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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산' 카테고리의 글 목록 (4 Page)

보증금 반환 받으려면 어떻게?






임대차기간이 만료되었지만 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 어떻게 해야 보증금 반환을 받을 수 있을까요? 오늘은 김명수변호사와 보증금 반환에 관련해 알아보도록 하겠습니다. 


임대차기간이 만료가 되었음에도 불구하고 돈을 돌려받지 못한 경우에는 2가지 방법을 생각해 볼 수 있습니다. 


1. 임차권등기명령제도 이용하기

2. 전월세보증금 지원센터의 지원 받기


(2번의 경우에는 서울시 거주자이며 보증금 문제가 발생한 장소가 등기부상 주택으로 분류된 곳)








[임차권등기명령제도 이용하기]

주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 될 경우에 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권이 상실되기 때문에 보증금 반환이 힘들어집니다. 







이런 문제를 해결하기 위해 생겨진 제도가 임차권등기명령제도로 법원의 집행명령에 따라서 등기를 마치게 되면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 되면서 임차주택에서 자유롭게 이사를 할 수 있게 되는 제도입니다. 


이 제도를 신청하기 위해서는 우선 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환을 받지 못한 임차인이 임차주택의 소지를 관할하고 있는 지방법원, 지방법원지원 혹은 시, 군 법원에 임차권등기명령을 신청하면 됩니다. 







관할법원에서는 임차권등기명령신청의 신쳉어 관한 재판을 변론이 없이 할 수 있으며 임차권등기명령에 관한 재판은 결정으로 내려지게 됩니다.


임차권등기명령결정의 집행에 따라서 임차권등기를 마치게 되면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 그렇기 때문에 임차권등기명령결정의 집행에 따른 임차권등기를 마치게 된 건물을 그 이후에 임차했던 임차인은 우선변제를 받을 수 없게 됩니다. 







[전월세보증금 지원센터의 지원 받기]

서울시는 전월세보증금 지원센터를 통해서 임대차 계약기간이 종료가 되었는데도 불구하고 집주인의 보증금 미반환으로 제때 이사를 못하고 있는 세입자 그리고 짧게는 3~4일에서 한 달 까지 이사시기의 불일치로 어려움을 겪게 되는 세입자를 집중적으로 지원하고 있습니다. 


임대차가 끝난 뒤 보증금을 반환받지 못한 임차인이 전월세보증금 지원센터를 방문하여 상담신청을 한 뒤 임대차분쟁조정위원회가 집주인과 세입자간의 원만한 합의를 위한 중재를 하게 되고 합의가 만약 실패하면 세입자는 관할법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차보증금을 우선적으로 받을 수 있도록 등기를 하게 됩니다. 







이 후에 전월세보증금 지원센터에 보증금 대출 융자 추천을 신청하면 되며 전월세보증금 지원센터는 임대차계약서와 임차권등기명령 확인서를 확인한 뒤 융자추천서를 시중은행에 발급하게 됩니다. 은행에서는 융자추천서를 확인한 뒤 이사를 하려고 하는 새로운 주택의 임대인에게 보증금을 입금하게 됩니다. 


오늘은 김명수변호사와 함께 보증금 반환 받는 방법에 관련하여 내용을 살펴보았는데요. 이 외에도 보증금 반환과 관련해 궁금하신 사항에 대해서는 언제든지 김명수변호사와 함께 하시길 바랍니다. 








Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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토지소송변호사 사정토지 보존등기





안녕하세요 토지소송변호사입니다. 


일제강점기에 배분이 된 토지를 법원까지 속여가며 가로챘던 소송사기범이 경찰에 붙잡히게 되었습니다. 오늘은 토지소송변호사와 함께 이 사정토지 소송에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 서부경찰서에 따르면 부동산 브로거 K씨는 경기 고양시에 있던 1만 3천여m² 부지가 1910년경 토지조사사업을 거쳐서 확정/배분된 사정토지라는 사실을 알게 되었습니다. 






여기서 사정토지란 1910년 토지조사사업 당시에 소유자를 정하긴 했으나 이후에 소유자가 등기를 등록하지 않은 땅을 의미합니다. 소유자 후손들이 관계를 증명하게 되면 소유권을 인정받게 되는 형식의 토지인데요. 보존등기가 안 된 부동산을 소유한 사람은 반드시 보존등기를 해야 합니다. 







임야와 전답으로 이루어진 이 토지는 대한제국의 관원으로 재직하고 있던 P씨의 할아버지가 조선총독부에서 받았습니다. P씨의 집안은 3대째 부지를 상속받아서 농사를 짓고 관리해왔으며 국가에 세금까지 내었으며 P씨 가문이 이 토지를 서류상 소유자로 등기하지 못했다는 사실을 알았던 K씨는 땅을 가로채기로 마음먹었습니다. P씨가 외국에 살아서 직접 토지를 관리하지 못하는 상황이라는 점도 미리 염두에 두고 사건을 계획한 것인데요.







K씨는 성과 본관이 P씨와 같지만 파가 다른 C씨를 범행에 끌어들여들였습니다. C씨는 과거 종중회장을 지낸 적이 있어 사기에 활용하기 안성맞춤이었고 이들은 먼저 해당부지가 C씨의 소유에 있었다는 서류를 꾸몄고 종중이 부동산을 처분한다는 내용의 결의서와 이것을 K씨에게 판다는 매매계약서도 가짜로 썼습니다.







K씨는 이 서류를 증거로 C씨 종중을 상대로 했던 소유권 이전등기 소송을 내었고 종중이 자신에게 부지를 팔았으니 소유권을 넘겨받게 해달라는 의미의 소송이었습니다. 형식상 피고가 되어버린 C씨는 소장을 받고서도 법원에 답을 주지 않았습니다. 이렇게 되면 민사소송법에 의해 피고가 원고의 주장을 받아들이게 된 것으로 간주하게 됩니다. 







이런 수법으로 K씨는 토지소송에서 이기고 공시지가 약 26억원에 달하는 토지를 손에 넣게 되었습니다. 가로채었던 토지는 헐값 14억원에 넘겼고 외국에 살아 관리인을 두고 토지관리를 하던 P씨는 내용증명을 받아 K씨가 소유권을 주장하자 깜짝놀라 고소를 했습니다. 이후 경찰이 허위서류를 제출해 토지소유권 취득을 했다는 것을 알게 되었고 K씨를 붙잡아 사기 등 혐의로 구속을 했습니다. 


이상 김명수 토지소송변호사와 함께 알아본 사정토지 소송였습니다. 이 외에도 사정토지와 관련해 궁금한 사항이나 토지분쟁으로 인해 법률적인 도움을 필요로 하고 계신 분이시라면 언제든지 토지소송변호사와 함께 하시길 발랍니다. 










 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산계약 문제 있다면?





부동산계약의 이행이 완료가 되어 매수인에게 소유권이 이전된 때라고 하더라도 매매의 목적인 권리나 흠결이 있을 경우에는 매도인은 매수인에게 담보책임을 지게 됩니다. 매수인이 매도인에 대해 담보책임을 묻는 경우에는 매수인 측에서도 목적물을 다시 반환하는 등의 채무를 부담하게 되는데, 공평원칙에 따라서 이것을 동시에 이행해야 합니다. 






민법에 규정된 매도인의 담보책임을 면하게 되는 특약을 하게 된 경우에도 매도인이 부동산의 문제를 알고 매수인에게 알리지 않았거나 제 3자에게 권리를 설정 혹은 양도를 했다면 매도인은 여전하게 담보책임을 지게 됩니다. 이렇게 부동산에 문제가 있을 경우에는 두 가지 경우로 사건을 분류해 볼 수 있는데요.







1. 매수인이 부동산계약 당시에 목적 부동산에 문제가 있음을 모른 경우

만약 이렇게 문제가 있는 경우에 매수인이 이것으로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해서 계약해제를 할 수 있습니다. 또한 매매의 목적 부동산에 문제가 있다고 하더라도 매수인이 이것으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 이러한 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 알게 된 날로부터 6개월 이내에 행사를 해야 합니다.  







2. 매수인이 부동산계약 당시에 목적 부동산에 문제가 있다는 것을 알았거나 과실로서 알지 못한 경우

민법에 규정하여 부동산에 문제가 있는 경우라고 하더라도 계약해제를 할 수 없고 손해배상청구 또한 할 수 없습니다. 


부동산을 종류로 지정했을 경우에 부동산에 문제가 있다면 위와 같이 두 가지 경우로 사건을 나눠볼 수 있는데요.







1. 부동산 문제가 있음을 모를 경우

지정한 부동산에 문제가 있을 경우에 매수인이 이것으로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해서 계약해제를 할 수 있습니다. 또한 계약 당시에 종류를 지정한 부동산에 문제가 있다고 하더라도 매수인이 이것으로 인하여 계약 목적을 달성할 수 있다면 손해배상만을 청구할 수 있습니다. 위의 경우와 같이 안 날로부터 6개월 이내에 행사를 해야 합니다. 







2. 부동산 문제가 있다는 것을 알았거나 과실로서 알지 못한 경우

계약의 당시에 종류를 지정한 부동산에 문제가 있는 경우라고 하더라도 계약해제를 할 수 없으며 손해배상 또한 청구를 할 수 없습니다. 


이상 부동산계약이 있을 경우에 어떤식으로 문제를 해결할 수 있는 것인지 사건의 경우에 따라 나눠서 알아보았습니다. 









Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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신혼집 매매계약 시 유의점, 군포변호사





안녕하세요 군포변호사입니다. 


만약 신혼집을 구입하기로 결정을 내렸다면 매매계약을 체결하기 전에 부동산등기기록과 건축물대장을 비롯한 각종 공적인 기록을 확인하여 구입하려는 부동산의 권리관계 그리고 기타 이 외의 점들에 대해 확인을 하는 것이 좋은데요. 오늘은 군포변호사가 신혼집 매매계약 시에 유의해야 하는 점에서 알려드리려고 합니다. 







신혼집 매매계약 체결 전에는 반드시 현장조사를 하는 것이 필수적이며 실제 부동산의 내용과 위치, 주거환경 등을 눈으로 똑똑히 확인하고 부동산 등기기록을 열람하거나 부동산등기사항 증명서를 발급받는 등의 각종 부동산과 관련된 기록을 열람하거나 발급을 해 실제의 내용과 서류상의 내용이 일치하는지 확인을 해야 합니다. 







부동산등기기록에서는 부동산의 구분건물 표시와 각종 권리관계에 대한 정보가 표시 되어있는 것이 일반적입니다. 이것을 통하여 구입하려고 하는 부동산의 표시내용과 각종 권리등의 설정여부를 확인할 수 있습니다. 


각종 대장을 확인할 때에는 토지대장, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 확인해야 하는데, 토지대장과 건축물대장을 통하여 구입하려고 하는 부동산의 표시내용이 부동산등기기록의 내용과 일치해야 하는지 확인해야 합니다. 이 때 부동산등기기록에 적혀진 부동산의 표시내용이 위 대장과 일치하지 않으면 부동산등기 자체가 어려울 수 있기 때문입니다. 







또한 부동사등기기록과 각종 대장 등의 서류 확인이 끝났으면 구입하려고 했던 부동산을 직접 방문하여 실제로 부동산이 공적 기록상의 내용들과 일치를 하는지 확인을 하는 것이 좋습니다. 


군포변호사가 설명해드린 이 과정들을 거쳐서 부동산매매계약을 체결하게 되면 부동산을 파는 사람이 본인이 맞는지 만약 대리인이라면 대리권이 있는지 확인한 뒤 계약서 작성을 해야 됩니다. 또한 주민등록증으로 본인이 맞는지 확인해야 합니다. 







확인이 끝나면 계약에 합의를 하고 매매계약서를 작성하며 매매계약서를 작성할 때에는 매매목적물과 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권이전일자와 이 외의 조건 등에 대해 명확하게 명시해야 합니다. 


매매계약을 체결할 경우에는 당사자 간의 별도 약정이 있는 경우를 제외하고는 통상적인 매매대금의 10%의 금액에 대해 계약금으로 지급하는 것이 관례입니다. 이 계약금은 매매계약금을 해제할 때 상대방에 관한 손해배상의 기준이 되고 있습니다. 이상 군포변호사와 알아본 신혼집 매매계약이었는데요. 이 외에도 궁금한 사항에 대해서는 문의를 주시길 바랍니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산거래 신고해야 하는 내용




부동산거래 신고제도란 부동산이나 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결했을 때에 실거래가격 보다 훨씬 낮게 계약서를 작성하고 있는 이중적인 관행을 없애고서 부동산거래를 투명하게 만들기 위해 실제로 거래가격과 관련하여 일정한 사항을 신고하게 하는 제도를 말하고 있습니다. 








매수인이나 매도인이 아래의 부동산 혹은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 매매계약을 체결한 때에는 일정한 사항을 거래계약을 한 체결일로부터 60일 이내에 매매대상부동산 소재지의 관할 시장과 군수 혹은 구청장에게 공동으로 신고하거나 사이트를 통하여 신고를 해야 합니다. 








  • 토지 혹은 건축물
  • 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 인해 취득하게 된 입주자로 선정된 지위 
  • 주택법에 따른 사업계획승인을 얻어서 건설 공급하게 되는 주택의 입주자로 선정된 지위


만약 부동산개업공인중개사가 매매거래계약서를 작성하고 교부했을 경우에는 해당하는 부동산개업공인중개사가 위에 따른 신고를 해야 합니다. 그리고 부동산거래 신고를 하게 되는 경우에는 아래의 사항들에 대해 전부 신고를 해야 하는데요. 







[부동산거래 신고내용]

  • 매수인 및 매도인의 인적사항
  • 계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일
  • 거래대상부동산의 소재지와 지번 및 지목
  • 거래대상 부동산의 종류와 계약대상 면적
  • 실제의 거래가격
  • 계약의 조건이나 기한이 있을 경우에는 조건이나 기한
  • 부동산 중개업자의 인적 사항과 중개사무소 개설등록에 대한 사항
  • 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획
  • 거래대상 주택 입주계획








이러한 부동산거래 신고를 하기 위해서는 부동산거래계약 신고서에 거래의 당사자가 공동으로 서명을 하거나 날인을 하여 거래당사자 중에 1명이 시장, 군수 혹은 구청장에게 제출하면 됩니다. 이 신고를 하지 않게 되면 과태료가 부과됩니다. 이상 김명수변호사와 부동산거래 신고제도와 신고내용에 관련하여 알아보는 시간을 가져보았습니다. 이 외에도 궁금한 사항에 대해서는 언제라도 김명수변호사와 함께 하시길 바랍니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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경매상담 부동산경매 신청은 어떻게? 





부동산경매상담에서 가장 많은 비율을 차지하는 부동산경매 절차에는 임의경매의 절차와 강제경매 절차가 존재합니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청의 방법과 매각 대상인 부동산의 압류여부만을 다룰 뿐이고 그 진행절차에 대해서는 큰 차이가 없습니다. 


오늘은 경매상담이 가장 많이 들어오는 부분인 일반적인 경매 절차를 중심으로 알아보고 특별하게 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분시켜 알아보도록 하겠습니다. 







부동산경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청을 하며 되며 임의경매를 신청하기 위해서는 관할법원에 아래의 서류를 제출해야만 합니다. 


[임의경매 신청]

1. 부동산 임의경매 신청서

2. 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류 

3. 담보권을 승계했을 경우에는 증명서류

4. 부동산 등기사항증명서 1통

5. 부동산 목록 10통

6. 등록세와 지방교육세를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 1통, 등기수입증지

7. 송달료







강제경매를 신청하기 위해서는 아래의 서류를 제출해야 합니다. 


[강제경매 신청]

1. 부동산 강제경매 신청서

2. 집행력이 있는 정본

3. 집행권원의 송달증명원 

4. 부동산 등기사항증명서 1통

5. 부동산 목록 10통

6. 등록세와 지방교육세를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 1통, 등기수입증지

7. 송달료







법원은 경매신청서가 접수가 되면 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매개시 여부를 결정하게 되는데 부동산경매를 개시하게 되는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁하게 되며 특히 강제경매일 경우에는 경매절차를 개시하게 되는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류된다고 하더라도 채무자는 그 부동산에 대한 관리와 이용을 계속적으로 할 수 있겠지만 다른 사람에게 양도를 하거나 처분을 할 수는 없습니다. 








경매개시결정을 하게 되면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 시행하게 되는데요. 우선 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자 그리고 조세, 각종 공과금을 징수하게 되는 공공기관에 정해져 있는 기일까지 배당요구를 할 것을 공고하여 배당요구의 신청을 받게 됩니다. 







또한 경매부동산을 현금화시키기 위하여 집행관에서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 혹은 보증금의 액수와 이 외의 현황에 관하여 조사를 하도록 명하고 감정인에게 부동산을 평가하게 한 뒤 그 평가액을 참작시켜 최저매각가격을 정하게 됩니다. 이 과정 속에서 작성이 된 매각물건명세서와 현황조사보고서 및 평가서는 사본을 매각기일 혹은 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치를 하여 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다. 


오늘 알려드린 부동산경매 신청과 관련하여 더 자세한 부동산경매상담이 필요하시다면 언제든지 김명수변호사에게 부동산경매상담 문의를 주시길 바랍니다. 의뢰인의 위치에서 문제를 신속하게 해결해드리도록 하겠습니다. 








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부동산상담 명의신탁 토지 가등기

 

 

 

 

안녕하세요 부동산상담변호사입니다.

 

토지의 실소유주인 명의신탁자가 나중에 등기명의를 빌려줬던 명의수탁자로부터 토지를 돌려받기 위해서 하게 되는 소유권이전등기의 청구권, 보전등기 가등기는 무효입니다. 이 판례는 명의신탁 자체가 무효이기 때문에 가등기를 한다고 해도 효력이 없다는 취지의 내용인데요.

 

명의신탁이 무효이면 토지를 처음에 팔았던 매도인에게 다시 소유권이 돌아가기 떄문에 명의신탁자는 매도인의 권리를 대신 행사해서 명의수탁자를 상대로 등기의 말소를 청구해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

대법원 민사부에서는 토지의 실소유주인 명의신탁자 R씨를 대신하여 토지에 대한 가등기를 했던 K씨가 가등기에 따라서 토지 소유권에대한 이전 등기를 하라고 하며 명의수탁자인 또 다른 K씨 등 2명을 상대로 해서 냈던 가등기에 기한 본등기 절차이행 청구소송의 상고심에서 원고가 승소했다고 판결했었던 원심을 깨고서 합의부로 돌려보냈습니다.

 

 

 

 

 

 

R씨는 강원도 평창군 대관령면에 있는 자신의 토지를 구입하면서 명의수탁자 K씨의 이름으로 등기를 하였습니다. 명의수탁자 K씨 등이 토지를 자신의 허락이 없이 처분하는 행위를 막기 위해서 지인인 K씨 이름으로 매매 예약을 원인으로 하고 있는 소유권 이전 청구권 보전등기 가등기도 마치게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

이후에 토지반환에 대해 요구를 했지만 다시 돌려주지 않자 이번 판례의 소송을 내게 된 것입니다. 1심과 2심에서는 명의수탁자가 토지를 마음대로 처분하는 것을 막기 위하여 가등기를 했던 것이라고 한다면 이것을 무효로 할 수 없다고 하며 원고의 승소로 판결을 내렸습니다.

 

 

 

 

 

 

최종적 판결문에서 토지를 실제로 구입했던 실소유주가 등기 명의인에게 토지를 명의신탁하는 것은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 어긋날 수 있는 점이라서 무효이며 나중에 실소유주의 요구에 따라서 토지명의를 실소유주에게 이전하기로 했다고 하더라도 무효에 해당하며 실소유주가 소유권 이전에 관하여 확보를 하기 위하여 가등기를 했을 경우라도 무효입니다.

 

 

 

 

 

 

오늘은 부동산상담변호사와 함께 명의신탁을 한 토지를 돌려받기 위해서 시행한 가등기는 무효라는 판례에 관하여 알아보는 시간을 가졌습니다. 토지를 실제로 구입했던 사람이 등기의 명의인에게 토지를 명의신탁하게 되는 것은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 어긋나게 됩니다. 이 외에도 명의신탁, 부동산경매, 부동산임대와 관련하여 김명수변호사의 부동산상담이 필요하셔서 문의를 주신다면 친절하게 답해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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임대차 건물 매매, 매도인의 손해

 

 

 

임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물에 대해 사용을 할 수 있게 하고 수익할 수 있게 하며 임차인은 그 대가로서 차임금액에 대해 지급을 할 것을 약속함으로써 성립하게 되는 계약입니다. 원칙적으로 계약자유에 대한 원칙이 적용되고 있는데요.

 

 

 

 

 

 

계약자유의 원칙에 따르면 매도인이 임차 중인 주택이나 상가건물을 매도했을 때 매매는 임대차를 깨뜨린다는 법리에 의거하여 임차인은 기존 임대차계약을 가지고서 새로운 매수인에게 대항을 할 수 없어서 매매가 된 시점에 임차했던 주택이나 상거의 건물을 매수했던 사람에게 부동산을 인도하는 것이 원래의 원칙이지만 부동산 임차인은 경제적으로 약자에 해당하기 때문에 특별법인 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에서 계약자유의 원칙에 관한 최소한의 개입을 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

그렇기 때문에 주택임대차보호법에 의한다면 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 임차한 주택으로서 전입을 한 경우라면 그 다음날로부터 제 3자에 관하여 효력이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 이 경우부터 임차인은 대항력을 취득하여 기존의 임대차기간까지는 임차주택을 매수했던 사람에게 인도를 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

또한 상가건물의 임대차보호법에서도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법등을 따르고 있는 사업자등록을 신청한다면 이 후부터 제 3자에게 대해서 효력이 생기게 된다고 규정을 하고 있어서 새로운 매수인에게 기존 임대차계약을 가지고서 대항을 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

그래서 임대차 중인 주택이나 상가건물을 매도하려고 한다면 일반적으로 매도인과 매수인은 부동산 매매계약과 더불어서 임대차계약 또한 승계를 하기로 약정을 하고서 임대차보증금반환채무에 대해 매수인이 넘겨받게 되면서 임대차보증금 반환의 채무액만큼 매매대금에서 공제를 해서 나머지 매매대금만을 지급하게 되는 경우가 대부분의 사항들 인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

이 경우에는 임차인이 임대차기간이 종료가 된 이후에 새로운 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구하였으나 매수인의 자력 부족으로 인해서 임대차보증금을 돌려받지 못할 경우에 임차인은 당초의 임대인인 매도인에게 임대차보증금의 반환에 대해 청구를 할 수 있다는 것이 법의 논리인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산경매 권리분석 어떻게 할까요?

 

 

 

부동산경매에 참여를 하기 위해서는 원하는물건을 선정하는 것도 중요한 부분이지만 그 물건의 권리분석을 통하여 낙찰받은 이후에 발생할 수 있는 문제점들에 대해서 미리 검토하는 것이 중요합니다. 권리분석이란 이런 전반적인 문제에 대해 검토를 하고 분석을 하는 과정입니다.

 

그렇다면 권리분석은 어떤 것들을 가지고 진행해야 하는지 또한 무엇을 기준으로 해야 하는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

권리분석을 하기 위해서는 먼저 입찰법원에서 제공하고 있는 매각물건명세서와 현황조사보고서 그리고 감정평가서들을 살펴보고 참고해서 등기부등본을 통하여 권리의 선과 후를 살펴보고 과정을 통하여 낙찰자가 인수하고 난 다음에 부담해야 하는 권리가 존재하는지 낙찰과 동시에 소멸하게되는 권리인지 확인을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

먼저 부동산경매 낙찰 시에 등기상에서 말소가 되는 말소기준권리로는 저당권과 가압류, 압류와 담보가등기, 경매개시결정등기가 있습니다. 부동산경매에서 권리의 기준은 말소기준등기로 보고 있으며 말소기준권리보다 늦게 후순위로 등록이 된 경매로서 매각이 되면 소유권 이전과 동시에 말소가 되서 낙찰자에게 어떤 영향도 미치지 못하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

하지만 말소기준권이 보다 앞선 날짜에 등기가 된 권리는 존재하게 되며 그 권리가 보호를 받기 때문에 부동산경매로 매각이 된다고 하더라도 등기부등본상에서는 그대로 존재해서 주의를 해야 합니다.

 

특히 전세권의 경우에는 특수한 경우에 속해서 말소의 기준권리보다 선수위인 때에 그 권리가 존속되게 되지만 전세권자가 배당을 요구했을 때에는 말소의 대상이 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

등기부등본상에서 나타나지 않은 권리는 임대차보호법상에서 전입신고를 하고서 확정일자를 받게 된 임차인은 말소기준권리보다 날짜가 앞선 경우일 때 특별법에 의하여 선순위권리자로서 보호를 받게 됩니다. 또한 법정지상권이나 유치권과 같은 권리의 경우에도 권리가 존재하여 낙찰자가 인수해야만 하는 대상입니다.

 

 

 

 

 

 

인수해야 한다는 말은 임차인의 임대보증금을 낙찰자가 돌려줘야 한다는 의미를 내포하고 있으며 매수금액이 임대보증금만큼 늘어나게 된다는 것을 의미합니다.

 

권리분석은 부동산경매를 통하여 시세보다 훨씬 저렴한 가격에서 부동산을 구입하려고 하는 목적을 달성하기 위해 꼭 알아야 하는 사항입니다. 일반거래와는 다르게 부동산경매를 통한 매수는 숨겨진 권리들이 존재하고 있기 때문에 정확한 권리분석이 필요합니다.

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산매매 소개료, 성사 안되도 줘야할까요?

 

 

한 사례를 통하여 부동산매매계약시 소개료, 중개수수료의 지급 여부에 대해서 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

 

A씨는 집을 매수하려고 부동산 중개업자를 통해서 매매계약을 체결하였으며 매도인이 계약금과 중도금까지 지급을 한 상태였지만, 매도인이 집을 너무 헐값에 판 것 같다고 주장을 하면서 계약해제를 요구해서 결국 손해배상금을 포함해서 돈을 다시 돌려받기로 하고서 부동산매매계약 해제를 하게 되었습니다.

 

 

 

 

 

그런데 중개업자는 매도인으로부터 손해배상금을 포함했던 돈을 돌려 받아서 보관하고 있으면서도 소개료를 줘야만 보관금을 돌려주겠다고 주장하고 있습니다. 집의 매매가 중도계약해제된 경우에도 소개료, 중개수수료를 줘야할까요?

 

 

 

 

 

 

중개업자가 부동산매매 중개의뢰를 받았을 경우에는 당해의 중개대상물에 관한 상태, 입지, 권리관계와 법령의 규정에 의한 거래 혹은 이용제한사항 기타 대통령령이 정하고 있는 사항들을 확인해서 당해의 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장과 등기부 등본에 대한 근거자료를 제시하고서 성실하면서도 정확하게 설명해야만 하며 중개업자는 확인이나 설명을 위하여 필요할 때에는 중개대상물의 매도의뢰인과 임대의뢰인에게 당해 중개대상물에 관한 자료를 요구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

이와 같은 확인이나 설명의무에 관한 규정은 부동산중개인이 중개수수료를 받지 않는 경우에도 적용이 되고 있습니다. 만약 위와 같은 사안이라면 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 대한 법률을 살펴보면 되는데요.

 

중개업자는 중개업무에 대해 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다고 적혀있으며 다만 중개업자의 고의나 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효가 되거나 취소 혹은 해제가 된 때에는 그렇지 않다고 규정되어있습니다.

 

 

 

 

 

 

그렇기 때문에 A씨와 집주인간의 당초 매매계약은 유효했었고 중개업자의 고의나 과실로 인해서 계약해제가 된 것이 아니기 때문에 소개료를 지급하는 것은 정당하다고 보고 있습니다. 오늘은 부동산매매 소개료에 대한 내용을 알아보았는데요. 이 외에도 더 궁금한 사항에 대해서는 문의를 해주시면 친절하게 답해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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