 관한 재판은 결정으로 내려지게 됩니다.


임차권등기명령결정의 집행에 따라서 임차권등기를 마치게 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 그렇기 때문에 임차권등기명령결정의 집행에 따른 임차권등기를 마치게 된 건물을 그 이후에 임차했던 임차인은 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 







[전월세보증금 지원센터의 지원 받기]

서울시는 전월세보증금 지원센터를 통해서 임대차 계약기간이 종료가 되었는데도 불구하고 집주인의 보증금 미반환으로 제때 이사를 못하고 있는 세입자 그리고 짧게는 3~4일에서 한 달 까지 이사시기의 불일치로 어려움을 겪게 되는 세입자를 집중적으로 지원하고 있습니다. 


임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 전월세보증금 지원센터를 방문하여 상담신청을 한 뒤 임대차분쟁조정위원회가 집주인과 세입자간의 원만한 합의를 위한 중재를 하게 되고 합의가 만약 실패하면 세입자는 관할법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차보증금을 우선적으로 받을 수 있도록 등기를 하게 됩니다. 







이 후에 전월세보증금 지원센터에 보증금 대출 융자 추천을 신청하면 되며 전월세보증금 지원센터는 임대차계약서와 임차권등기명령 확인서를 확인한 뒤 융자추천서를 시중은행에 발급하게 됩니다. 은행에서는 융자추천서를 확인한 뒤 이사를 하려고 하는 새로운 주택의 임대인에게 보증금을 입금하게 됩니다. 


오늘은 김명수변호사와 함께 보증금 반환 받는 방법에 관련하여 내용을 살펴보았는데요. 이 외에도 보증금 반환과 관련해 궁금하신 사항에 대해서는 언제든지 김명수변호사와 함께 하시길 바랍니다. 








Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산계약 문제 있다면?





부동산계약의 이행이 완료가 되어 매수인에게 소유권이 이전된 때라고 하더라도 매매의 목적인 권리나 흠결이 있을 경우에는 매도인은 매수인에게 담보책임을 지게 됩니다. 매수인이 매도인에 대해 담보책임을 묻는 경우에는 매수인 측에서도 목적물을 다시 반환하는 등의 채무를 부담하게 되는데, 공평원칙에 따라서 이것을 동시에 이행해야 합니다. 






민법에 규정된 매도인의 담보책임을 면하게 되는 특약을 하게 된 경우에도 매도인이 부동산의 문제를 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제 3자에게 권리를 설정 혹은 양도를 했다면 매도인은 여전하게 담보책임을 지게 됩니다. 이렇게 부동산에 문제가 있을 경우에는 두 가지 경우로 사건을 분류해 볼 수 있는데요.







1. 매수인이 부동산계약 당시에 목적 부동산에 문제가 있음을 모른 경우

만약 이렇게 문제가 있는 경우에 매수인이 이것으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해서 계약해제를 할 수 있습니다. 또한 매매의 목적 부동산에 문제가 있다고 하더라도 매수인이 이것으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 이러한 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 알게 된 날로부터 6개월 이내에 행사를 해야 합니다.  







2. 매수인이 부동산계약 당시에 목적 부동산에 문제가 있다는 것을 알았거나 과실로서 알지 못한 경우

민법에 규정하여 부동산에 문제가 있는 경우라고 하더라도 계약해제를 할 수 없고 손해배상청구 또한 할 수 없습니다. 


부동산을 종류로 지정했을 경우에 부동산에 문제가 있다면 위와 같이 두 가지 경우로 사건을 나눠볼 수 있는데요.







1. 부동산 문제가 있음을 모를 경우

지정한 부동산에 문제가 있을 경우에 매수인이 이것으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해서 계약해제를 할 수 있습니다. 또한 계약 당시에 종류를 지정한 부동산에 문제가 있다고 하더라도 매수인이 이것으로 인하여 계약 목적을 달성할 수 있다면 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 위의 경우와 같이 안 날로부터 6개월 이내에 행사를 해야 합니다. 







2. 부동산 문제가 있다는 것을 알았거나 과실로서 알지 못한 경우

계약의 당시에 종류를 지정한 부동산에 문제가 있는 경우라고 하더라도 계약해제를 할 수 없으며 손해배상 또한 청구를 할 수 없습니다. 


이상 부동산계약이 있을 경우에 어떤식으로 문제를 해결할 수 있는 것인지 사건의 경우에 따라 나눠서 알아보았습니다. 









Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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신혼집 매매계약 시 유의점, 군포변호사





안녕하세요 군포변호사입니다. 


만약 신혼집을 구입하기로 결정을 내렸다면 매매계약을 체결하기 전에 부동산등기기록과 건축물대장을 비롯한 각종 공적인 기록을 확인하여 구입하려는 부동산의 권리관계 그리고 기타 이 외의 점들에 대해 확인을 하는 것이 좋은데요. 오늘은 군포변호사가 신혼집 매매계약 시에 유의해야 하는 점에서 알려드리려고 합니다. 







신혼집 매매계약 체결 전에는 반드시 현장조사를 하는 것이 필수적이며 실제 부동산의 내용과 위치, 주거환경 등을 눈으로 똑똑히 확인하고 부동산 등기기록을 열람하거나 부동산등기사항 증명서를 발급받는 등의 각종 부동산과 관련된 기록을 열람하거나 발급을 해 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인을 해야 합니다. 







부동산등기기록에서는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 대한 정보가 표시 되어있는 것이 일반적입니다. 이것을 통하여 구입하려고 하는 부동산의 표시내용과 각종 권리등의 설정여부를 확인할 수 있습니다. 


각종 대장을 확인할 때에는 토지대장, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 확인해야 하는데, 토지대장과 건축물대장을 통하여 구입하려고 하는 부동산의 표시내용이 부동산등기기록의 내용과 일치해야 하는지 확인해야 합니다. 이 때 부동산등기기록에 적혀진 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 부동산등기 자체가 어려울 수 있기 때문입니다. 







또한 부동사등기기록과 각종 대장 등의 서류 확인이 끝났으면 구입하려고 했던 부동산을 직접 방문하여 실제로 부동산이 공적 기록상의 내용들과 일치를 하는지 확인을 하는 것이 좋습니다. 


군포변호사가 설명해드린 이 과정들을 거쳐서 부동산매매계약을 체결하게 되면 부동산을 파는 사람이 본인이 맞는지 만약 대리인이라면 대리권이 있는지 확인한 뒤 계약서 작성을 해야 됩니다. 또한 주민등록증으로 본인이 맞는지 확인해야 합니다. 







확인이 끝나면 계약에 합의를 하고 매매계약서를 작성하며 매매계약서를 작성할 때에는 매매목적물과 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권이전일자와 이 외의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 합니다. 


매매계약을 체결할 경우에는 당사자 간의 별도 약정이 있는 경우를 제외하고는 통상적인 매매대금의 10%의 금액에 대해 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 매매계약금을 해제할 때 상대방에 관한 손해배상의 기준이 되고 있습니다. 이상 군포변호사와 알아본 신혼집 매매계약이었는데요. 이 외에도 궁금한 사항에 대해서는 문의를 주시길 바랍니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산거래 신고해야 하는 내용




부동산거래 신고제도란 부동산이나 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결했을 때에 실거래가격 보다 훨씬 낮게 계약서를 작성하고 있는 이중적인 관행을 없애고서 부동산거래를 투명하게 만들기 위해 실제로 거래가격과 관련하여 일정한 사항을 신고하게 하는 제도를 말하고 있습니다. 








매수인이나 매도인이 아래의 부동산 혹은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 매매계약을 체결한 때에는 일정한 사항을 거래계약을 한 체결일로부터 60일 이내에 매매대상부동산 소재지의 관할 시장과 군수 혹은 구청장에게 공동으로 신고하거나 사이트를 통하여 신고를 해야 합니다. 








  • 토지 혹은 건축물
  • 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 인해 취득하게 된 입주자로 선정된 지위 
  • 주택법에 따른 사업계획승인을 얻어서 건설 공급하게 되는 주택의 입주자로 선정된 지위


만약 부동산개업공인중개사가 매매거래계약서를 작성하고 교부했을 경우에는 해당하는 부동산개업공인중개사가 위에 따른 신고를 해야 합니다. 그리고 부동산거래 신고를 하게 되는 경우에는 아래의 사항들에 대해 전부 신고를 해야 하는데요. 







[부동산거래 신고내용]

  • 매수인 및 매도인의 인적사항
  • 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일
  • 거래대상부동산의 소재지와 지번 및 지목
  • 거래대상 부동산의 종류와 계약대상 면적
  • 실제의 거래가격
  • 계약의 조건이나 기한이 있을 경우에는 조건이나 기한
  • 부동산 중개업자의 인적 사항과 중개사무소 개설등록에 대한 사항
  • 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획
  • 거래대상 주택 입주계획








이러한 부동산거래 신고를 하기 위해서는 부동산거래계약 신고서에 거래의 당사자가 공동으로 서명을 하거나 날인을 하여 거래당사자 중에 1명이 시장, 군수 혹은 구청장에게 제출하면 됩니다. 이 신고를 하지 않게 되면 과태료가 부과됩니다. 이상 김명수변호사와 부동산거래 신고제도와 신고내용에 관련하여 알아보는 시간을 가져보았습니다. 이 외에도 궁금한 사항에 대해서는 언제라도 김명수변호사와 함께 하시길 바랍니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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임대차 건물 매매, 매도인의 손해

 

 

 

임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물에 대해 사용을 할 수 있게 하고 수익할 수 있게 하며 임차인은 그 대가로서 차임금액에 대해 지급을 할 것을 약속함으로써 성립하게 되는 계약입니다. 원칙적으로 계약자유에 대한 원칙이 적용되고 있는데요.

 

 

 

 

 

 

계약자유의 원칙에 따르면 매도인이 임차 중인 주택이나 상가건물을 매도했을 때 매매는 임대차를 깨뜨린다는 법리에 의거하여 임차인은 기존 임대차계약을 가지고서 새로운 매수인에게 대항을 할 수 없어서 매매가 된 시점에 임차했던 주택이나 상거의 건물을 매수했던 사람에게 부동산을 인도하는 것이 원래의 원칙이지만 부동산 임차인은 경제적으로 약자에 해당하기 때문에 특별법인 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에서 계약자유의 원칙에 관한 최소한의 개입을 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

그렇기 때문에 주택임대차보호법에 의한다면 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 임차한 주택으로서 전입을 한 경우라면 그 다음날로부터 제 3자에 관하여 효력이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 이 경우부터 임차인은 대항력을 취득하여 기존의 임대차기간까지는 임차주택을 매수했던 사람에게 인도를 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

또한 상가건물의 임대차보호법에서도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법등을 따르고 있는 사업자등록을 신청한다면 이 후부터 제 3자에게 대해서 효력이 생기게 된다고 규정을 하고 있어서 새로운 매수인에게 기존 임대차계약을 가지고서 대항을 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

그래서 임대차 중인 주택이나 상가건물을 매도하려고 한다면 일반적으로 매도인과 매수인은 부동산 매매계약과 더불어서 임대차계약 또한 승계를 하기로 약정을 하고서 임대차보증금반환채무에 대해 매수인이 넘겨받게 되면서 임대차보증금 반환의 채무액만큼 매매대금에서 공제를 해서 나머지 매매대금만을 지급하게 되는 경우가 대부분의 사항들 인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

이 경우에는 임차인이 임대차기간이 종료가 된 이후에 새로운 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구하였으나 매수인의 자력 부족으로 인해서 임대차보증금을 돌려받지 못할 경우에 임차인은 당초의 임대인인 매도인에게 임대차보증금의 반환에 대해 청구를 할 수 있다는 것이 법의 논리인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산매매 소개료, 성사 안되도 줘야할까요?

 

 

한 사례를 통하여 부동산매매계약시 소개료, 중개수수료의 지급 여부에 대해서 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

 

A씨는 집을 매수하려고 부동산 중개업자를 통해서 매매계약을 체결하였으며 매도인이 계약금과 중도금까지 지급을 한 상태였지만, 매도인이 집을 너무 헐값에 판 것 같다고 주장을 하면서 계약해제를 요구해서 결국 손해배상금을 포함해서 돈을 다시 돌려받기로 하고서 부동산매매계약 해제를 하게 되었습니다.

 

 

 

 

 

그런데 중개업자는 매도인으로부터 손해배상금을 포함했던 돈을 돌려 받아서 보관하고 있으면서도 소개료를 줘야만 보관금을 돌려주겠다고 주장하고 있습니다. 집의 매매가 중도계약해제된 경우에도 소개료, 중개수수료를 줘야할까요?

 

 

 

 

 

 

중개업자가 부동산매매 중개의뢰를 받았을 경우에는 당해의 중개대상물에 관한 상태, 입지, 권리관계와 법령의 규정에 의한 거래 혹은 이용제한사항 기타 대통령령이 정하고 있는 사항들을 확인해서 당해의 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장과 등기부 등본에 대한 근거자료를 제시하고서 성실하면서도 정확하게 설명해야만 하며 중개업자는 확인이나 설명을 위하여 필요할 때에는 중개대상물의 매도의뢰인과 임대의뢰인에게 당해 중개대상물에 관한 자료를 요구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

이와 같은 확인이나 설명의무에 관한 규정은 부동산중개인이 중개수수료를 받지 않는 경우에도 적용이 되고 있습니다. 만약 위와 같은 사안이라면 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 대한 법률을 살펴보면 되는데요.

 

중개업자는 중개업무에 대해 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다고 적혀있으며 다만 중개업자의 고의나 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효가 되거나 취소 혹은 해제가 된 때에는 그렇지 않다고 규정되어있습니다.

 

 

 

 

 

 

그렇기 때문에 A씨와 집주인간의 당초 매매계약은 유효했었고 중개업자의 고의나 과실로 인해서 계약해제가 된 것이 아니기 때문에 소개료를 지급하는 것은 정당하다고 보고 있습니다. 오늘은 부동산매매 소개료에 대한 내용을 알아보았는데요. 이 외에도 더 궁금한 사항에 대해서는 문의를 해주시면 친절하게 답해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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