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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산' 카테고리의 글 목록 (6 Page)

토지수용보상금 공탁 사유 5가지 

 

 

 

토지수용이란 사업시행자가 공익사업에 대해 필요한 토지 등을 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정하고 있는 수용절차에 따라서 취득을 하는 것을 말합니다.

 

사업시행자는 아래의 항목들 중 어느 하나에 해당할 경우에 수용 개시일까지 수용하려는 토지 등의 소재지 공탁소에 대한 토지수용보상금에 대하여 토지수용보상금 공탁을 할 수 있습니다. 여기서 수용 개시일이란 토지수용위원회가 재결을 함으로써 결정하게 된 토지수용을 개시하는 날을 의미합니다.

 

오늘은 이러한 토지수용에 대한 토지수용보상금 공탁의 사유 5가지를 알려드리려고 합니다.

 

 

 

 

 

 

[토지수용보상금 공탁 사유]

 

- 채권자의 수령거절

( 토지수용보상금을 받게 될 자가 토지수용보상금의 수령을 거부하는 경우 )

 

여기서 채권자의 수령거절이란 채무자인 사업시행자가 채무의 내용에 따라서 변제의 제공을 했음에도 불구하고 채권자가 이에 대한 수령을 거절하는 것을 말합니다. 또한 토지수용보상금을 받을 자가 토지수용보상금에 대한 수령을 거절할 것이라고 명백히 인정되는 경우에는 토지수용보상금을 현실제공하지 않고서 바로 공탁금에 대하여 공탁할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

- 채권자의 수령불능

( 토지수용보상금을 받을 자가 토지수용보상금 수령을 할 수 없는 경우 )

 

채권자의 수령불능이란 변제자가 채무이행을 하려고 해도 채권자 쪽의 사유로서 채권자가 수령을 할 수 없는 경우를 말합니다.

 

- 채권자 불확지

( 사업시행자의 과실이 없이 토지수용보상금을 받을 자를 알 수가 없는 경우 )

 

채권자 불확지란 객관적으로 채권자가 존재하긴 하나 변제자가 선량한 관리자의 주의를 다했는데도 불구하고 채권자가 누구인지 전혀 알 수 없는 경우를 말하며 채권자 불확지에는 상대적 불확지와 절대적인 불확지가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

여기서 상대적 불확지 공탁이란 변제자의 과실이 없는데 채권자가 갑 또는 을 중에서 누구인지 알 수 없는 경우에 하게 되는 공탁을 의미합니다. 또한 수용대상토지의 소규원에 대한 싸움이 있어 누가 진짜 권리자인지 알 수가 없는 경우에 사업시행자는 상댖적 불확지 공탁을 할 수 있습니다.

 

반면 절대적 불확지 공탁이란 변제자의 과실이 없이 채권자가 누구인지 전혀 알 수 없는 경우에 하게 되는 공탁을 의미합니다. 변제공탁은 채권자가 특정되거나 최소 채권자가 상대적으로 특정이 되는 상대적인 불확지 공탁만이 허용되며, 채권자가 누구인지 전혀 알 수 없는 절대적 불확지 공탁은 원칙적으로 허용이 되지 않습니다. 다만, 특별규정이 있을 때에는 예외적으로 절대적 불확지 공탁을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

-사업시행자 불복

( 관할 토지수용위원회가 재결을 한 토지수용보상금에 대하여 사업시행자가 불복을 하는 경우 )

 

관할 토지수용위원회가 재결을 한 토지수용보상금에 대하여 사업시행자가 불복을 하는 경우에 토지수용보상금을 받을 자에게 자기가 산정하게 된 토지수용보상금을 지급하고 자신이 산정했던 토지수용보상금액과 토지수용위원회가 재결했던 토지수용보상금과의 채액을 공택해야 합니다. 이 경우에는 토지수용보상금을 받을 자는 불복의 절차가 종결될 때 까지 공탁이 된 토지수용보상금을 수령할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

- 압류와 가압류

( 토지수용보상금에 대한 압류 혹은 가압류에 의하여 토지수용보상금의 지급이 금지된 경우 )

 

토지수용보상금에 대한 압류 혹은 가압류에 의하여 토지수용보상금의 지급이 금지가 된 경우에는 토지수용보상금을 공탁할 수 있습니다.

 

오늘은 김명수변호사와 함께 토지수용보상금 공탁 사유 5가지에 대하여 자세히 알아보았습니다. 이 외에도 토지수용보상금에 대한 자세한 법률 상담이 필요하시다면 언제든지 김명수변호사에게 문의주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 경매의 순서_부동산경매변호사

 

최근 시원하게 내린 비 덕분에 여름이 물러나고 기분좋은 바람이 살랑거리는 가을이 다가왔습니다. 어느덧 2014년의 세 번째 계절이 왔는데 2014년의 신년계획은 이뤄지고 있는지요? 오늘은 부동산 경매에 대하여, 부동산 경매의 순서를 부동산경매변호사 김명수변호사가 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

먼저 부동산 경매는 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 금액을 청약한 사람과 매도계약을 체결하는 부동산 매매의 한 형태를 말합니다. 경매는 목적물에 따라 부동산경매와 동산경매로 나누어지고 경매 집행주체에 따라 공경매, 사경매로 나눌 수 있으며 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 구별합니다.

 

 

 

 

부동산경매변호사가 알려드리는 부동산경매에 대해 이해가 되셨으면 이제 부동산 경매의 순서에 대해서 알려드리겠습니다. 가장 먼저 부동산 경매의 순서는 채권자의 경매 신청이 부동산 경매의 순서 첫단계입니다. 채권자는 해당부동산이 있는 지방법원에 가서 부동산 경매를 신청하면 됩니다.

 

만약 임의 경매를 신청하신다면 법원에 가실 때 부동산 임의경매 신청서, 담보권을 증명하는 서류, 부동산 등기사항증명서, 등록세의 서류를 제출해야하며 강제경매를 신청할때는 부동산 강제경매 신청서, 집행력 있는 정본, 집행권원의 송달증명원 등 제출하는 서류를 내야합니다. 임의경매와 강제경매를 진행할 때 제출 하는 서류가 각각 다르니 꼭 체크하시길 바랍니다.

 

 

 

 

그 다음 순서는 법원의 경매개시 결정 및 매각준비입니다. 법원은 경매신청서가 접수되면 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매여부를 결정하고 경매 개시하는 결정을 할 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다. 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.

 

매각준비가 완료되면 법원은 매각기일을 법원게시판, 관보, 전자매체를 통해 공고하고 매각방법을 지정합니다. 입찰자들은 매각기일에 법원에 출석하여 입찰표를 작성하고 매수신청의 보증금액을 집행관에게 제출해야 합니다. 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 공개합니다.

 

 

 

 

부동산경매변호사가 알려드리는 부동산 경매의 순서 내용 막바지입니다. 법원은 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법으로 정한 매각불허가사유가 있는지 매각허가의 결정을 합니다. 매각허가결정이 완료되면 낙찰자는 법원이 정한 기간 내에 매각대금을 지급하고 권리를 취득합니다.

 

 

 

 

이때 매각대금을 매수인이 다 지급하면 법원은 배당을 실시하며 배당기일을 정한 후에  채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 원금, 이자 등의 순위와 배당 비율이 포함된 원안을 작성하여 배당기일의 3일전에 법원에 비치합니다.

 

 

 

 

오늘은 어떻게 보면 길고 복잡한 부동산 경매의 순서에 대해서 부동산경매변호사와 함께 알아봤습니다. 지금 경매는 관심있는 분들만 경매에 참여하지만 경매를 처음 접하는 사람들이 부동산 경매의 순서를 꼼꼼히 숙지하고 계시다면 좋은 부동산을 경매로 인해 취득하는 기회를 잡길 바랍니다. 이와 관련한 부동산 경매에 관련하여 법적자문이 필요하시다면 부동산경매변호사 김명수변호사에게 문의주시길 바랍니다.

 

 

 


Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 매매계약 신고사항

 


지금 사회생활을 하는 3·40대의 가장 큰 꿈은 내집마련입니다. 집값이 계속 치솟는 바람에 많은 사람들의 꿈이 점점 멀어지고 있지만 배우자와 함께 열심히 아끼고 저축하여 내 집마련을 하여 꿈을 이루는 사람들도 있습니다. 하루 아침에 부동산 매매계약을 하는 사람보다 정말 길게는 몇 년 동안 준비하여 부동산 매매계약을 하시는 분들이 많습니다.

 

 

 


많은 사람에게 소중한 부동산 매매계약이지만 부동산 매매계약 신고사항을 제 때 신고하지 않고 관련 서류를 제출하지 않으면 일정의 과태료를 내게 됩니다. 이러한 과태료를 사전에 방지하기 위해 부동산 매매계약 신고사항에 대해 부동산변호사 김명수 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 


부동산 매매계약 신고사항의 첫 번째 단계는 매수인과 매도인 혹은 중개업자는 부동산 또는 부동산을 취득한 권리에 대해 매매계약을 체결한 때에는 일정사항을 거래계약 체결일부터 60일이내에 매매 대상 부동산 소재지의 관할 시장, 구청자에게 신고해야합니다. 또 아파트에 관한 소유권을 변경하는 계약을 체결한 경우라면 매수인, 매도인 그리고 부동산중개업자가 주택거래계약 체결일부터 15일 이내에 해당 주택 소재지 구청장에게 신고하거나 직접 신고하실 수 없는 경우에는 부동산거래관리시스템에 신고를 해야합니다.

 

 

 

 

부동산 매매계약 신고사항
1.매수인 및 매도인의 인적사항

2.계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

3.거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산)  소재지·지번 및 지목

4.거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

5.실제 거래가격

6.계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

7.부동산 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항

8.거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획

9.거래대상 주택에의 입주계획

 

 

 

 


부동산거래 신고할 때에 제출 해야 할 서류가 있으므로 이런 서류를 제출하지 않으면 과태료가 부괴됩니다. 부동산변호사가 부동산거래 신고할 때 제출해야 하는 서류를 알려드리겠습니다. 부동산 거래에 대해 신고하려면 부동산거래계약 신고서에 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인을 포함하여 거래당사자가 관할 구청장에게 제출해야합니다.

 

 

 

 

이러한 부동산 매매계약 신고사항을 해당 관할 시·구청장에게 신고하지 않는다면 과태료가 부과됩니다. 부동산 매매계약 신고사항에 대한 과태료가 부과되는 위반행위는 60일 내에 부동산거래의 신고를 하지 않는 행위가 있고 또 부동산거래의 신고를 거짓으로 했을 경우에도 과태료부과가 되고 과태료는 실제 거래금액에 따라서 금액차이가 있습니다.

 

 

 

 

부동산 매매계약을 완료한 다음에 이에 걸맞는 부동산 매매계약 신고사항을 빠짐없이 습득하여 관할 구·시청에 신고한 다음에 투명하게 부동산을 소유하시길 바랍니다. 명언 중에 ‘왕관을 쓰려는 자, 그 무게를 견뎌라’라는 말이 있습니다. 오랫동안 꿈꾸며 꿈을 위해 달려온 세월에 비례하여 내 집마련의 소망의 크기가 매우 부풀어있는 만큼 부동산 매매계약의 신고사항을 꼼꼼하게 처리하여 관련 피해를 방지하시길 바랍니다. 부동산 매매계약에 관해 법적도움이 필요하신다면 부동산변호사 김명수변호사에게 문의 바랍니다.

 

 

 


Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 매매 계약 해제 위반

 

부동산 매매 계약에 대한 관심이 급격히 늘어나지만 부동산 매매 계약 해제 위반에 관해서는 크게 관심이 없습니다. 계약에 관심이 많은 만큼 부동산 매매 계약 해제 위반도 중요한대요. 어떠한 경우에 부동산 매매 계약 해제를 할 수 있는지, 부동산 매매 계약을 해제할 수 있는 위반사항들이 어떤 것에 대해서 김명수변호사와 함께 알아보겠습니다.

 

 

 

 

부동산 매매 계약 해제 위반에 대해 들여다 보기 전에 매도인의 담보책임에 대해 간단히 알아보도록 하겠습니다. 담보책임이란 매매계약이 이루어져 매수인에게 소유권을 넘겨줬을 경우에도 매매의 물건이 흠이 생겼을 경우에는 매수인이 그 비용을 지불해야하는 책임을 말합니다. 매수인이 매도인에게 담보책임을 묻을 때 매수인은 매매의 물건을 반환하는 채무를 지불하는데 공평원칙에 따라 동시에 진행해야 합니다.

 

 

 

 

매도인이 매수인에게 매매의 물건 소유권을 넘겨줬는데 소유권에 흠결이 나있는 경우에도 부동산 매매 계약 해제가 가능합니다. 매매의 목적인 소유권인 매수인이 아닌 다른 사람이 가지고 있을 경우에는 매도인은 다시 소유권을 취득하여 매수인에게 넘겨주어야합니다. 또 계약당시에 소유권이 매도인이 가지고 있지 않다는걸 매수인이 알게 됐을 경우에는 매도인에게 손해배상을 청구하실 수 있습니다.

 

 

 

 

더 나아가 매도인이 계약 당시에 소유권 전체를 넘겨주었는데 알고 보니 소유권 일부가 타인에게 있을 경우에는 그 부분의 비율만큼 대금을 감액하실 수 있고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 매수인이 매도인에게 손해배상, 매매 계약 해제 또는 감액청구를 하실 수 있는 기간은 사실을 알고 난후 1년 안에 권리를 행사할 수 있습니다.

 

 

 

 

부동산 매매 계약 해제를 할 수 있는 다른 경우는 매수인이 계약할 당시하고 다른 목적으로 운영을 하고 있을 경우에도 부동산 매매 계약 해제를 하실 수 있습니다. 이것 또한 사실을 알고 난 후 1년안으로 부터 매도인이 권리를 갖게 됩니다. 또 수량을 정한 매매의 목적물이 부족할 경우나 계약내용과 다르게 없다면 매수인은 손해본 비율만큼 손해배상청구가 가능합니다.

 

 

 

다양한 부동산 매매 계약 해제 위반의 경우에 대해 한 개씩 차근차근 풀어보았는데요. 도움이 되셨나요? 매도인이시거나 매수인이시라면 지금 가지고 계신 부동산에 흠결은 없는지 계약내용과 일치하게 이용을 하고 수익을 내는지 알아보시길 바랍니다. 만약 관련 내용으로 법적인 자문이 필요하다면 김명수변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산변호사 배당표불확정 임차주택 명도

 

 

안녕하세요. 부동산변호사 김명수변호사입니다.

오늘은 주택임차인이 배당표 불확정을 이유로 임차주택 명도를 거부할 수 있는지에 대해서 알아보도록 할텐데요. 배당표란 법원이 배당 준비를 하기 위해서 배당에 대한 내용을 작성한 문서를 말합니다. 그럼 사례를 하나 들어 알아보겠습니다.

 

 

 

 

a는 b소유 주택을 임차하여 제 1순위로 대항력과 우선변제권을 확보하였는데, 임차주택이 경매절차에서 매각되어 매수인 c가 매각대금을 완납하였습니다. 그런데 배당기일에 차순위 근저당권자 d가 a에게 배당된 임차보증금에 대하여 배당이의를 제기하여 배당이의의 소송이 진행중인데 c가a를 상대로 위 임차주택의 명도를 청구하고 있는경우 a는 배당표가 확정될때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있을까요?

 

 

 

 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당 받는 것으로 기재되었으나, 후순위 채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인이 경매절차의 매수인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지에 관하여 판례를 보면 다음과 같습니다.

 

 

 

 

"주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환 받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당 받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

또한, 보증금 전액을 배당 받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급 받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다."라고 하였습니다.

 

 

 


그리고 위 판례에서는 "변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속 중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다."라고 하였습니다.

따라서 위 사안에 있어서 a는 c의 임차주택의 명도청구에 대하여 배당이의의 소송이 종결되어 배당표가 확정될 때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

지금까지 부동산변호사와 함께 배당표불확정 이유로 임차주택 명도 청구 거부에 대해 알아보았는데요. 명도청구란 임차인이 임대료를 지급하지 아니하는 경우 또는 임대가긴아 종료되었음에도 임차인이 임대목적물을 반환하지 않을경우에 명도를 청구하는것을 말합니다.

 

이 건물명도소송이 제기되는 원인은 여러가지가 있으며, 경매절차에서 낙찰받아 점유의 권원이 없다고 생각되는 점유자를 상대로 하는 경우가 있고 임대차의 종료로 인하여 제기되는 경우도 있습니다. 이밖에 명도청구소송 관련하여 궁금한 사항이 있으시거나, 부동산문제로 어려움을 겪고 계시다면 부동산변호사 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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임대차계약 만료 전 이사 중개수수료 부담

 

 

당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익할 수 있게하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 임대차계약이라고 합니다. 임대차는 최단기에 관한 제한은 없으므로, 당사자는 자유로이 정할 수 있는데요. 그러나 임대차를 한 목적에 비추어 약정기간이 지나치게 불합리하다고 인정되는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임대차의 최단기 존속기간은 차임을 지급하기로 정한 기간으로 해석하여야 한다는 것이 일반적인 견해입니다. 다만 주택에 관한 경우 주택임대차보호법에 의해 최단기 존속기간이 2년으로 되어 있습니다.

 

 

 

 

그리고 계약으로 기간을 정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 계약해지의 통고가 있으면 임대차관계가 종료하게 되나, 이렇게 되면 해지통고를 받은 당사자는 예측하지 못한 손실을 입게 될 염려가 있으므로 이를 위하여 일정한 제한을 두고 있습니다. 즉, 부동산의 임대차에 있어서는 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 경과한 후에 해지의 효력이 생기고, 동산의 임대차에 있어서는 어느 당사자가 해지통고를 하든지 그 통고를 받은 날부터 5일이 경과한 다음에 해지의 효력이 생깁니다.

 

그럼, 임대차계약 만료 전 이사를 할경우 중개수수료 부담은 누가 해야 할까요? 김명수변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

a부부는 신혼집을 알아보려고 하는 중인데요. 소음이 심하거나 대대적인 공사를 해야 할 주택 문제가 생기면 어떻게 하냐고 질문을 하자 집주인은 윗층에 노부부만 살기 때문에 시끄럽지도 않고 공사를 해야 할 만한 문제도 절대 생기지 않을것이라고 장담했습니다. 그래서 a부부는 계약서에 이런 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 기재해 주도록 요청했고, 집주인은 전세금 2000만원을 더 준다면 기재해주겠다고 하고, a부부는 전세금을 더 주고 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 넣은뒤 임대차계약을 했습니다.

 

 

 

 

하지만, 윗층에서 들려오는 소음소리에 이사온지 3달만에 다른곳으로 이사를 가기로 결정했는데요. 집주인에게 사실을 알리자 집주인은 괜한 트집이라며, 보증금을 받응려면 알아서 새로운 임차인을 구해놓고 나가라고 하며, 새로운 임차인을 구하는데 들어가는 중개수수료 비용도 관행이라는 이유로 a부부에게 내야 한다고 할 시 a부부는 중개수수료를 부담해야 할까요?

 

 

 

 

부부는 문제가 발생하면 언제든지 이사를 갈 수 있다는 특약을 넣었으므로 층간소음의 문제로 인해 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 이유로 해지하는 경우라면 a 부부가 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 부담할 이유는 없으며, 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다.

 

 

 

 

임대차 계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한, 기간을 정한 임대차의 경우 기간이 종료함으로써 계약이 종료되는 것이 원칙입니다. 따라서 계약기간 중 해지가 가능하려면, 임대차계약서 상 계약 해지 사유로 임차인의 사정에 의해 계약 해지가 가능하다는 조항이 있어야 합니다. 위 사례의 경우와 같이 이에 대한 특약이 존재하고, 이러한 특약에 따라 해지하는 경우라면 임차인이 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다.

 

 

 

 

이에 대하여 법제처는 “중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 중개업자가 수수료를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로, 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개수수료를 내지 않아도 된다”고 보고 있습니다.

 

 

 

 

다만, 이러한 특약이 없는 경우에는 임대차계약 기간 중 해지권이 발생할 여지는 없습니다. 따라서 계약 기간 중 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하고, 통상 임대인은 계약해지에 합의해주는 조건으로 새임차인을 구해놓을 것, 중개수수료를 부담할 것 등을 요구하는 것인데, 이는 일종의 조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석될 수 있습니다. 그래서 위 조건을 받아들일지, 중개수수료 상당액이 손해배상금으로서 적절한 수준인지는 임차인의 사정에 따라 판단하면 될 것이며, 만약 이러한 경우가 발생했다면 결국 임대인과 잘 협의를 하는 방법이 최선입니다.

 

 

 

 


 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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명도소송분쟁 해결방법

 

상가를 임대차 하여 운영을 하다 보면 부동산 명도소송분쟁에 휘말리게 됩니다.

명도소송은 주로 건물주, 토지주인, 세입자간에 발생하는 분쟁입니다.

부동산 명동소송에는 건물명도소송과 토지명도소송,

경매명도소송, 아파트명도소송, 주택명도소송 등 종류도 다양합니다 

 

 

 

 

특히 상가의 경우 임대료 이외에 부가세, 관리비가 문제되는 경우가 많으며 임차인 장사가 안되어

임대료를 계속해서 지급을 하지 못하는 경우가 많아 소송기간을 고려하여 임대료를 충당하지 하지

못하는 상태에서 소송을 개시하는 것이 유리합니다.

 

그리고 명도소송분쟁에서는 상가임대차의 경우 약정기간 종료 후 명도청구를 하는 경우가 있으며

상가임대차보호법은 일정 규모 이하의 보증금을 지급한 임대차 계약의 경우 5년의 임대기간을

보장을 합니다

 

 

하지만 반대로 임차인 경우 임대인의 약정기간의 종료로 명도청구를 하는 경우가 많습니다.

일정규모 이하의 보증금을 지급한 후 임대차 계약할 경우 5년의 임대차기간을 보장하고

이를 근거로 존속을 주장 할 수 있습니다. 그리고 경제상황 악화 및 부동산 경기하락으로

인해서 명도소송분쟁을 강제 집행을 하는 경우가 자주 발생합니다

 

 

 

명도는 임대인 또한 새로운 세입자를 받아 경제생활을 하는 것이 당연한 권리입니다.

하지만 명도소송분쟁은 간단하게 해결할 수 없는 문제 입니다.

명도소송분쟁 시 상가임대차의 경우에 그에 대한 대항력 우선 변재권을 가지려면 임대차의 목전인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하여 세무서장으로부터 확정일자를 받아두어야 합니다.

 

 


명도소송분쟁과 관련된 분쟁을 스스로 해결하기 어려운데요.

이러 문제는 관련한 지식을 가진 변호사의 상담을 통해 진행하시는 것이 소송에 도움이 됩니다.

혹시 지금 명도소송으로 고민을 하고 계시거나 분쟁을 재대로 해결하지 못해서 부동산 문제로 도움이

필요하시면 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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토지수용보상금 지급 출급청구

 

 

토지수용이란 특정한 공익사업을 위하여 법률이 정한 절차에 따라서 국가나 지방자치단체 또는 공공단체가 강제적으로 토지의 소유권등을 취득하는일을 말합니다.

 

토지수용보상공탁금을 출급하려는 자는 공탁물 출급청구서 2통에 공탁통지서, 출급청구권 증명서면, 인감증명서를 첨부하여 공탁관에게 제춣패야 합니다. 그리고 사업시행자는 착오 공탁과 공탁원인의 소멸 외에는 토지수용보상금 회수 청구를 할 수 없습니다. 사업시행자가 토지수용보상금을 공탁하면서 피공탁자를 특정하여 공탁하였다면 일반 변제공탁과 마찬가지로 출급청구권자는 피공탁자 또는 피공탁자의 승계인입니다. 그럼, 오늘은 토지수용보상금 지급 출급청구에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

수용시기 이후 수용으로 인한 소유권이전등기를 하기전에 소유권이전등기를 경료한 매수인, 매매 또는 명의신탁해지 등을 원인으로 소유권이전등기절차이행의 승소확정판결을 받았으나 수용시기 전에 그 등기를 경료하지 못한자,시.구.읍.면의 장으로부터 소유사실확인서를 발급받은자,피공탁자를 상대로 공탁금 출급청구권이 자기에게 있다는 확인판결을 받은 제3자는 출급청구권을 갖지 못합니다.

 

 

 

 

그리고 토지수용보상공탁금을 출급하려는 자는 공탁관에게 공탁물 추급청구서 2통을 제출해야 하며, 토지수용보상공탁금을 출급하려는 자는 공탁물 출급청구서에 공탁관이 발송한 공탁통지서를 첨부해야 하는데요. 다음중 어느하나의 사유가 있는 경우라면 공탁통지서를 첨부하지 않아도 됩니다.

 

- 토지수용보상금 출급청구인이 자연인이거나 법인인 경우에는 출급청구하는 공탁금액이 5,000만원 이하


- 토지수용보상금 출급청구인이 관공서이거나 법인 아닌 사단이나 재단인 경우에는 공탁금액이 1,000만원 이하


- 공탁서나 이해관계인의 승낙서를 첨부한 경우


- 강제집행이나 체납처분에 따라 공탁물 출급청구를 하는 경우


- 공탁통지서를 발송하지 않았음이 인정되는 경우

 

 

 

 

토지수용보상공탁금 출급제한

 

관할 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금에 대해 사업시행자가 불복하는 경우 보상금을 받을 자에게 자기가 산정한 보상금을 지급하고, 그 금액과 토지수용위원회가 재결한 토지수용보상금과의 차액을 공탁해야 하는데요. 이 경우 토지수용보상금을 받을 자는 불복 절차가 종결될때까지 공탁된 토지수용보상금을 수령할 수 없습니다. 또한, 사업시행자가 이의신청에 대한 재결에 대해 행정소송을 제기하는 경우 이의신청에 대한 재결로 늘어난 보상금을 공탁해야 하며, 보상금을 받을 자는 공탁된 보상금을 소송종결 시까지 수령할 수 없습니다.

 

 

 

 

토지수용보상공탁금을 출급하면 피공탁자가 사업시행자에게 아무런 이의도 유보하지 않고 사업시행자가 지급하는 토지수용보상공탁금을 수령한 경우 비록 피공탁자가 재결에 대해 이의신청을 한적이 있더라도 관할 토지수용위원회의 재결에 대해 승복한것으로 되며, 피공탁자가 공탁된 토지수용보상금을 수령할때 토지수용보상금중 일부의 수령이라는 등 이의유보의사를 밝혔다면 토지수용위원회에 재결에 피공탁자가 승복한것으로 되지 않습니다.

 

지금까지 토지수용보상금 지급 출급청구에 대해 알아보았는데요. 토지수용보상공탁은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한법률에 따라 간접적으로 강제되는 것이므로 사업시행자의 민법에 따른 공탁물 회수청구는 인정되지 않습니다.

 

 

 


 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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이사 후 전입신고 전세보증금

 

 

전세아파트를 얻어 이사를 할경우 전세보증금을 안전하게 지키고 싶을때는 어떻게 해야 할까요?

전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 소중한 전세보증금을 떼일 염려가 없도록 임차권에 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생기기 때문입니다. 확정일자는 임차인이 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시.군.구의 출장소에서 방문하면 부여받을 수 있습니다.

 

 

 

 

이사를 하면 세대주등 신고의무자는 14일 이내에 새로운 거주지 전입신고를 해야하는데요. 전입신고가 있으면 병역법에 따른 병역의무자의 거주지 이동신고, 인감증명법에 따른 인감의 변경신고, 국민기초생활보장법에 따른 급여수급자의 거주지변경신고, 국민겅강보험법에 따른 국민건강보험 가입자의 거주지 변경신고및 장애인복지법에 따른 거주지 이동의 전출신고와 전입신고를 한것으로 봅니다.

 

이사 후 전입신고를 하는 경우 전입지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람과 전 거주지의 세대주 또는 세대를 관리하는 사람이 다른 경우에는 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받아야 합니다. 만약 전 거주지의 세대주, 세대를 관리하는 사람 또는 전입자의 확인을 받기 어려운 경우에는 읍.면.동장 또는 출장소장의 사실조사로 대신할 수 있습니다. 그리고 정당한 사유가 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않으면 5만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

 

 

 

이렇게 전세나 월세 세입자의 경우에는 가급적 이사당일에 전입신고를 하고 이와 더불어 임대차계약서상에 확정일자를 받아두는것이 좋습니다. 그러면 임차권에 대한 대항력과 우선변제권이라는 힘이 생긴다고 하였는데요. 대항력은 임차인이 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말하고 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

 

 

 

확정일자 받는방법은 임차인은 주택임대차계약서 원본 또는 사본을 소지하고 임차주택 소재지의 읍사무소,면사무소, 동 주민센터 또는 시.군.구의 출장소에서 방문하면 부여받을 수 있으며, 확정일자를 부여받으려는 사람은 확정일자부여기관에 출석하여 계약증서 원본과 주민등록증, 운전면허증, 여권 또는 외국인등록증 등 본인을 확인할 수 있는 신분증을 제시해야 합니다.

 

 

 

 

지금까지 이사 후 전입신고 전세보증금 지키는법에 대해 알아보았는데요. 전세금을 안전하게 지키기 위해 전세권을 등기할것인가, 확정일자를 받을까 하는것은 전세로 이사할때 고민하는것중 하나입니다. 이 두가지는 모두 전세금을 지키는 좋은 방법이지만, 전세보증금을 완벽하게 지키기 위해서는 전세를 얻을때 계약 전 권리 분석을 통해 전세금을 돌려받을 수 있을지를 확실하게 판단하는것이 중요합니다. 이밖에 전입신고 전세보증금 관련하여 궁금한 사항이 있으시다면 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산분쟁소송변호사 부동산고르기

 

 

안녕하세요. 부동산분쟁소송변호사 김명수변호사입니다.

부동산을 매매계약하기 위해서는 부동산을 선정하셔야 합니다. 부동산고르기하실때는 그 주변 환경을 정확하게 조사하여 매매여부를 결정해야 나중에 피해를 안보실 수 있습니다. 먼저, 부동산을 고르실때는 전국의 분양정보와 한국토지주택공사의 주택공급계획 정보, 한국토지주택공사의 분양단지정보를 확인하셔야 합니다. 그럼, 부동산분쟁소송변호사와 함께 부동산고르기에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

공공주택을 고르실때는 보금자리주택 분양 및 임대의 공급계획 정보와, 임대의 입주자 모집공고등을 살펴보셔야 하고, 경매정보에 대해 자세히 알아보셔야 합니다. 그리고 부동산고르기를 할때는 위치도 중요하지만, 시세 및 실거래가 정보를 수집하시는것이 중요합니다. 전국의 아파트, 다세대.연립 주택 및 단독.다가구의 매매 및 임대의 시세 및 실거래가 등에 대한 자세한 내용은 국토교통부실거래가에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

 

그리고 부동산고르기를 하시면 부동산 중개업체를 선정하셔야 하는데요. 부동산 중개업자란 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매.교환.임대차 그밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 중개사무소의 개설등록을 한 사람을 말합니다. 부동산중개업체를 선정하실때는 확인할 사항이 있습니다. 부동산중개업자에게 중개를 의뢰할때에는 부동산 중개업자가 소속된 해당 부동산 중개업체의 등록여부 및 보증보험 또는 공제 가입여부를 확인하고 중계계약을 하셔야 합니다.

 

 

 

 

중개의뢰인은 부동산 중개업체와 중개계약을 체결한 때 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위해 부동산 중개업자에게 중개대상물의 위치 및 규모, 거래예정가격, 중개수수료, 그밖에 부동산 중개업자와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항을 기재한 일반중개계약서를 작성해 줄것을 요청할 수 있습니다. 또한, 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 부동산 중개업자를 정하여 그 중개업자에게 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있습니다.

 

 

 

 

지금까지 부동산분쟁소송변호사와 부동산고르기에 대해서 살펴보았는데요. 정부는 무주택 서민층의 주거안정을 위해 서민들의 보금자리 마련에 필요한 자금을 지원해 주고 있습니다. 이를 위해 정부는 국민주택기금을 활용하여 구입자금을 대출해주고 있으니 참고하시고, 부동산고르기에 대해 궁금한 사항이 있으시거나, 부동산문제로 분쟁이 발생하셨다면, 부동산분쟁소송변호사 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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