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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산' 카테고리의 글 목록 (2 Page)

건축허가취소 착공기한을

 


건축법 제11 7 1호에서는 건축 허가를 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않은 경우 허가를 취소할 수 있다고 규정하고 있는데요. 오늘은 이와 관련하여 건축주와 구청의 분쟁이 헌법소원으로 이어진 사건을 살펴보도록 하겠습니다.

 


지난 200510월 건축업자인 ㄱ씨 등은 서울 ㄴ구에 건물을 짓기 위해 ㄴ구청장으로부터 건축허가를 받았지만 착공에 들어가지 않고, 200710월까지 1년의 착공기한을 연장하는 허가를 받았습니다.

 

그런데 예정된 기한이 지나도 ㄱ씨 등이 공사를 시작하지 않자 ㄴ구청장은 20089월 ㄱ씨 등에게 같은 해 1015일까지 공사에 착수하지 않을 경우 건축허가취소 한다고 통지했습니다



결국 ㄱ씨 등이 공사착수시한을 지키지 않자 ㄴ구청은 같은 해 12월 건축허가취소 했습니다. 그러자 ㄱ씨 등은 ㄴ구청장을 상대로 법원에 건축허가취소처분 취소소송을 제기하고, 위헌심판제청신청을 했지만 법원이 이를 기각하자 헌법소원을 냈습니다.

 

ㄱ씨 등 3명이 건축법 제11 7 1호는 건축주의 토지재산권 등을 제한함에 있어서 헌법상의 과잉금지원칙에 반하는 내용이라며 낸 헌법소원에서 헌법재판소는 재판관 전원 일치 의견으로 합헌결정을 내렸습니다.

 


건축업자가 착공기한을 지키지 않아, 건축허가취소한 구청과의 소송이 헌법소원까지 오게 되었는데요. 헌법재판소에서는 건축업자 ㄱ씨 등이 낸 헌법소원에 대해서 합헌결정을 내린 이유에 대해 결정문을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 

헌법재판소는 건축허가를 받은 자가 허가 받은 날로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않을 경우 필수적으로 건축허가취소 하도록 해 착공기한을 법으로 정한 것은 국토의 효율적인 이용 및 환경보전 등 다양한 공익적 고려 요소를 시의에 맞게 합리적으로 반영하기 위한 것으로 입법목적의 정당성이 인정된다고 밝혔습니다.  

 


또한 건축물의 안전과 관련된 공익적 요소는 원칙적으로 시기뿐만 아니라 지역범위에 있어서도 통일적으로 고려되어야 한다고 말했습니다


따라서 착공기간을 지키지 못한 경우 구청으로 하여금 일률적으로 건축허가취소 하도록 하는 것을 원칙으로 하는 것은 합리적인 건축규제라는 입법 목적달성에 필요한 조치라고 설명했습니다.

 


이어서 건축주는 정당한 사유가 있다고 인정되면 건축법 11 7항 단서에 의해 1년의 범위 내에서 착공기간을 다시 연장 받을 수 있고, 건축허가취소 되더라도 그 시점에서 허가요건을 갖춰 다시 허가를 받는 데 별도의 제한이 없으므로 규제수준도 과도하지 않다고 덧붙였습니다.

 

지금까지 시공사가 건축허가를 받은 날로부터 1년 이내에 착공하지 않을 경우 행정처에서 허가를 취소하도록 하는 건축법 관련조항은 합헌이라는 헌법재판소의 결정을 살펴보았는데요


건축과 관련하여 분쟁이 발생하신다면, 관련 법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 문제를 해결해 나가시기 바랍니다



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부동산법정중개수수료 상한 설정은

 

 

공인중개사 A씨 등이 공인중개사법 제32 4, 33 3호 중 '중개보수에 관한 부분'은 직업수행의 자유와 평등권을 침해한다'며 헌법소원을 냈는데요


이에 헌법재판소는 공인중개사법에서 부동산법정중개수수료의 상한을 설정하는 것은 합헌이라는 결정을 내렸습니다. 오늘은 이러한 헌법소원 사건에 대해 살펴보겠습니다. 

 


A씨 등이 주장한 조항들은 주택의 중개에 대한 보수와 실비의 한도를 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 특별시, 광역시 등의 조례로 정하도록 하고 있고, 사례, 증여 그 밖의 어떠한 이유로도 이 한도를 초과하는 보수 또는 실비를 받을 수 없도록 하고 있습니다. 만약 이를 위반할 시에는 1년 이하의 징역 또는 1000만원 이하의 벌금에 처해집니다.

 


헌법재판소에서는 이번 헌법소원에 합헌 결정한 이유를 살펴보겠습니다. 부동산법정중개수수료의 상한을 설정하는 법정중개보수제도를 두고 있는 목적은 일반 국민에게 부동산 시장에 접근할 수 있는 광범위한 기회를 부여하고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함과 아울러 국민생활과 국민경제의 안정과 발전에 기여하는데 있다고 설명했습니다.

 

따라서 부동산법정중개수수료를 초과하여 금품을 받은 개업공인중개사에 대해 형사처벌을 하도록 규정한 것은 이 같은 입법목적을 달성하기 위한 적법한 수단이라고 밝혔습니다.

 


이어서 변호사, 세무사, 공인회계사, 관세사, 변리사, 수의사, 공인노무사, 건축사, 행정사 등의 보수에 관하여 종전에 규정하고 있던 법률 규정이 1992 2월 모두 삭제되어 변호사 등의 보수가 자율화 된 것은 사실이지만 변호사 등의 업무와 부동산 중개업무는 직업의 영역이나 범위 및 처리 업무의 성격이 다르다고 설명했습니다.

 

따라서 입법자는 합리적인 기준에 따라 제도의 단계적 개선을 추진할 수 있는 길을 선택할 수 있는 것이므로, 입법자가 전문직종의 보수자율화 시책에서 부동산 중개업무를 제외했어도 변호사 등에 비해 자의적 차별을 한 것이라고 볼 수 없다고 결정문에서 밝혔습니다.

 


지금까지 공인중개사법에서 부동산법정중개수수료의 상한을 설정한 것이 부동산 중개업의 자유와 평등권을 침해한다며 낸 헌법소원에 대해 헌법재판소는 합헌 결정을 내린 것을 살펴보았습니다.

 

헌법재판소의 이와 같은 결정에 반하여 부동산 매매시 공인중개사 또는 중개업에 임하는 사람이 부동산법정중개수수료를 넘는 수수료를 요구하는 경우, 해당 결정을 근거로 하여 법정분쟁을 야기할 수 있습니다.

 


여러분들께서 이 같은 부동산 중개수수료 분쟁이 발생하시거나 관련 법률에 대하여 변호사의 자문이 필요하시다면 김명수변호사에게 문의하여 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



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부동산매매계약취소 계약금 반환은

 

 

매도인과 매수인 사이에는 부동산 계약과 관련하여 다양한 분쟁이 발생하곤 하는데요. 때문에 서로의 신뢰를 위해서 협의에 의한 계약금을 산정하고 계약을 진행하는 경우가 일반적입니다. 그런데 협의를 통한 계약금이라 할지라도 매매인 간의 분쟁이 발생할 수 있는데요. 오늘은 이와 관련한 판례를 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨는 B씨에게 서울에 있는 한 아파트를 11억원에 팔기로 계약하면서 계약금을 1 1000만원으로 합의했습니다. 그리고 매수인 B씨가 부동산매매계약취소를 하려고 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인 A씨가 부동산매매계약취소를 할 경우에는 계약금 반환을 계약금의 배로 배상하기로 하는 조항도 마련했습니다. 계약 당일 A씨는 1000만원을 받았고, 계약금 나머지 금액인 1억원에 대해서는 다음날 송금 받기로 했는데요.

 


그러나 매도인 A씨는 계약 직후 송금 받기로 한 계좌를 닫고, 매수인 B씨에게 부동산매매계약취소 통보를 하며 이미 받은 계약금 일부 1000만원의 두 배인 2000만원을 계약금 반환했습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 B씨가 부동산매매계약취소를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다고 소송을 제기했습니다.

 

부동산매매계약취소를 당한 B씨가 부동산 매도인인 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송을 냈는데요. 이에 재판부는 A씨가 B씨에게 계약 취소 위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합쳐서 4300만원을 지급하라고 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다. 재판부가 이와 같이 판결한 것에 대해서 그 이유를 살펴보겠습니다.

 


재판부는 판결문에서 부동산 매도인에게는 계약금 일부만 받은 상태에서는 부동산매매계약취소를 할 수 있는 권리가 발생하지 않는다며, 매도인 A씨는 계약금으로 정한 1 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있다고 말했습니다


따라서 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루 만에 매매계약을 취소하기로 결심한 뒤 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 없다고 밝혔습니다.

 


이는 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없다는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다고 말했는데요. 다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금의 상당액은 매매대금의 5~10% 정도에서 결정되는 것이 보통이므로, 1 1000만원은 과다하게 보이므로 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 


따라서 매도인이 하루 만에 변심하여 계약금의 일부를 받은 상태에서 계약을 취소하고, 일부 계약금의 두 배에 달하는 계약금 반환한 것은 일반적으로 성립이 되지 않는 경우라고 말했는데요. 이번 소송에서는 실제로 받은 계약금 일부 금액인 1000만원의 두 배가 아니라 기존 계약금인 1 1000만원에 대해서 위약금을 산정해야 하지만, 금액이 너무 과다하므로 30%정도로 산정한다는 판결을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이처럼 부동산매매계약취소로 인한 계약금 반환으로 발생한 분쟁은 빈번하게 발생하는데요. 여러분들도 부동산 매매를 하시면서 관련 법령에 대해 궁금하신 사항이 있으시거나, 계약금과 관련하여 분쟁이 발생하셨다면 해당 법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다



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부동산 매매계약 잘못된 정보로

 

 

주택을 매매하시면서 중요하게 생각하시는 것 중 하나가 창의 방향일 텐데요. 남향에 창이 있는 집의 경우 평균 시세보다 더 비싸게 거래되기도 합니다. 아무래도 창의 위치에 따라 햇빛이 들어오는 시간과 정도가 있기 때문일 텐데요


오늘은 이와 관련해서 아파트의 방향을 잘못 알고 시세보다 비싼 금액을 주고 아파트를 구매하여 손해를 입고 소송을 제기한 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 


서울의 한 아파트에 살고 있던 A씨는 같은 단지 내 다른 동의 아파트로 이사하려고 부동산 중개업소를 찾았는데요. A씨는 공인중개사 2명이 아파트 방향이 남향이라고 소개한 아파트를 10억 원에 구입했습니다. 해당 아파트의 평균 시세가 95천만 원이었지만 남향이라는 말에 5천만 원을 더 주고 샀는데요.

 


부동산 매매계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인 설명서에도 남서향이라고 되어 있었습니다. 그런데 A씨가 매매대금을 모두 지불하고 난 뒤에 뒤늦게 자신이 구입한 아파트가 남향이 아니라 북동향이라는 것을 알게 되었습니다. 부동산 매매계약 체결 전에 집을 둘러 보긴 했지만, 그 당시에는 아파트가 북서향인지 몰랐습니다.

 

이에 A씨는 공인중개사들이 잘못 알려준 바람에 5천만 원 손해를 봤다며 소송을 냈습니다. 하지만 재판부는 A씨 본인에게도 40%의 책임이 있다고 판결했는데요. 재판부가 왜 이러한 판결을 내렸는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨가 부동산 매매계약을 중개한 공인중개사 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 피고 2명이 A씨에게 손해배상 금액의 60% 3천만 원을 지급하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다


재판부의 판결문을 통해 이와 같은 판결을 내린 이유를 살펴보면, 공인중개사들이 중개대상물 확인 설명서에 날인을 했고, 이 사건으로 과태료 처분을 받은 사실도 있다고 말했는데요.

 


A씨에게 아파트 방향을 잘못 설명했거나 중개대상물 확인 설명서에 관련 사항을 잘못 기재한 과실이 있다고 밝혔습니다


그러나 재판부는 A씨가 부동산 매매계약 체결 전 동일한 단지 내 아파트에 살고 있었고, 계약 체결 전 아파트를 방문했을 때 남향이 아니란 사실을 미리 알 수 있었던 사정이 있었다며 A씨의 잘못이 손해의 발생과 확대의 원인이 되어 피고들의 책임을 60%로 제한하는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 


따라서 이번 소송을 정리하면, 아파트 매매계약 전에 공인중개사들이 남향이라고 추천하는 말만 듣고, 평균 시세보다 5천만 원의 웃돈을 올려서 구매했지만 사실은 북서향의 아파트인 경우에는 정확한 정보를 제공하지 못한 공인중개사의 잘못도 있지만 매수인 또한 40%의 책임이 있다고 판결한 판례입니다.

 

지금까지 부동산 매매계약 소송에 대해서 살펴보았는데요. 이와 같이 잘못된 정보로 인해 부동산 매매 계약 시 손해를 입으셨거나, 분쟁 및 소송이 발생하셨다면 해당 법률에 능한 김명수변호사에게 법률 자문을 구하시기 바랍니다



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부동산 매매 중도금 사실혼 배우자가

 


오늘은 부동산을 매수하려는 매수인과 사실혼관계 배우자가 평소 매도인과 교섭해 오면서, 부동산 매매 중도금의 지급을 연기하였고, 그로 인해 매매 계약이 해제를 하겠다고 매수인의 사실혼관계 배우자에게 통보했다면 이행최고는 유효한 것인지 재판부의 판결문을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 




A씨는 사실혼 배우자 B씨와 신혼 집을 마련하기 위해 지난해 4 C씨 부부로부터 서울의 한 빌라를 약 6 4천만원에 사기로 하고 계약금으로 10분의 1인 약 64백만원을 줬는데요. 계약서상 매수인은 A씨로 표기하고 양 당사자가 계약사항을 불이행할 경우 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고하고 해제할 수 있다는 문구도 넣었는데요. 그런데 A씨와 B씨는 약속한 날짜에 부동산 매매 중도금을 치르지 못했습니다.

 




이에 C씨 부부는 B씨에게 문자메시지를 통해 지급 기일을 연장해 줬지만 그것마저도 지키지 못했는데요. B씨는 C씨 부부에게 다시 한번만 더 날짜를 연장해 달라고 부탁하면서 이번에도 지키지 못하면 계약파기 등 C씨 부부 말에 따르겠다는 문자메시지를 보냈습니다. 그러나 역시 B씨는 부동산 매매 중도금을 지급하지 못했고, C씨 부부는 A씨에게 내용증명을 보내 매매계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 갖겠다고 통보했습니다.

 




그러자 A씨는 계약을 해제하려면 상당기간을 정해 서면으로 계약서상 당사자에게 이행을 최고해야 하는데 C씨 부부가 곧바로 내용 증명을 통해서 해제 의사표시를 통지했으므로 적법하게 계약이 해제되지 않은 상태에서 C씨 부부가 빌라를 다른 사람에 넘겨 이행불능 상태가 되었기 때문에 이미 지급한 계약금과 이행불능에 따른 손해배상 하라고 소송을 냈습니다.

 




A씨가 C씨 부부를 상대로 약 7500만원을 지급하라고 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 원고 패소 판결을 내렸습니다


재판부의 판결문을 살펴보면, C씨 부부가 해제권을 행사할 당시 원고인 A씨는 사실혼 배우자 B씨와 신혼 집을 마련하려고 했고, B씨가 계약 체결부터 내내 C씨 부부와 연락을 주고 받아 부동산 매매 중도금 지급기한을 연장 받는 등 교섭을 했다고 밝혔는데요.

 



 

이는 사실혼 관계에서도 일상가사대리권이 인정되는데, B씨는 빌라 매매계약에 있어 실질적 당사자나 다름없어 계약상 매수인인 A씨의 대리인으로 볼 수 있으므로 C씨 부부가 A씨에게 문자메시지를 보내 이행을 최고한 것은 적법하다고 밝혔습니다.

 

이어서 계약 취지에 비춰볼 때 문자메시지를 통한 이행최고를 서면에 의한 이행최고와 동일 시 할 수 있고, A씨 측이 여러 차례 부동산 매매 중도금 지급을 미루고, 기한을 늘려달라고 요청하면서 새로 약속한 날짜까지는 계약을 이행하고 불이행 시 해제를 감수하겠다는 의사표시를 했으므로 C씨 부부가 서면으로 이행최고를 고지 하지 않았더라도 C씨 부부에게 해제권이 발생했다고 볼 수 있다고 판단했습니다.

 




지금까지 내용을 정리하면, 부동산 매수인이 부동산 매매 중도금을 지급하지 않자 매도인이 매수인의 사실혼 배우자에게 이행최고를 한 경우 그 배우자가 평소 매도인과 교섭하며 실질적 당사자와 다름없이 했다면 이행최고는 유효하다는 재판부의 판결이었습니다.

 

이와 같이 부동산 매매와 관련하여 분쟁 또는 소송이 있으시거나 관련 법률 상담이 필요하신 경우에는 김명수변호사를 찾아주시기 바랍니다




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경기부동산변호사 양도세부과기준에




최근 장인과 사위 사이에 부동산 매매계약을 맺고 소유권이전등기를 하고, 보험회사로 근저당권설정등기까지 마친 상태에서 잔금의 미지급을 이유로 계약을 고의로 해제하는 편법증여를 했고, 이 상황에서 세무서가 양도세를 부과하자 매매계약이 해제 됐음을 주장하며 발생한 소송이 있었습니다. 오늘은 이 판례를 경기부동산변호사와 함께 살펴보겠습니다.  





A씨는 자신의 사위 B씨에게 한 아파트를 약 4억원에 매도하는 계약을 체결하고, 이튿날 바로 B씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데요. B씨는 이후 약 1억원을 장인 A씨에게 입금한 뒤 아파트에 대해 보험회사 명의로 근저당권설정등기를 했습니다. 


같은 해 12월 OO세무서는 A씨에게 양도소득세 8500만원을 납부하라고 고지했는데요. 그러나 A씨는 사위인 B씨가 매매대금 중 남은 3억원을 지급하지 않아 계약을 해제했다고 밝혔습니다. 따라서 양도세부과기준에 들어가지 않아 낼 수 없다고 주장했습니다. 





경기부동산변호사와 함께 양도의 뜻을 간략히 살펴보면, 소득세법상 양도세부과기준이 되는 ‘양도’자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있습니다.





이 같은 소송을 담당한 재판부는 A씨가 OO세무서장을 상대로 낸 경정청구거부처분 취소소송에서 원고패소 판결했는데요. 재판부는 부동산 매매계약이 체결되고 소유권이전등기까지 마친 상태는 매매대금이 실제 지급됐는지 여부와 상관없이 자산의 유상이전이 완료된 것으로 봐야 한다고 판시했습니다.





재판부의 판결문을 경기부동산변호사와 함께 살펴보겠습니다. 판결문에서 매매계약은 해제로 인해 효력을 잃었지만 부동산 소유권이 A씨에게 회복되지 않았고, 새로운 이해관계인 근저당권자가 나타남으로써 원고에 대한 소유권 반환은 더욱 기대하기 어렵다고 말했습니다. 이어 매매계약 해제 이후 매매대금을 반환했다고 보기 어렵고, 원고가 매매대금 중 일부를 지급받지 못했다는 것은 양도소득세 부과에 지장을 주지 않는다고 밝혔습니다. 


이어진 판결문에서 소득세법상 유상행위는 대가적 관계에 따른 출연을 목적으로 하는 행위라면 그 자체로 유상행위에 해당하므로 상대방으로부터 실제 그 대가를 받았는지 여부에 따라 사후적으로 판단할 것은 아니라고 설명했는데요. 





또한 대가적 관계인지 여부는 계약의 효과로써 발생하는 채권채무관계만을 관찰하여 구별할 것이 아니라 넓게 계약의 성립에서부터 이행에 이르기까지의 전 과정을 살펴보고 당사자 사이의 거래관계를 파악해야 한다고 밝혔습니다.


덧붙여 매매계약이 효력이 없음에도 매도인이 계약을 이행하여 매매대금을 수수해 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인에게 귀속되는 것이며 그럼에도 매매계약의 효력이 없다는 이유로 매도인이 얻은 양도차익에 대해 양도세를 부과할 수 없다고 보는 것은 과세 없는 양도차익 얻을 수 있게 하는 결과로 조세정의와 형평성에 어긋나기에 이와 같이 판결했다고 말했습니다. 





지금까지 경기부동산변호사와 장인과 사위간 부동산 편법증여의 의심으로 증여세와 양도소득세를 내지 않으려고 한 것에 대해 재판부가 이를 제재한 판결을 살펴보았는데요. 이처럼 부동산 매매 시 다양한 분쟁 및 소송이 발생할 수 있습니다. 부동산 법률은 다소 어렵고, 일반인들에게 생소할 수 있으므로 관련 법률가에게 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 부동산 분쟁, 양도세부과기준 등 다양한 부동산 관련 궁금증이 있으신 경우 경기부동산변호사 김명수변호사에게 문의 주시기 바랍니다. 







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안산부동산변호사 부동산매매계약취소





부동산을 매매하던 도중 계약 일방의 갑작스런 사정의 변경 등으로 매매계약이 취소되는 사례가 많습니다. 이 경우 양측이 부동산매매계약취소에 따른 위약금 지불과 관련된 협의를 진행한 바 있을 경우 그에 따른 위약금이 발생하곤 하는데요.


그러나 오늘 안산부동산변호사와 함께 살펴볼 사례의 경우 부동산매매계약취소에 따른 위약금 지불에 대한 양측의 합의가 있었음에도 불구 그 적용에 있어서 양측에 의견차이가 발생해 법적 분쟁으로 발전한 사례입니다. 해당사례에 대해서 안산부동산변호사와 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 





A씨는 자신이 보유한 서울에 있는 아파트 한 채를 B씨에게 11억원에 판매하기로 협의한 후 B씨에게 계약금 1억 1000만원을 요구하였고 이에 B씨는 A씨에게 우선적으로 1000만원을 지급하였습니다.


또한 A씨와 B씨 두 사람은 어느 한 측이 부동산매매계약취소를 할 경우 계약 상대방에게 그에 대한 위약금으로 매수인이 취소할 경우 계약금을 포기하며 매도인이 매매계약을 취소할 경우 계약금의 배를 배상한다는 내용에 합의하였는데요.





하지만 안산부동산변호사가 알아본 바 매도인 A씨는 개인적인 사정으로 B씨와의 부동산매매계약취소를 결정하게 되었고 이에 B씨에게 계약 해제사실을 통보한 후 이미 받은 계약금 1000만원에 2배인 2000만원을 B씨에게 배상하였습니다.


그러나 이 사실을 알게 된 B씨는 A씨와 B씨 양측이 합의한 부동산매매계약 취소 위약금의 기준은 자신이 A씨에게 지급한 계약금의 일부가 아닌 처음에 계약한 계약금인 1억 1000만원을 기준으로 삼아야 한다며 A씨를 상대로 소송을 제기하게 되었는데요.





안산부동산변호사와 함께 살펴볼 이번 사건에서 재판부는 부동산의 주인인 매도인 A씨에게는 계약금의 일부만을 수령한 상태에서 해당 부동산매매계약을 취소할 권리가 없다며 A씨가 처음에 B씨와 합의한 1억 1000만원을 다 수령한 뒤 이에 2배를 돌려줄 경우 계약해제가 가능하다고 보았습니다.


따라서 재판부는 A씨가 B씨로부터 계약금의 일부인 1000만원 만을 수령한 뒤 하루 만에 매매계약을 무효로 하고자 B씨가 지급한 계약금의 두 배인 2000만원을 돌려준 것은 위약금산정 기준이 잘못되었다고 보았는데요.





다만 재판부는 일반적인 부동산 매매계약에 위약금 산정액은 계약금의 상당액 또는 매매대금의 5~10% 선에서 결정되는 경우가 많다는 점을 반영해 위약금의 기준을 1억 1000만원에 30%로 제한하였습니다.





이번 시간에는 안산부동산변호사와 함께 부동산매매계약취소에 대한 위약금 산정 기준과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련해 양측의 의견차이나 계약내용에 대한 해석 차이로 인해 분쟁이 발생할 수 있습니다.


이때 변호사에게 법률적인 자문을 구하지 않은 채 혼자 힘으로 해결하려 할 경우 그 대응이 신속하지 못할 수 있는데요. 만약 이와 관련된 문의사항이 있으실 경우 안산부동산변호사 김명수변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.  

 






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안양부동산분쟁 권리금 계산




권리금이란 주로 상가 등을 빌리는 차주가 빌려주는 사람인 대주에게 지불하는 금액으로 임차료 외에 빌리는 사람인 차주가 앞에 빌려서 살던 전 차주에게 내는 관행상의 금전을 말합니다.


이러한 권리금은 가게 등에서 흔히 있으며 장사가 잘되거나 우수한 입지 조건을 가진 부동산 일수록 권리금이 높게 책정되기도 하는데요. 최근 법원에서는 이러한 권리금에 대해서 전차주가 제시한 금액 이상의 권리금을 받아낸 중계업자에게 초과 금액에 대한 권리가 있다고 판결을 내린 바 있습니다.


해당사례에 대해서 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사와 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 





A씨는 부동산중개업을 하는 자로 독서실의 매매를 중개하는 과정에서 매수인에게 권리금 4000만원을 받은 뒤 매수인에게는 3000만원만 전달하여 그 차액인 1000만원을 챙긴 혐의로 기소되었습니다. 


이러한 기소에 대해서 안양부동산분쟁 변호사가 살펴본 판결문에 따르면 당시 A씨는 매도인과 합의하여 3000만원 이상의 권리금을 받아낼 경우 발생하는 차액은 자신이 갖기로 약속했다고 주장했는데요.




이러한 권리금 계산에 대해 1심 재판부는 A씨의 주장이 타당하다고 보고 무죄를 선고하였지만 이와는 달리 2심 재판부는 권리금 계산 과정에서 부동산중개인으로서 자신의 이익을 우선시하여 한 쪽 의뢰인의 편에 서서 다른 쪽 의뢰인과 거래 대금을 흥정하는 것은 부당하다고 보고 A씨에게 유죄 판결을 내려 벌금 200만원을 선고했습니다.


하지만 이러한 2심 재판부의 판결은 A씨의 항소로 인해 열린 대법원 재판에서는 인정받지 못하였는데요.

 



안양부동산분쟁 변호사가 확인해본 바로는 대법원 재판부는 매도인이 권리금으로 3000만원만 원하는데도 A씨가 중개를 협의하는 과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말한 뒤 1000만원을 깎아주겠다고 흥정해 4000만원을 받아낸 것은 중개과정에서 흔하게 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니라고 보았습니다.


이어서 재판부는 매수인은 자신의 판단에 따라서 정해진 권리금으로 독서실을 양수할 것인지 여부만 결정하면 되며 A씨가 권리금의 차액을 받기로 한 사정에 대해서 모두 보고 받아야 할 권리는 없다고 밝혔습니다.





안양부동산분쟁 변호사가 보았을 때 재판부의 이러한 판단은 부동산 중개업자가 매매계약에 대해서 매수인에게 알려줘야만 하는 사안은 채무의 이행에 문제를 일으키거나 매매목적물에 대한 이상이 발생할 수 사안 등이지 권리금과 같이 법률관계에는 영향을 미치지 않는 것은 해당되지 않는다고 보았기 때문인 것으로 추측 되는데요.


그렇기 때문에 이번 사건은 권리금에 대한 흥정은 중개과정에서 발생할 수 있는 거래 행위에 속한다고 본 재판부의 판단에 따라 A씨에 대한 혐의가 인정되지 않는다는 취지에서 대법원은 해당 사건의 원심을 깨고 담당 지법으로 사건을 돌려보냈습니다.





오늘은 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사와 함께 권리금 계산과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 이번 사건에서 살펴 보았듯이 권리금 계산과정에는 분쟁이 발생할 여지가 있기 때문에 주의하여야 합니다.


만약 권리금 계산과 관련된 분쟁이 발생하여 어려움을 겪고 있으시다면 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다. 



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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안양부동산변호사 깡통부동산




부동산의 시세는 여러 가지 요인에 의해 상승과 하락이 가능합니다. 그렇기 때문에 투자를 목적으로 부동산 거래를 하였으나 부동산을 분양받았던 가격보다 시세가 떨어지는 일이 발생 할 수 있는데요. 이러한 부동산을 비유적으로 깡통부동산이라고 부릅니다.


오늘은 안양부동산변호사와 함께 깡통부동산에 관련된 사례를 살펴보도록 하겠습니다.





A씨는 부동산중개인 B씨의 소개로 주택을 분양받게 되었습니다. 그러나 부동산중개인 B씨로부터 소개받은 주택인 부채비율이 높은 일명 깡통부동산이었는데요. 


그 사실을 모르고 부동산 계약을 진행하게 된 A씨는 결국 전세보증금을 잃게 되는 등에 경제적인 손해를 보게 되었습니다.


이러한 일을 겪은 후 A씨는 부동산중개인 B씨가 부채가 높은 깡통부동산을 소개해주었기 때문에 손해가 발생했다고 주장하며 B씨와 한국공인중개사 협회를 상대로 손해배상청구 소송을 제기 하였는데요.





그러나 안양부동산변호사가 알아본 바로는 재판부는 이번 소송에 대해서 A씨에게 원고패소판결을 내린 것으로 확인되었습니다.


재판부의 이러한 판단은 원고 A씨가 부동산중개업계에 부채비율의 70%가 넘는 깡통부동산을 고객에게 소개하지 않는 관행이 있다고 주장하였지만 재판부는 이를 증명할 만한 방법이 없다고 판단하였기 때문인데요.





또한 안양부동산변호사가 확인해본 바로는 재판부는 판결문에서 설령 그러한 업계 관행이 있다 하여도 위험을 감수하더라도 적은 액수로 넓은 공간의 건물을 임차하는 일도 발생할 수 있기 때문에 부채비율만 가지고 부동산중개업자 B씨의 과실유무를 판단할 수 없다고 밝혔습니다.


그렇기 때문에 재판부는 만약 부동산중개업자 B씨가 부동산 임대차 계약을 부추겼다고 해도 A씨가 당시 선순위 근저당권이나 다른 임차권 등의 존재를 알고 있었고 계약이 종료될 시에 보증금을 반환 여부가 불확실하다는 사실을 알고 있었기 때문에 최종적으로 판단의 책임은 임차인인 A씨가 부담해야 한다고 보았습니다.





결국 최종적으로 재판부는 부동산중개업자 B씨가 임대차계약을 부추긴 사실만 가지고 부동산중개업법에서 정하는 확인과 설명의무를 다하지 않았다고 단정해선 안 된다고 보고 A씨에게 원고패소판결을 내렸습니다.





오늘은 안양부동산변호사와 함께 깡통부동산 분양과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 부동산 거래는 우리주변에서 많이 발생되는 흔한 일상이지만 이에 대한 사기 위험은 항상 존재하기 때문에 주의하여야 합니다.


만약 이와 관련하여 궁금한 점이나 어려움을 겪고 있으시다면 안양부동산변호사 김명수변호사가 도움이 되어 드리겠습니다. 





Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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안양변호사 주차장 사용금지





안녕하세요 안양변호사 김명수입니다. 


건물 주차장을 사용하지 못하게 함으로 결국에 법무사 사무실을 제대로 사용할 수 없게 만든 것은 건물주에게 책임이 있다고 판단해서 이것을 이유로 한 법무사의 임대차계약 해지는 적법하여 건물주가 인테리어 비용을 배상하라는 판결이 나오게 되었습니다. 금일은 안양변호사와 함께 이 판례에 대해 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 


안양변호사와 알아보는 주차장 사용금지 사건

제주지방법원에 의하면 법무사 A씨는 법무사 사무실을 운영하기 위하여 2013년 5월에 제주시 이도동 소재의 B씨의 건물 전부에 대하여 보증금 천만 원, 연차임 천만 원, 임차기간 1년으로 임대차계약을 체결하고 나서 내부의 인테리어 공사를 변경하게 되었습니다. 







특히 A씨는 세무사 C씨를 영입하여 함께 사무실을 이용하기로 하고서 연차임을 백만 원을 추가 지급하기로 하면서 건물주 B씨의 동의까지 얻었습니다. 


C씨는 이곳에 사업자 등록을 내었는데요. 그런데 건물주는 A법무사에게 오래전부터 건물 관리비를 사업등록자 기준을 청구해 왔기 떄문에 세무사로부터 관리비를 받아야 한다는 이유로 Y세무사와 직접적으로 임대차 계약서를 작성하게 해 달라고 요청을 해왔다가 거절당했습니다. 







이후에 건물주와 임차인 A법무사는 이 문제로 큰 소리로 언쟁을 벌여왔는데요. 건물주는 언쟁이 있은 후부터 5대를 주차할 수 있는 주차장에 A법무사와 직원들이 주차했던 차량을 빼도록 시비와 욕설을 하다가 주차장 입구에 쇠사슬을 설치하여 자신들의 차량 이 외에는 주차를 못하게 하였습니다. 







법무사사무소 직원과 고객들이 주차장을 이용하지 못하는 불만 등을 제기하자 A법무사는 결국에 사무실을 다른 곳으로 옮겼습니다. 


A법무사가 이곳에 인테리어 공사를 했던 비용과 이전을 하는데 소비했던 비용은 약 2천만 원 가량이나 되었습니다. 이 임차건물에 대하여 원상복구를 하는데 들어가는 공사비용은 약 2천만 원이나 되었으며 계약을 체결할 당시에 임차인이 설치했던 내부시설물을 본인 비용으로 철거해서 원상 복구하기로 되어 있었습니다. 







이에 A법무사는 임대계약 해지의 원인이 건물주에게 있는 만큼씩 보증금과 인테리어 비용 등 총 3천만 원 가량을 물어내야 한다고 주장을 하며 손해배상 청구소송을 내게 되었습니다. 이와 반대로 건물주는 4층 사무실 내부를 원상 복구해 인도를 하고 원상복구비 지급을 요청하는 반소를 제기하였습니다. 


법원은 이번 사건에서 원고가 법무사사무실을 운영할 목적으로 임차하고 고객에게 법무사용역과 세무사용역을 함께 제공하고자 피고로부터 세무사 Y에 관한 전대차에 관하여 동의까지 얻었다고 하며 위와 같은 용역 제공에 있어 직원들과 고객들 빈번한 주차장 이용이 필수적이라고 보는 것이 상당하다 판단하였습니다. 







그러나 피고가 세무사 Y의 임차건물의 사용을 방해하고 나아가 주차장 이용을 못하게 함으로써 결국 원고에게 임차건물을 사용하고 수익하게 하여 해 줄 의무를 이행하지 않았다 보기 때문에 이러한 사유를 이유로 원고가 임대차계약 해지는 효력이 있다 밝혔습니다. 


따라서 피고는 원고에게 임대차계약상 임대차보증금 천만 원과 피고의 채무불이행으로 인하여 원고가 입게 된 손해까지 포함하여 원고에게 지급을 할 의무가 있다 판단하였습니다.


이상 안양변호사 김명수와 함께 주차장 사용금지와 관련된 사건의 판례를 살펴보았습니다. 





 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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