오늘 하루 이 창을 열지 않음 [닫기]  
이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산' 카테고리의 글 목록 (3 Page)

공동사업자 부동산임대 임대용역은




안녕하세요 김명수변호사입니다. 


부동산임대업을 공동으로 영위하고 있던 사업자가 공동사업자의 구성원 중 일부에게 해당 부동산을 임대하게 되는 경우에 그 임대용역에 관하여 세금계산서를 발급하는 것이라는 국세청의 유권해석이 나오게 되었습니다.


오늘은 김명수변호사와 함께 공동사업자가 구성원 중 일부에게 부동산임대를 할 경우에 임대용역은 어떻게 되는지 그 유권해석과 관련하여 이야기를 나눠볼까 합니다. 







국세청은 최근 공동사업자 구성원 중 일부에게 임대를 하는 경우에 세금계산서 발급여부에 대한 사전답변에서 부부가 공동사업 약정에 따라서 부동산임대업과 의료업을 영위하고 있던 중 해당 사업에 사용하고 있는 부동산의 소유지분의 일부를 자녀 2명에게 증여를 해 4명이 부동산임대업 공동사업자를 구성하게 된 경우에 해당하는 공동사업자는 임대용역의 공급에 대해서 의료업 공동사업자 및 이 외의 임차인에게 부가가치세법 제 11조 및 같은 법 제 32조에 따라서 세금계산서를 발급해야 하는 것이라 밝혔습니다. 







사실관계를 정확하게 따져보면 신청인들은 토지 및 건물을 공동으로 소유하고 있는 자로 쟁점되고 있는 부동산의 일부는 임대사업에 공하고 있으며 일부는 병원으로 자가사용하고 있는 임대하는 부분에 있어서는 임대사업자로서 등록을 했습니다. 







신청인들은 자녀 2인에게 자신의 지분에서 150백만원에 상당하는 가액만큼이나 각각 증여를 하는 계약을 체결하는 바 쟁점 건물에 관한 감정평가가 끝나지 않아서 신청일 현재 기준으로 증여일 후 지분의 비율을 정확하게 알 수 없으며 신청인들은 쟁점부동산에 설정되어 있는 차입금 또한 부동산지분의 비율만큼이나 자녀 2인에게 부담을 시키는 부담부증여 계약입니다. 







증여일 이후에도 쟁점되고 있는 부동산은 종전과 동일하게 임대사업장 및 병원사업장으로 사용하게 되며 병원사업장에 관련해 신청인들은 부동산의 시가를 고려해 월 10백만원 이상을 임대료로 지급할 예정입니다. 


이와 같은 사실관계에서 질의자는 부부 2인이 공동으로 소유하고 있던 부동산에 관련하여 일부는 임대업에 일부는 자가 사업장으로 사용하고 있던 중 부부 2인이 각각 자기지분의 일부분을 자녀 2인에게 증여해 4인이 공동사업자를 구성하게 된 경우 4인의 공동사업자가 그 공동사업자의 구성원인 2인에게 쟁점부동산에 관한 임대용역을 제공하는 것으로 세금계산서를 발급해야 하는지 여부에 관해 국세청의 사전답변을 요청하게 된 것입니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

빌라매매계약 살펴봐야 하는 사항





심화되고 있는 전세난에 주택매매가도 3년 만에 사상 최고의 상승률을 기록하고 있습니다. 이것은 전세대란으로 인하여 집을 매매하기 위한 수요층의 재빠른 움직임에서 비롯된 것으로 빌라매매수요가 계속해서 활성화 되고 있습니다. 


전세매물의 공급량은 내년에 현재보다 더욱 감소하게 될 예정이며 극심한 전세난은 당분간은 계속적으로 이어질 것이라는 분위기를 간파한 실수요층의 내 집 마련 계획은 점점 구체화되고 있습니다. 







더불어 예전과는 다르게 젊은 층의 내 집 마련에 관한 가치관의 변화와 저금리로 인하여 증가하게 되는 월세전환, 가속되는 전세금상승과 전세매물의 축소 등이 집을 매매하려고 하는 세입자들이 욕구를 계속 끌어올리게 된 결과로 보여지고 있는 것입니다. 







이에 따라서 집을 매매하려고 하는 수요층이 활발하게 움직임과 동시에 원하지 않는 허위매물이나 불법적인 용도의 건물을 계략에 넘어가 매매계약을 하게 되고 나중에 알게 되어 매매계약취소를 할 수 없냐는 질문의 계속해서 들어오고 있습니다. 


돌다리도 두드려보고 지나가라는 말이 있듯이 관련된 변호사의 도움을 받아 내 집 마련을 하는 것이 성공의 길로 이끄는 지름길이 되는 것입니다. 







오늘은 신축빌라매매계약에 있어 어떤 것을 주의해야 하는지 살펴보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 


1. 빌라매매계약 시 유의사항

  • 계약전 등기부등본을 확인합니다. 

  • 소유자와 직접적으로 계약을 해야 합니다. 

  • 소유자 명의로 계약금을 이체해야 합니다. 

(현금이라면 영수증을 필수적으로 받고 소유자의 위임장이나 분양대행계약서를 확인하는 것이 좋습니다.)







2. 빌라매매계약 시 확인해야 하는 사항

  • 등기부등본, 소유자 본인 여부에 대한 확인

  • 대리인이라면 주민등록증, 위임장, 인감증명서 확인

  • 소유자 주민등록증 대조 확인


3. 빌라매매계약서 내용 체크사항

  • 계약의 당사자 인적사항

  • 분양금액과 분양금액의 지불방법 체크

  • 특약사항 체크

  • 계약 년월일 점검







오늘 알려드린 사항들을 미리 잘 확인하고 체크해서 점검을 한다면 계약으로 인하여 피해를 보고 하소연을 하게 되는 상황은 벌어지지 않을 것이기 때문에 위의 계약 시 기본적인 사항들과 유의사항을 숙지해 도움을 받으시길 바랍니다. 함께 알아본 내용 외에도 빌라매매계약에 있어 도움이 필요하시거나 궁금한 사항이 있으시다면 언제든지 문의를 주시길 바랍니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

부동산경매변호사 시세조사 중요성





안녕하세요 부동산경매변호사 김명수입니다. 


오늘은 부동산경매변호사와 함께 경매 시세조사의 중요성에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다. 부동산경매는 시세보다 싸게 낙찰받는 것이 목표입니다. 만약 낙찰을 받았다고 하더라도 급매와 비슷하거나 시세보다 높은 가격이라면 투자에 실패했다고 봐야합니다. 


특히 초보자들은 경매 현장의 분위기에 휩쓸리게 되어 처음에 본인이 예정했던 가격보다 높은 액수로 입찰하게 되는 경우가 있는데, 이럴 경우 낙찰을 받았다고 하더라도 성공한 입찰이라고 볼 수는 없습니다. 







경매법정 안에는 부동산경매를 단순하게 견학 온 사람도 있으며 대출모집이나 경매회사의 직원들도 있습니다. 이러한 사람들을 보고 입찰자가 많아서 경쟁이 심할 것으로 지레 짐작을 하여 입찰가를 높여서 쓰는 일은 없어야 합니다. 


만약에 그랬다가 단독적으로 입찰이 되거나 2위 입찰자와의 입찰 금액의 차이가 크면 낙찰을 받고도 아쉬워하게 됩니다. 







시세조사는 이런 경우를 만들지 않기 위해 사전작업을 하는 것이라고 생각을 하면 됩니다. 우선 1차적으로 인터넷을 통하여 개략적인 시세와 가격에 대한 추이를 살펴보고 2차로 물건 소재지의 부동산 중개업소를 통하여 매수, 매도 희망가를 확인해야 합니다. 그리고 이러한 시세조사 후에 입찰 예정가를 산정해야만 실수가 줄어들게 됩니다. 







낙찰을 받는 것 자체가 목표가 되서는 안 되며 시세조사를 했던 것보다 훨씬 싸게 낙찰을 받는 것이 목표여야 합니다. 


요즘은 마트에서 물건 하나를 사더라도 가격을 비교하면서 물건을 사는데 하물며 적게는 수천만원에서 많게는 수억원 이상이 투자되고 있는 부동산 물건을 사면서 귀찮다는 이유로 현장 조사 없이 전화 몇 통으로 시세를 알아보고 입찰가 산정을 하는 사람들이 있습니다. 이것은 정말 어리석은 행동인데요.







경매물건의 특성상 인터넷으로는 경락 전에 해당하는 물건의 내부를 확인할 수 있는 방법이 없으나 현장에서 중개업소를 통하게 되면 주변에 유사한 물건의시세를 좀 더 파악하기가 쉽습니다. 더불어 전화로 부동산 사장님들과 통화하는 것보다는 얼굴을 대면하기 때문에 훨씬 더 많은 현장의 얘기를 들을 수 있습니다. 







하당하는 물건이 경매로 나오게 되었는데, 시세가 어떻게 형성되어 있는지 주변에 유사한 물건의 거래가는 과연 얼마였는지 전세나 월세로 임대를 하게 될 경우 얼마나 받을 수 있는지 등을 현장조사를 통하여 파악합니다.


그래야 임대를 놓을 때 투자될 수 있는 총액이 얼마인지를 예상할 수 있기 때문입니다. 오늘은 부동산경매변호사와 함께 시세조사의 중요성에 대해 알아보았습니다. 이 외에도 궁금한 사항이나 도움이 필요하시다면 부동산경매변호사의 도움을 받아보시길 바랍니다. 







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

상가건물 임대차계약 대항력




안녕하세요 김명수변호사입니다. 


만약 2년 약정으로 상가건물을 임차하여 음식점을 운영하던 중에 건물이 다른 사람에게 팔렸다면 어떻게 해야 할까요? 


상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의임대차는 그 등기가 없다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음 날로부터 임대차계약 대항력이 생기게 됩니다. 







대항력을 보유하고 있는 임차인은 제 3자 즉, 임차를 하고 있는 상가건물의 양수인과 임대를 할 권리승계를 한 사람, 이 외에 상가건물 임대차에 대해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 상가건물 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다. 그렇기 때문에 음식점을 운영하던 중에 상가건물이 팔리게 되었다고 하더라도 이미 임대차계약 대항력을 갖춘 경우라면 걱정을 할 필요가 없습니다.


 





대항력이란 임차인이 제 3자, 즉 상가건물 임대차의 양수인 임대를 할 권리를 승계한 사람, 이 외에 임차상가건물에 대해서 이해관계를 가지고 있는 사람에게 상가건물 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘을 말하고 있습니다. 임대차는 임대차 등기를 하지 않다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청했다면 그 다음 날로부터 제 3자에게 임대차를 주장할 수 있는 임대차계약 대항력이 생기게 됩니다. 







상가건물 임대차계약은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청까지 한 날의 다음 날로부터 제 3자에 관해 효력이 생기게 됩니다. 예를 들어 홍길동이 임차상거건물을 임대차 보증금 1억원에 임차를 하여 같은 달 28일에 이사를 하고 사업자등록신청을 마쳤다면 그 다음 날인 29일 오전 0시부터 바로 임대차계약 대항력이 생기게 되는 것입니다. 







대항력을 갖추고 있는 상가건물의 임차인은 임차된 상가건물이 다른 사람에게 양도가 되더라도 새로운 상가건물의 소유자에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다. 대항력을 취득하게 된 임차인과 상가건물 임대차계약에 관한 저당권이나 가압류 등과의 권리관계는 요건을 누가 먼저 갖춰야 했느냐에 따라 결정이 됩니다.






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

부동산 종이 계약서 사라진다



부동산 거래를 할 때 사용하고 있는 부동산 종이 계약서마저 없어지게 될 것으로 추정되고 있습니다. 앞으로는 전자방식으로 부동산계약을 할 수 있게 되기 때문인데요. 실거래 신고와 세무 그리고 등기 등 계약이 통합되고 연계되어 거래가 쉬워질 전망입니다. 이에 따라서 부동산 시장의 거래관행에도 큰 변화가 생기게 되며 국민들의 사회적이고 경제적인 부담이 조금은 줄지 않을까 생각이 듭니다. 







국토교통부는 정보통신기술 기반의 공공서비스의 확장으로 비정상적인 거래의 관행을 차단하고 업무 융, 복합 시너지를 창출하기 위하여 향후 4년간 약 154억원의 재정을 투입하여 부동산거래 통합지원 시스템 구축사업에 착수하게 되었다고 밝혔습니다. 오늘은 김명수변호사와 함게 이러한 전자시스템 구축사업으로 바뀌어질 내용들에 대해 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 








종이 없는 부동산계약서, 부동산 종이 계약서는 안녕?


중개업소를 방문하여 종이로 작성을 하고 날인을 하던 부동산매매와 임대차계약을 앞으로는 방문이 없이도 언제, 어디서나 전자계약 체결이 가능하게 됩니다. 더불어 민간의 정보통신기술을 활용하여 계약내용의 위조, 변조 검증 및 24시간 열람 및 발급서비스를 제공하게 되고 법률에서 정하고 있는 공인인증기관에서 개인정보를 철저하게 관리해 거래의 신뢰와 편익을 강화하게 됩니다. 







주택임대차 확정일자, 주민센터 방문하지 않아도 된다


전자계약증서의 진본 확인 및 전월세정보시스템의 연계화로 주택임대차계약과 동시에 온라인상의 확정일자를 신청하고 교부를 할 수 있어 주민센터를 가지 않는다고 하더라도 바로 주택임대차보호법의 대항력을 갖출 수 있게 됩니다. 이 시스템이 구축되면 종이계약서 유통과 보관 비용의 절감으로 약 3천억원의 사회적이고 경제적인 효과가 에상되고 있습니다. 







부동산 실거래 신고의 자동화와 연계시스템 구축


국토부의 부동산거래관리시스템과 연계하여 거래가격 신고가 자동으로 처리되면서 별도로 거래신고를 했던 이전의 불편함이 사라지게 되고 신고가 누락되어 과태료를 내게 되는 사례 또한 사라지게 됩니다. 








국토부는 이러한 내용의 전자계약시스템이 구축완료되면 2016년 내년 초에 서울 서초지역부터 시범적으로 운영에 들어갈 예정이라고 밝혔습니다. 오늘은 김명수변호사와 함께 부동산 종이 계약서가 필요없는 새로운 전자계약시스템에 대해 이야기를 나눠보았는데요. 이 외에도 부동산 종이 계약서 및 이 외의 내용과 관련하여 궁금하신 사항이 있으시다면 문의를 주시길 바라겠습니다.







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

계약갱신 설명이 부족하다면?




공인중개사가 건물의 매매를 중개하면서 매수인에게 상가임차인이 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 계약갱신 설명하지 않아서 매수인이 갱신의 거절을 하기 위해 임차인에게 권리금을 지급하여 예상 외의 손해를 입게 되었다면 중개사는 매수인이 입었던 손해를 배상해야 한다는 첫 판결이 나오게 되었습니다. 







[사건]

조씨는 요양병원을 운영하기 위해서 대구에 5층짜리 건물을 황씨로부터 15억여원에 사기로 한 후 계약금을 주었습니다. 당시에 건물의 지하에는 전씨 부부가 노래방 등을 임차해 운영하고 있었는데요. 전씨 부부가 2년의 임차기간이 끝나기 전 계약갱신을 요구하면 2017년까지는 계약기간이 연장되는 상황이었습니다. 








그러나 유씨는 이러한 점을 조씨에게 미리 계약갱신 설명하지 않았으며 병원을 차리기 위해서는 임차인들이 나가줘야만 했던 조씨는 전씨에게 9월까지는 나가달라고 하며 권리금을 명목으로 1억 오천만원을 주었습니다. 이에 조씨는 공인중개사가 계약갱신요구에 대한 계약갱신 설명을 매우 소홀하게 했다며 이와 같은 소송을 내게 되었습니다. 







[판결문]

재판부는 판결문에서 조씨가 특별하게 요양병원 설립이라는 매매의 목적을 언급하면서 건물의 명도를 거래의 중요사항으로 표현했기 때문에 유씨는 임차인이 상가건물의 임대차 보호법상의 계약갱신을 요구할 수 있다는 사실을 중개대상물의 확인설명서에 적어야 했는데도 불구하고 이것을 소홀했기 때문에 조씨가 입었던 손해를 배상해야 할 의무가 있다고 언급하였습니다. 







건물 지하의 임차인이 계약갱신을 요구할 때에 조씨는 3년 7개월 후에나 지하를 인도받을 수 있는데도 불구하고 계약서에는 이것에 관한 언급이 없는 것을 보면 유씨가 조씨에게 계약을 할 당시에 지하의 임차물 또한 보호법의 적용대상이라고 계약갱신 설명 미리 하지 않은 것으로 판단이 된다고 언급을 하였습니다. 







대구지법의 민사부에거는 건물 매수인 조씨가 건물매매를 중개했던 공인중개사 유씨와 직원 이씨 그리고 한국공인중개사협회를 상대로 냈었던 손해배상소송에서 유씨와 공인중개사협회는 3200만원을 지급하라고 하며 냈던 소송에서 원고의 일부승소를 판결하게 되었습니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

공사하자 3층 이상의 책임은?





오늘은 한 사례를 통해 공사하자에 관련된 배상책임 이야기를 나눠보도록 하겠습니다. 


[사건]

P사는 서울 강서구에 큰 규모의 상가건물 시공을 A건설회사에 맡겼습니다. 그러나 공사를 하던 도중에 발생하게 된 누수로 인하여 건물의 완공이 계획보다 6개월 이상 늦어지게 되었고 그 바람으로 인해 P사가 이미 계약했던 임대차의 계약자 입주가 그만큼 늦어지게 되었습니다. 








이에 P사는 A건설회사의 과실로 인하여 공사가 늦어지게 되는 바람에 미리 임대가 되었던 공간의 경우에 약정된 임대료 상당액의 수익을 얻지 못하였고 아직 임대하지 못했던 공간 또한 새로운 임차인을 구할 수 없게 되어 막대한 손해를 입게 되었다는 이유로 A사를 상대로 7억원 가량을 지급하라는 소송을 내게 되었습니다. 







일반적으로 건설회사의 공사지연에 관한 대응책으로 공사도급계약 시 지체상금약정을 하게 됩니다.지체일수 하루당 총 공사금액의 1천분의 1로 정하는 것이 기본인데요. 이러한 지체상금약정을 했다면 P사는 지체상금률을 적용한 손해배상액만 A사에게 청구할 수 있다는 것이 원칙입니다. 







그런데 위 사례의 경우에는 지체상금에 관한 약정이 없기 때문에 실제로 손해가 발생하게 된 여부와 손해액의 산정이 문제가 되었던 것인데, 서울중앙지법은 이미 계약되었던 임대차의 임대료와 아직 계약되지 않았던 공간 중 2층까지의 임대료만을 배상범위에 포함을 시켜 2천 2백여만원만 지급을 하라고 판결을 내리게 되었습니다.







[판결]

법원은 이미 임대가 되었던 공간에 관해서 공사 중 누수가 발생하게 되어 이미 정해졌던 임차인들의 입주가 늦어지게 되어 발생하게된 임대료의 수익에 관한 손해는 배상해야 한다고 결론을 지었습니다. 


그러나 아직 임대가 되지 않은 공간에 관해서는 A사가 건물을 공사하던 중에 누수로 인해 문제가 발생하여 기존의 임차인들의 입주가 늦어지게 된 것은 사실이긴 하지만 다른 공간에 신규 임차인을 아직까지 구하지 못한 것은 공사지연 때문이라고 볼 수는 없다고 하였습니다. 







더불어 상대적으로 임대수요가 높은 지하 1~2층 및 지상 1~2층이 아닌 3층 이상에 대해서는 공사 중 누수발생의 여부와 관계가 없이 상대적으로 부동산 임대차 계약이 늦게 이루어질 수 있다고 판단을 해 3층 이상에 관해서는 임대료 상당액의 손해를 인정하지 않았습니다. 







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

부동산상담 매매계약 위반





안녕하세요 부동산상담변호사 김명수입니다.


법원이 매매계약 위반을 빌미로 해 수년간 소유권이전등기를 하지 않았던 토지 소유주에게 부과한 과징금은 정당하다고 판결을 내렸습니다. 오늘은 이 내용에 대해 부동산상담변호사오 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.  한국토지주택공사에서 일을 하고 있던 김씨는 단독주택건설용지를 가분할 상태로 4천만원 가량에 매매계약을 했습니다. 







이후에 토지주택공사가 산업단지 조성을 마무리하고 확정측량을 진행한 결과로 해당하는 용지의 면적이 계약금이 내용보다 감소한 것으로 나타났습니다. 조성의 과정에서 면적감소로 인해 매매대금 환급의 사유가 발생하게 되었는데도 김씨는 수년간 환급을 받지 않고서 계속적으로 내버려두다가 토지주택공사에서 직접적으로 환급금을 돌려주자 같은 해 10월이 되어서야 자신 앞으로 해당 용지의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 







환급금의 발생 사유가 매매계약 위반사항이라고 판단하고 그동안 소유권이전등기를 미뤄왔던 것입니다. 이에 청주시는 조세회피목적으로 10년이 넘도록 소유권이전등기를 하지 않은 것으로 판단하고 김씨에게 관련법에 따라서 과징금을 부과했고 김씨는 실수로 부과된 것이라고 하며 과징금 및 소송준비 위자료를 지급하라고 소송을 내게 되었습니다. 







재판부에서는 모든 증거를 종합한다고 하더라도 해당 기관의 불법적인 행위의 사실을 인정하기에는 증거가 부족하고 달리 이것을 인정할 만한 증거도 없다고 청구를 기각한다고 언급하였습니다. 최종적으로 청주지법은 과징금 처분이 부당하다고 하면서 한국토지주택공사를 상대로 냈던 매매계약 위반 소유권이전등기 사기성 과징금 손해배상 청구소송에서 원고의 청구를 기각했다고 언급하였습니다. 







오늘 부동산상담변호사와 함께 알아본 내용 외에도 궁금한 사항이 있으시거나 부동산상담에 대해 문의가 있으시다면 고민하시지 마시고 바로 부동산상담변호사 김명수에게 도움을 받아보시길 바랍니다. 언제나 의뢰인의 위치에서 문제를 판단하고 올바른 길로 이끌어갈 수 있도록 도와주는 든든한 조력자가 되도록 하겠습니다. 



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

월세를 내지 않는 세입자 처리는?





임대차계약의 기간이 만료되어서 건물주인에게 보증금을 돌려달라고 하니까 새로운 세입자를 얻을 때까지 기다려달라고 말할 경우에 보증금을 돌려받을 때까지 건물에서 계속 가게운영을 하면 월세를 내야할까요? 오늘은 이와 관련해 김명수변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.






임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속되기 때문에 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다. 그렇기 때문에 보증금을 받환받을 때까지 계속적으로 가게를 비우지 않고 영업을 할 수 있는 것은 당연합니다.







하지만 설사 이런 경우라도 임차인은 건물에서 계속적으로 영업을 하면서 실질적인 이득을 얻게 되는 이상 월세는 내야 합니다. 월세 문제는 사회 곳곳에서 일어나고 있는데요. 월세를 내지 않는 세입자를 쫓아내는 임대인들이 그동안 사회적인 질타를 받아왔습니다. 하지만 반대로 막무가내로 월세를 내지 않는 세입자들의 행패도 적지 않은데요. 







월세가 두 달만 밀려도 계약해지는 할 수 있지만, 임차인을 직접적으로 내쫓기까지는 넘어야 하는 산이 많습니다. 안 나간다고 해서 문이라도 억지로 열거나 조금이라도 짐을 옮겼다가는 주거침입과 재물손괴등의 형사처벌을 감수해야 합니다. 그럼 이렇게 월세를 내지 않는 세입자의 경우에는 어떻게 해야 할까요?







우선, 임대차계약 기간이 만료되었다면 임차인에게 퇴거요구를 하면됩니다. 반대로 임대차계약 기간이 남았다면 임대차계약 해지를 하고 부동산명도를 청구할 수 있습니다. 주의할 점은 임대차기간이 끝나기 한 달 전까지 계약갱신을 하지 않겠다는 거절의 통지가 있어야만 계약갱신이 적용되지 않는다는 것입니다.


이상 김명수변호사와 함께 알아본 월세를 내지 않는 세입자 내용 외에도 궁금하신 점이나 도움이 필요한 사항에 대해서는 언제든지 문의를 주시길 바랍니다.







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요

임대차계약과 부동산매매계약의 차이





매매계약은 원래 매도인과 매수인의 합의만으로도 체결을 할 수 있습니다. 그러나 부동산은 금액이 큰 중요한 재산에 해당하기 때문에 여러 권리관계를 잘 파악한 뒤 매매계약서를 꼼꼼하게 작성하여 불필요한 법적인 분쟁을 미리 막는 것이 좋습니다. 







그렇기 때문에 매매계약서에는 매매대금의 총액과 계약금, 중도금과 잔금의 지급일자 등을 명확하게 기재해야 하며 매매계약 당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매매대금을 전부 받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 전부 줘야 합니다. 또한 계약의 당사자 간에 무언가 특별하게 정하고 싶거나 문제의 소지가 있을 것으로 여겨지는 것들은 모두 특약사항으로서 자세하게 기재해 후에 있을지 모르는 분쟁을 막아야 합니다. 







그렇다면 임대차계약서는 어떻게 작성하는 것이 좋을까요?


임대차계약은 원칙적으로 계약의 당사자가 자유롭게 계약기간이나 계약금을 정하는 것으로서 반드시 임대차계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 하지만 후에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하기 위해서는 임대차계약서를 필수적으로 작성하는 것이 좋습니다. 계약서에는 보일러 등의 교체시기와 이사일정 등 시비가 될 만한 내용은 특약사항으로 반드시 기재해 분쟁을 최대한 피하는 것이 효과적입니다. 







이런 계약에 있어 오고가는 계약음이란 부동산 매매계약 혹은 임대차계약을 체결할 때 계약을 성립시키기 위해 본 계약에 앞서 매수인이나 임차인이 상대방에게 지불하게 되는 금액을 말하며 일반적으로 매매대금이나 임대차 보증금의 10% 정도를 지불하고 있습니다. 







부동산매매계약이나 임대차계약을 체결했는데 이후에 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 어떻게 할까요? 


매수인/임차인 입장

계약금을 지불했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶다면 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한해 계약이행에 착수할 경우까지 계약금을 포기하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 







매도인/임대인 입장

계약금 지불을 했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한 해 계약이행에 착수될 때까지 계약금의 배액을 상환하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

댓글을 달아 주세요