오늘 하루 이 창을 열지 않음 [닫기]  
이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산/매매/임대 분쟁' 카테고리의 글 목록 (4 Page)

부동산소송 부동산계약 공소시효

 

 

부동산 소송이 제기되었을 때에 가장 보편적으로 제기가 되는 방어논리는 공소시효 만기와 사기방지법에 따른 계약의 서면화와 관련되어있는규정입니다. 원고 측이 공소시효와 계약의 서면화에 대한 조건을 충족시키지 못한다고 하면 소송이 기각될 우려가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

일반적으로 서면이 아닌 구두의 계약 또한 계약으로서 효력을 인정받게 되는데요. 다만 구두계약이기 때문에 당사자간의 이견이 존재할 수 있습니다. 하지만 부동산 거래와 관련된 계약은 이런 일반적인 규칙에서 예외에 해당합니다.

 

 

 

 

 

 

부동산에 관련되어있는 계약은 서면으로 작성이 되어있지 않을 경우에는 계약의 효력이 없습니다. 즉 이것은 부동산매매나 부동산을 담보로 하고 있는 부동산융자, 임대기간이 1년 이상이 되는 임대계약서등을 계약할 때에 서면으로 계약을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

또한 부동산 브로커에 관련된 고용에 대한 계약서 또한 서면으로 되어있지 않으며 구두로만 계약이 되어있다고 한다면 계약의 효력이 없어지게 됩니다. 그렇기 때문에 부동산 관련된 계약은 모든 내용을 서면으로 작성해야만 계약의 효력이 존재하며 분쟁이 발생했을 때에도 서면으로 작성된 계약서의 내용을 기본적인 계약서로 인정을 하기 때문에 계약의 내용을 정확하게 할 수 있는 법률적 효력의 문장으로 계약서를 작성하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

 

 

 

 

부동산에 관련되어있는 분쟁이 발생하고 소송을 제기할 때에 고려해야 하는 조건들 중 하나는 소송을 제기할 수 있는 공소시효가 지났는 가에 대해서 확인을 하는것입니다. 공소시효를 넘겼을 경우엔는 소송을 할 수 있는 방법이 아예 없어지게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

서면화가 된 부동산계약의 공소시효는 4년입니다. 4년의 시효는 계약을 한 날로부터 4년의 계산을 하는 것이 아니라 상대방이 계약을 어겼던 날로부터 4년을 계산하게 됩니다. 또한 사기에 의한 부동산계약의 파기와 관련된 소송의 공소시효는 3년인데, 사기를 당한 당사자가 사기행위를 발견한 날로부터 계산하게 됩니다.

 

이러한 점을 유의하시고 소송을 진행하시길 바라며 이 외의 안양부동산소송, 안양부동산법률, 안양부동산상담과 관련하여 문의를 하시려면 김명수변호사에게 상담하시길 바랍니다.

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

전세계약, 매매계약 유의사항들은?

 

 

 

오늘은 전세계약, 매매계약시 유의사항에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

전세계약 집주인 유의사항

 

집주인 임대인이 동의를 해서 세입자가 전세자금 대출을 받았을 때에 전세계약 종료 시에 집주인은 세입자가 전세자금 대출을 받았던 금융회사에 전세자금 대출에 대해서 직접 상환을 해야 합니다. 또한 금융회사와 질권 설정 계약서를 작성하는 것이 중요한데요.

 

이 질권 설정 계약서는 금융회사가 세입자에게 대출을 하게 되면서 세입자가 집주인에게 지불했던 임차보증금을 담보로 잡고서 세입자가 대출금을 상환하지 않을 때에 금융회사가 임차보증금을 상환받을 수 있는 권리입니다.

 

 

 

 

 

 

이 계약서에는 전세계약의 종료 시에 집주인이 전세자금의 대출금을 금융회사에게 직접 상환하도록 명시가 되어있습니다. 그러나 전세계약이 종료 될 때에 집주인이 이와 같은 계약의 내용을 깜빡 잊고서 세입자에게 임차 보증금을 돌려주게 되면 집주인이 세입자를 대신하여 대출금을 상환해야 하는 피해가 발생할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 집주인은 세입자의 전세자금 대출계약의 사본을 보관하고 있다가 전세계약이 종료될 때에 이것을 꼭 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전제대출 세입자 유의사항

 

전세자금을 대출할 때에 금융회사가 집주인의 동의를 요구하기 때문에 사전에 집주인의 양해를 구하고서 하는 것이 좋습니다. 만약 전세자금 대출을 원하는 세입자의 신용도가 낮다고 하면 대출이 어렵습니다.

 

 

 

 

 

 

전세계약을 하기 이전에 세입자는 등기부등본과 건축물대장을 미리 확인해서 현 소유주가 집주인지 확인해야 하며 근저당권이 설정된 담보대출이 있는지 알아봐야 합니다.

 

또한 담보대출이 있는 집을 전세계약 할 경우에 전세자금 지급 시에 집주인이 담보대출에 대해서 상환하기로 전세계약서에 명기를 미리 했다면 세입자는 집주인과 함께 금융회사를 방문해서 집주인에게 대출금을 상환하도록 요구해야 하며 영수증을 받아서 보관해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

매매계약 매수인 유의사항

 

만약 주택담보의 대출이 있는 집을 살 때에는 매수인은 매매계약 전에 담보대출 금융회사에서 매도인의 채무현황을 미리 확인해야 합니다. 매수인은 매도인의 동의를 받아서 담보대출을 해준 금융회사에 서면으로서 채무의 확인서를 발급받고 매도인의 채무성격과 범위를 확인해야 합니다.

 

또한 채무확인서는 발급일을 기준으로 하여 작성되기 떄문에 발급 이후에 추가적으로 채무가 발생할 수 있으므로 최종 잔금의 지급과 부동산 등기 시에도 채무의 확인서를 발급받아서 추가채무에 대한 발생여부를 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

매매관련 매도인 유의사항

 

주택담보의 대출이 있는 집을 팔 때 그 대출에 대하여 매수인에게 넘기게 되는 경우 매도인은 거래 금융회사에 이러한 점을 알리고 채무인수 절차를 통하여 채무자를 변경하는 것이 좋습니다. 부동산매매의 과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무에 대한 인수절차를 직접적으로 진행하겠다는 구두의 약속으로 채무인수에 대한 효력이 발생하지 않습니다.

 

매도인은 매수인과 함께 담보대출의 은행을 방문해서 담보채무에 대한 인수약정서를 직접 작성하고나서 사본을 받아 보관해야 합니다. 또한 채무인수의 절차가 완료된 이후에는 등기부등본상에서 채무자가 매수인으로 변경이 되었는지 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

안양부동산변호사 최우선변제 보증금 설명없다면?

 

 

 

안녕하세요 안양부동산변호사입니다.

 

공인중개사가 임차인에게 최우선변제권에 대하여 보장을 받을 수 있는 임차보증금이 얼마인지 미리 사전에 알려줘야하는 의무가 없다는 판결이 나오게 되었습니다. 오늘은 안양부동산변호사와 함께 최우선변제권을 획득할 수 있는 최소임차보증금에 대한 공인중개사의 설명이 없다면 과연 잘못이 있는지에 대하여 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

판례에서 신혼집을 구하고 있던 L씨는 공인중개사 G씨를 통하여 인천 서구의 청라지구에 있는 오피스텔의 전세계약을 체결하게 되었는데요. 보증금은 6천만으로 정하게 되었습니다. 하지만 이 지역은 최우선변제권을 받을 수 있는 소액임차보증금이 5500만원 이하였으며 이 후에 오피스텔이 경매에 넘어가게 되는 바람에 L씨는 보증금을 전부 잃게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

1심에서는 G씨가 최우선변제를 받을 수 있게 되는 보증금이 5500만원 이하라고 설명을 했더라면 L씨가 신혼집 게약에 대해서 재고를 하거나 보증금액을 조정할 수 있었을 것이라고 하며 일부적인 책임이 있기 때문에 손해배상으로 3천만원을 지급하라고 하였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

안양부동산변호사가 설명드린 사건의 판결을 내린 서울중앙지법에서는 김씨가 공인중개사인 박씨를 상대로 하여 소액임차인이 될 수 있는 보증금액이 얼마인지 미리 알려주지 않는 바람에 최우선변제권을 획득하지 못했으며 경매순위에서 밀리게 되어 보증금 6천만원 가량을 잃었다고 하며 냈던 손해배상 청구소송의 항소심에서 원고가 일부적으로 승소했다고 판결을 냈었던 원심을 파기하고 패소의 판결을 내렸습니다.

 

 

 

 

 

 

 

박씨가 김씨에게 해당의 지역에서 임차계약을 체결할 때에 소액임차인으로 인정받을 수 있는 보증금이 얼마인지 정확히 적극적으로 설명을 해야하는 의무가 없습니다. 또한 문제의 부동산에는 선순위의 근저당권이 설정이 되어있는데, 이러한 부동산이 경매에 넘어가게 되면 임차인이 보증금을 온전하게 돌려받지 못하게 될 수도 있다는 점에서 중개업자가 특별하게 설명할 사항이 아니라고 설명을 하였습니다.

 

 

이상 안양부동산변호사와 함께 최우선변제권에 대한 최소임차보증금의 설명이 없다고 하면 과연 공인중개사는 잘못이 있는가에 대한 내용을 알아보았습니다. 이 외에도 궁금하신 사항은 김명수변호사와 함께 하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

임대차계약서 왜 중요할까요?

 

 

임대차계약서를 쓸 때에는 주의깊고 세심하게 쓰는 것이 좋습니다. 사람들은 일반적으로 매매계약을 한다던지 전월세계약을 하면서 계약서를 작성하게 되는데요. 민법에 의하면 계약은 당사자의 의사 합치로 이뤄지는 것이기 때문에 구두로서 계약을 한다고 해도 성립이 됩니다.

 

 

 

 

 

 

그런데 굳이 왜 문서로 작성을 할까요? 오늘은 임대차계약서의 중요성에 대하여 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 매매계약서는 등기이전을 할 때에 구비서류로써 필요하니까 필수적으로 작성을 해야 한다고 하지만 임대차계약은 굳이 문서로 작성하지 않아도 계약은 성립이 됩니다. 결론부터 말씀드리자면 혹시나 생길 수 있는 법적인 분쟁을 사전에 막아보자는 뜻도 존재합니다.

 

 

 

 

 

 

모르는 사람이 처음 만나게 되어서 공인중개사의 소개로 하여 임대차계약을 하게 되는데, 처음에 만나게 되면 그 사이가 좋거나 나쁘지 않아서 공인중개사가 써주는 대로 임대차계약서를 대충 훑어보거나 읽어보지도 않고서 자필로 서명을 하게 되는 경우가 많습니다.

 

 

 

 

 

 

이것은 후에 생길 수도 있는 분쟁의 씨앗을 심는 것과 같은데요. 임차인이 수도나 욕실 등 여러 가지 트집을 잡아서 문제를 제기하게 되는 경우가 종종 발생하는데 이 떄에 자세한 사항에 대하여 기록을 한 임대차계약서가 있다고 하면 해결이 쉬울 수도 있는데 계약을 할 당시에는 대충 훑어보고서 문제가 생겼을 때에 서로의 책임을 전가시키면 감정이 나빠져서 소송으로 가게 되는 경우도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

이것을 미리 방지하는 한가지 방법은 임대차계약을 할 당시에 임대차계약서를 세심하게 살펴서 미흡한사항은 계약서에 미리 넣어달라고 하는 것이 좋은 것입니다. 다시 말해서 임대차계약서는 좋은 관계가 지속이 될 때에는 필요가 없다고 할 수 있으나 좋은 관계가 깨지고서 나쁜관계로 발전했다고 하면 필수적으로 있어야 하는 서류라고 할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

안양변호사 주택임대차표준계약서 개정

 

 

임차인 C씨는 임차를 하고 있는 임차주택의 수도에 야간 누수가 있다는 것을 알고는 있었지만 계약을 체결할 당시에 수리비 부담에 대한 약정을 하지 못한 채 계약서를 작성하여 임대차 기간 중에 누수에 대한 수리비의 관련분쟁이 발생한적이 있는데요.

 

앞서 안양변호사가 소개해드린 사례처럼 이러한 임대차 간이분쟁조정제도가 최근 몇년 동안 전월세전환가구의 증가에 따라서 접수 건수가 2년 사이에 9배 가량 증가했습니다. 이것은 전세, 월세 계약에 쓰이고 있는 계약서는 법으로 정해져 있는 통일된 형식이 없기 때문입니다. 

 

 

 

 

 

 

특히 수리비에 대한 항목이 없어서 계약을 할 당시에 임대인과 임차인 간의 수리비 부담에 대한 책임에 대하여 명시하지 않을 경우 사후 분쟁이 발생할 때 임차인이 법의 보호를 받기가 힘든 실정입니다. 오늘은 이러한 문제를 해결할 수 있는 주택임대차표준계약서의 개정에 관한 이야기를 안양변호사와 함께 나눠보려고 합니다.

 

 

 

 

 

 

이에 서울시에서는 법무부와 공동으로 하여 임대인과 임차인의 의무에 대하여 권리범위를 명확하게 규정을 한 새로운 주택임대차표준계약서에 대하여 추가적으로 보급한다고 밝혔습니다. 

 

또한 임대인과 임차인 그리고 개업공인중개사는 서울시 전월세보증금지원센터의 홈페이지에서 이와 같은 서식을 내려받아서 사용할 수 있으며 구청 민원실이나 동 주민센터에도 표준계약서를 비치하여 임대인과 임차인에게 표준계약서에 대하여 사용을 해야 함을 홍보하고 주택임대차 법령을 안내한다는 방침을 발표했습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

달라지는 주택임대차표준계약서는 입주하기 전이나 입주 후의 수리비 부담 등 임차인의 보호조항이 추가적으로 신설이 되고 계약서 분량의 축소 그리고 전자서식의 제공 등 인데요. 이 3가지가 가장 큰 특징입니다.

 

우선 임대인과 임차인간의 분쟁이 발생할 때 대다수 차지하고 있는 수리비 부담의 경우에는 원인규명이 그렇게 쉽지가 않은 만큼 수리가 필요한 시설물과 비용의 부담에 대하여 임대차 계약시에 미리 합의를 하면 관련된 분쟁을 사전에 방지할 수 있을 것으로 전망하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

만약 예를 들자면 임대인과 임차인은 계약서에 따라서 임차하고 있는 주택의 수리가 필요한 시설물의 유무와 수리가 필요한 시설물이 있다면 언제까지 수리가 완료가 되어야 하는지 또는 약정한 시기까지 미완료를 할 때 어떤 식으로 수리비를 부담해야 할 지 미리 합의할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

또한 기존의 계약서 3장 분량에서 2장으로 간소화시키고 계약을 체결할 때에 반드시 알아야할 법령사항은 별지로 구성을 했습니다. 기존 표준계약서의 이용이 저조했던 이유 중 하나는 복잡하기 때문에가 가장 큰 비중을 차지하고 있었기 때문입니다.

 

오늘은 안양변호사와 함께 개정된 주택임대차표준계약서의 내용에 대해서 알아보았습니다. 이번 개정은 임차인과 임대인간의 분쟁 접수 건수가 늘어가는 임대주택 수리문제를 해결하기 위하여 개정이 되어 의미있는 개정이라고 볼 수 있습니다. 이 외에도 궁금하신 사항이 있으시다면 언제든지 김명수변호사에게 문의를 주시면 감사하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

상가임대차보호법 개정안, 과연 언제쯤 결말이?

 

 

최근 상가임대차보호법의 개정안이 국회통과가 늦어지고 있는 바람에 권리금을 한 푼도 못받고 쫓겨날 처지에 있는 사람들이 있습니다.

 

한 사례로 홍대 주택가에서 음식점을 경영하고 있는 김씨는 권리금을 받지 못하게 된 억울한 마음을 가지고 밤잠을 설치고 있는데요. 김씨가 세를 들어 영업하고 있는 건물의 주인은 2년 계약이 만료가 되는 날에 자신의 동생이 곧 가게를 꾸려갈 계획이라고 하며 퇴거를 요청한 상태입니다.

 

 

 

 

 

 

현행 상가임대차보호법에 따르면 권리금을 보장하고 있지 않으며 건물주가 세를 줬던 가게의 계약이 만료가 될 때 자신이 이용하겠다고 하면 세입자는 권리금을 받지 못한 채 그대로 가게를 비워줘야 합니다. 앞서 설명드렸던 김씨의 사례가 이런 경우인데요.

 

정부는 이런 문제를 쟁점을 삼고 권리금을 보장하는 주요한 내용으로 하고 있는 상가임대차보호법의 개정안을 발표하였습니다. 하지만 그 이후로 제출된 법안은 거의 낮잠을 자고 있는 상태나 마찬가지인데요.

 

 

 

 

 

 

상가임대차보호법 개정안은 법사위의 법안심사 소위원회의 심사를 거쳐서 법사위 전체회의 그리고 본회의 통과 수순을 거치게 되는 것입니다.

 

그런데 법안의 심사 소위원회에서 그동안 상가임대차보호법의 개정안을 다룬 것은 단 2번 뿐이고 총 1시간의 시간동안 논의가 이루어졌습니다. 모두 이것을 시급한 현안으로 인식하지 못하고 있다는 증거인데요.

 

 

 

 

 

 

이렇게 상가임대차보호법 개정안의 지연으로 인하여 시장에 혼란이 일어났던 것과 관련하여 이러한 법안을 입안했던 정부의 책임이 아주 크다고 입을 모으고 있는데요. 상가보호법의 개정안은 법무부와 국토교통부 그리고 기회재정부와 같은 정부의 부처가 합동으로 만들었습니다. 그런데 정부가 충분한 검토가 없는데도 섣불리 권리금의 보호방안을 발표했던 것이 문제가 되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

물론 권리금을 보호하겠다는 정부의 취지는 아주 올바르지만 상권마다 어떻게 권리금의 액수를 판정할 만한 기준이 거의 없으며 권리금에 대하여 어떻게 산정을 하고 어떻게 처리를 할지에 대해서는 별 내용이 없는 상태에서 법안이 나오게 되서 문제가 되는데, 이대로 법을 만들었다가는 더욱 많은 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 심각하게 고려해야 하는 면입니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 김명수변호사와 함께 최근 논란이 되고 있는 상가임대차보호법 개정안의 통과 문제를 알아보며 문제점이 무엇인지 앞으로 어떤식으로 해결이 되어야 하는지 알아보았습니다.

 

상가임대차보호법은 말 그대로 보호를 하기 위해 만들어 진 법인데, 이것을 국회에서는 심각하게 여기지 않는 것이 안타깝게 느껴지는 것 같습니다. 오늘 알아본 내용 이 외에도 더 자세한 상담이 필요하시다면 김명수변호사와 함께 하시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

부동산 매매계약 신고사항

 


지금 사회생활을 하는 3·40대의 가장 큰 꿈은 내집마련입니다. 집값이 계속 치솟는 바람에 많은 사람들의 꿈이 점점 멀어지고 있지만 배우자와 함께 열심히 아끼고 저축하여 내 집마련을 하여 꿈을 이루는 사람들도 있습니다. 하루 아침에 부동산 매매계약을 하는 사람보다 정말 길게는 몇 년 동안 준비하여 부동산 매매계약을 하시는 분들이 많습니다.

 

 

 


많은 사람에게 소중한 부동산 매매계약이지만 부동산 매매계약 신고사항을 제 때 신고하지 않고 관련 서류를 제출하지 않으면 일정의 과태료를 내게 됩니다. 이러한 과태료를 사전에 방지하기 위해 부동산 매매계약 신고사항에 대해 부동산변호사 김명수 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 


부동산 매매계약 신고사항의 첫 번째 단계는 매수인과 매도인 혹은 중개업자는 부동산 또는 부동산을 취득한 권리에 대해 매매계약을 체결한 때에는 일정사항을 거래계약 체결일부터 60일이내에 매매 대상 부동산 소재지의 관할 시장, 구청자에게 신고해야합니다. 또 아파트에 관한 소유권을 변경하는 계약을 체결한 경우라면 매수인, 매도인 그리고 부동산중개업자가 주택거래계약 체결일부터 15일 이내에 해당 주택 소재지 구청장에게 신고하거나 직접 신고하실 수 없는 경우에는 부동산거래관리시스템에 신고를 해야합니다.

 

 

 

 

부동산 매매계약 신고사항
1.매수인 및 매도인의 인적사항

2.계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

3.거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산)  소재지·지번 및 지목

4.거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

5.실제 거래가격

6.계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

7.부동산 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항

8.거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획

9.거래대상 주택에의 입주계획

 

 

 

 


부동산거래 신고할 때에 제출 해야 할 서류가 있으므로 이런 서류를 제출하지 않으면 과태료가 부괴됩니다. 부동산변호사가 부동산거래 신고할 때 제출해야 하는 서류를 알려드리겠습니다. 부동산 거래에 대해 신고하려면 부동산거래계약 신고서에 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인을 포함하여 거래당사자가 관할 구청장에게 제출해야합니다.

 

 

 

 

이러한 부동산 매매계약 신고사항을 해당 관할 시·구청장에게 신고하지 않는다면 과태료가 부과됩니다. 부동산 매매계약 신고사항에 대한 과태료가 부과되는 위반행위는 60일 내에 부동산거래의 신고를 하지 않는 행위가 있고 또 부동산거래의 신고를 거짓으로 했을 경우에도 과태료부과가 되고 과태료는 실제 거래금액에 따라서 금액차이가 있습니다.

 

 

 

 

부동산 매매계약을 완료한 다음에 이에 걸맞는 부동산 매매계약 신고사항을 빠짐없이 습득하여 관할 구·시청에 신고한 다음에 투명하게 부동산을 소유하시길 바랍니다. 명언 중에 ‘왕관을 쓰려는 자, 그 무게를 견뎌라’라는 말이 있습니다. 오랫동안 꿈꾸며 꿈을 위해 달려온 세월에 비례하여 내 집마련의 소망의 크기가 매우 부풀어있는 만큼 부동산 매매계약의 신고사항을 꼼꼼하게 처리하여 관련 피해를 방지하시길 바랍니다. 부동산 매매계약에 관해 법적도움이 필요하신다면 부동산변호사 김명수변호사에게 문의 바랍니다.

 

 

 


Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

부동산 매매 계약 해제 위반

 

부동산 매매 계약에 대한 관심이 급격히 늘어나지만 부동산 매매 계약 해제 위반에 관해서는 크게 관심이 없습니다. 계약에 관심이 많은 만큼 부동산 매매 계약 해제 위반도 중요한대요. 어떠한 경우에 부동산 매매 계약 해제를 할 수 있는지, 부동산 매매 계약을 해제할 수 있는 위반사항들이 어떤 것에 대해서 김명수변호사와 함께 알아보겠습니다.

 

 

 

 

부동산 매매 계약 해제 위반에 대해 들여다 보기 전에 매도인의 담보책임에 대해 간단히 알아보도록 하겠습니다. 담보책임이란 매매계약이 이루어져 매수인에게 소유권을 넘겨줬을 경우에도 매매의 물건이 흠이 생겼을 경우에는 매수인이 그 비용을 지불해야하는 책임을 말합니다. 매수인이 매도인에게 담보책임을 묻을 때 매수인은 매매의 물건을 반환하는 채무를 지불하는데 공평원칙에 따라 동시에 진행해야 합니다.

 

 

 

 

매도인이 매수인에게 매매의 물건 소유권을 넘겨줬는데 소유권에 흠결이 나있는 경우에도 부동산 매매 계약 해제가 가능합니다. 매매의 목적인 소유권인 매수인이 아닌 다른 사람이 가지고 있을 경우에는 매도인은 다시 소유권을 취득하여 매수인에게 넘겨주어야합니다. 또 계약당시에 소유권이 매도인이 가지고 있지 않다는걸 매수인이 알게 됐을 경우에는 매도인에게 손해배상을 청구하실 수 있습니다.

 

 

 

 

더 나아가 매도인이 계약 당시에 소유권 전체를 넘겨주었는데 알고 보니 소유권 일부가 타인에게 있을 경우에는 그 부분의 비율만큼 대금을 감액하실 수 있고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인이 매도인에게 손해배상, 매매 계약 해제 또는 감액청구를 하실 수 있는 기간은 사실을 알고 난후 1년 안에 권리를 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산 매매 계약 해제를 할 수 있는 다른 경우는 매수인이 계약할 당시하고 다른 목적으로 운영을 하고 있을 경우에도 부동산 매매 계약 해제를 하실 수 있습니다. 이것 또한 사실을 알고 난 후 1년안으로 부터 매도인이 권리를 갖게 됩니다. 또 수량을 정한 매매의 목적물이 부족할 경우나 계약내용과 다르게 없다면 매수인은 손해본 비율만큼 손해배상청구가 가능합니다.

 

 

 

다양한 부동산 매매 계약 해제 위반의 경우에 대해 한 개씩 차근차근 풀어보았는데요. 도움이 되셨나요? 매도인이시거나 매수인이시라면 지금 가지고 계신 부동산에 흠결은 없는지 계약내용과 일치하게 이용을 하고 수익을 내는지 알아보시길 바랍니다. 만약 관련 내용으로 법적인 자문이 필요하다면 김명수변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

임대차계약 만료 전 이사 중개수수료 부담

 

 

당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익할 수 있게하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 임대차계약이라고 합니다. 임대차는 최단기에 관한 제한은 없으므로, 당사자는 자유로이 정할 수 있는데요. 그러나 임대차를 한 목적에 비추어 약정기간이 지나치게 불합리하다고 인정되는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임대차의 최단기 존속기간은 차임을 지급하기로 정한 기간으로 해석하여야 한다는 것이 일반적인 견해입니다. 다만 주택에 관한 경우 주택임대차보호법에 의해 최단기 존속기간이 2년으로 되어 있습니다.

 

 

 

 

그리고 계약으로 기간을 정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 계약해지의 통고가 있으면 임대차관계가 종료하게 되나, 이렇게 되면 해지통고를 받은 당사자는 예측하지 못한 손실을 입게 될 염려가 있으므로 이를 위하여 일정한 제한을 두고 있습니다. 즉, 부동산의 임대차에 있어서는 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 경과한 후에 해지의 효력이 생기고, 동산의 임대차에 있어서는 어느 당사자가 해지통고를 하든지 그 통고를 받은 날부터 5일이 경과한 다음에 해지의 효력이 생깁니다.

 

그럼, 임대차계약 만료 전 이사를 할경우 중개수수료 부담은 누가 해야 할까요? 김명수변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

a부부는 신혼집을 알아보려고 하는 중인데요. 소음이 심하거나 대대적인 공사를 해야 할 주택 문제가 생기면 어떻게 하냐고 질문을 하자 집주인은 윗층에 노부부만 살기 때문에 시끄럽지도 않고 공사를 해야 할 만한 문제도 절대 생기지 않을것이라고 장담했습니다. 그래서 a부부는 계약서에 이런 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 기재해 주도록 요청했고, 집주인은 전세금 2000만원을 더 준다면 기재해주겠다고 하고, a부부는 전세금을 더 주고 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 넣은뒤 임대차계약을 했습니다.

 

 

 

 

하지만, 윗층에서 들려오는 소음소리에 이사온지 3달만에 다른곳으로 이사를 가기로 결정했는데요. 집주인에게 사실을 알리자 집주인은 괜한 트집이라며, 보증금을 받응려면 알아서 새로운 임차인을 구해놓고 나가라고 하며, 새로운 임차인을 구하는데 들어가는 중개수수료 비용도 관행이라는 이유로 a부부에게 내야 한다고 할 시 a부부는 중개수수료를 부담해야 할까요?

 

 

 

 

부부는 문제가 발생하면 언제든지 이사를 갈 수 있다는 특약을 넣었으므로 층간소음의 문제로 인해 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 이유로 해지하는 경우라면 a 부부가 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 부담할 이유는 없으며, 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다.

 

 

 

 

임대차 계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한, 기간을 정한 임대차의 경우 기간이 종료함으로써 계약이 종료되는 것이 원칙입니다. 따라서 계약기간 중 해지가 가능하려면, 임대차계약서 상 계약 해지 사유로 임차인의 사정에 의해 계약 해지가 가능하다는 조항이 있어야 합니다. 위 사례의 경우와 같이 이에 대한 특약이 존재하고, 이러한 특약에 따라 해지하는 경우라면 임차인이 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다.

 

 

 

 

이에 대하여 법제처는 “중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 중개업자가 수수료를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로, 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개수수료를 내지 않아도 된다”고 보고 있습니다.

 

 

 

 

다만, 이러한 특약이 없는 경우에는 임대차계약 기간 중 해지권이 발생할 여지는 없습니다. 따라서 계약 기간 중 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하고, 통상 임대인은 계약해지에 합의해주는 조건으로 새임차인을 구해놓을 것, 중개수수료를 부담할 것 등을 요구하는 것인데, 이는 일종의 조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석될 수 있습니다. 그래서 위 조건을 받아들일지, 중개수수료 상당액이 손해배상금으로서 적절한 수준인지는 임차인의 사정에 따라 판단하면 될 것이며, 만약 이러한 경우가 발생했다면 결국 임대인과 잘 협의를 하는 방법이 최선입니다.

 

 

 

 


 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

이사 후 전입신고 전세보증금

 

 

전세아파트를 얻어 이사를 할경우 전세보증금을 안전하게 지키고 싶을때는 어떻게 해야 할까요?

전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 소중한 전세보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다. 확정일자는 임차인이 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시.군.구의 출장소에서 방문하면 부여받을 수 있습니다.

 

 

 

 

이사를 하면 세대주등 신고의무자는 14일 이내에 새로운 거주지 전입신고를 해야하는데요. 전입신고가 있으면 병역법에 따른 병역의무자의 거주지 이동신고, 인감증명법에 따른 인감의 변경신고, 국민기초생활보장법에 따른 급여수급자의 거주지변경신고, 국민겅강보험법에 따른 국민건강보험 가입자의 거주지 변경신고및 장애인복지법에 따른 거주지 이동의 전출신고와 전입신고를 한것으로 봅니다.

 

이사 후 전입신고를 하는 경우 전입지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람과 전 거주지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람이 다른 경우에는 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받아야 합니다. 만약 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받기 어려운 경우에는 읍.면.동장 또는 출장소장의 사실조사로 대신할 수 있습니다. 그리고 정당한 사유가 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

 

 

 

이렇게 전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는것이 좋습니다. 그러면 임차권에 대한 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생긴다고 하였는데요. 대항력은 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

 

 

 

확정일자 받는방법은 임차인은 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소,면사무소, 동 주민센터 또는 시.군.구의 출장소에서 방문하면 부여받을 수 있으며, 확정일자를 부여받으려는 사람은 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 합니다.

 

 

 

 

지금까지 이사 후 전입신고 전세보증금 지키는법에 대해 알아보았는데요. 전세금을 안전하게 지키기 위해 전세권을 등기할것인가, 확정일자를 받을까 하는것은 전세로 이사할때 고민하는것중 하나입니다. 이 두가지는 모두 전세금을 지키는 좋은 방법이지만, 전세보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 전세를 얻을때 계약 전 권리 분석을 통해 전세금을 돌려받을 수 있을지를 확실하게 판단하는것이 중요합니다. 이밖에 전입신고 전세보증금 관련하여 궁금한 사항이 있으시다면 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요