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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산' 카테고리의 글 목록 (7 Page)

부동산경매대상 경매정보수집

 

 

부동산경매를 하기위해서는 경매 대상인지 아닌지 부터 알아야 합니다. 부동산이란 토지와 그 정착물을 의마하며, 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다. 토지와 토지의 정착물은 각각 부동산경매대상이 될 수 있는데요. 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에는 토지와 별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우 역시 부동산경매대상이 될 수 없습니다.

 

그리고 선박.자동차.건설기계.항공기.공장재단.광업재단 및 광업권.어업권 등의 권리는 부동산은 아니지만 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용되는데요. 오늘은 부동산경매대상과 경매정보수집 방법에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산경매대상

 

부동산 토지 대지,농지,산지 등의 토지는 부동산경매의 대상이 될 수 있습니다. 그리고 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없으나, 주택,상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다.

 

건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다. 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

 

 


한편, 건물이 증축된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다. 증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조, 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부, 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다.

 

 

 


그리고 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있으며, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 부동산경매대상이 될 수 있습니다.

 

만약 다른사람과 부동산을 공유하고 있는 경우라면 그 공유지분은 독립해서 부동산경매대상이 될 수 있지만, 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다.

 

 

 

 

부동산 경매정보수집

 

부동산경매정보수집은 법원 게시판, 관보, 공보, 신문이나 대법원 법원경매정보사이트 등의 전자통신매체를 통해서 부동산의 표시, 매각방법, 매각결정기일, 매수신청보증금과 보증제공방법 등 기본적인 정보를 수집할 수 있습니다. 경매물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻기 위해서는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람하는 것이 좋습니다.

 

 

매각물건명세서에서는 부동산의 표시와, 매각에 따라 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요등을 확인 할 수 있으며, 현황조사보고서에서는 사건의표시,부동산의표시,조사의 일시.방법,부동산의 현상,그밖에 법원이 명한 사항에 대한 조사한 내용등을 확인할 수 있습니다. 따라서, 부동산경매를 하기 위해서는 사전에 꼼꼼히 확인하신후 진행하시길 바라며, 부동산경매대상 경매정보수집에 대해 궁금한 사항이 있으시거나 부동산 문제로 도움이 필요하시면 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 


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토지수용의 절차

 

 

토지 수용이란, 사업시행자가 공익사업에 필요한 토지를 관련 법에서 정하는 수용절차에 따라 취득하는 것을 말하는데요. 토지수용의 일반적인 절차는 사업인정의 고지, 코지조서의 작성, 협의 후 재결의 순서를 따르는데요. 오늘은 김명수 변호사와 함께 토지 소송의 절차에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

사업인정의 고시

 

토지 수용의 절차상에서 사업인정의 고시란 토지 등을 수용할 사업으로 결정하는 것을 말합니다. 공익사업이란 아래와 같은 경우를 말합니다.

 

 

-국방이나 군사사업
-관계 법률에 따라 허가를 통해 공익을 목적으로 하는 철도, 도로 외 여러 가지 사업들
-국가나 지방자치단체가 설치하는 청사·공장·연구소·시험소·보건시설·문화시설·공원·수목원·광장·운동장·시장·묘지·화장장·도축장 또는 그 밖의 공공용 시설에 관한 사업
-관계 법률에 따라 허가·인가·승인·지정 등을 받아 공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립에 관한 사업

 

 

토지조서·물건조서의 작성의 의의

 

토지조서·물건조서의 작성”이란 사업시행자가 공익사업을 위해 수용을 필요로 하는 토지 등의 내용을 일정한 절차를 거쳐 작성하여 수용할 목적물의 범위를 확정하는 절차를 말합니다

 

토지조서·물건조서의 작성 절차

 

사업인정을 받은 사업시행자가 토지 등을 수용하려는 경우에는 토지조서 및 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 합니다

 

 

오늘은 김명수 변호사와 함께 토지 수용의 절차에 대해서 알아보았는데요. 토지 수용에 관련해서는 직접 담당하는 기관을 통해 자세한 정보를 습득하셔서 정해진 절차대로만 따르시면 생각보다 복잡하지 않게 처리할 수 있습니다.

 

만약 절차에 관련된 내용으로 어려움이 있으시거나, 법적인 자문이 필요하신 경우 김명수 변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

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주택임대차 계약_부동산변호사

 

 

 

집을 구매하긴 어렵지만 임대하는 분들에게 이전에 임대를 해본 경험이 없다면 임대계약은 어렵기만 한 일일 것입니다. 부동산 등기부를 확인하고 부동산 소유자가 누구인지 계약자가 집주인과 일치할지 여부는 기본중에 기본이라고 할 수 있는데요.

 

 

계약만료 후에는 임차 보증금의 원활한 회수를 위해서 목적부동산의 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 오늘은 부동산 변호사와 함께 주택임대차 계약에 대해서 알아보겠습니다.

 

계약당사자 본인확인

 

임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다. 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

 

 

부동산등기부의 개념

 

부동산등기부란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경 부분에에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다.

 

한편 부동산의 표시란 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다. 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권리, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권리, 채권담보권리, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다.

 

 

오늘은 부동산 변호사와 함께 주택임대차 계약에 대해서 알아보았는데요. 임대차 계약뿐만 아니라 모든 계약상에서 계약서의 세부내용 진위여부 확인과 그 외 명시조항의 숙지는 필수입니다.

 

계약서에 이미 사인하고 난 뒤에 그것에 대해 수습하려고 한다면 부당한 계약이었을지라도 법정분쟁으로 이어질 수 있기 때문에 이런 사태를 미연에 방지하기 위해서 미리 내용 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 만약 관련된 내용으로 어려움이 있으시다면 부동산 변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

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주택임대계약_확인해야할 사항

 

 

주택임대차의 상황에서 계약내용의 중요성은 몇 번을 강조해도 지나치지 않습니다. 계약내용에서 꼼꼼히 확인하지 않은 부주의로 인해 받을 수 있는 피해는 시간적인 수준을 넘어선 경우가 많은데요. 해당 계약상에서 어떤 부분들을 확인해야 하며, 그 세부적인 체크리스트는 어떤 것들이 있는지 알아보겠습니다.

 

 

등기부의 열람

 

여러 방법을 통해서 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있는데요. 다만 등기기록의 부속서류는 이해관계가 있는 부분만 열람의 청구가 가능합니다. 등기소를 방문하여 열람시간내 수수료 1200원을 지불하고 보는 방법이 있고 대법원 인터넷 등기소 웹사이트를 통해서 365일 24시간 언제나 수수료 700원을 지불하고 열람이 가능합니다.

 

또한 등기사항 증명서의 발급은 다음의 방법으로 가능합니다.

 

-등기소 방문, 업무시간 내, 수수료 1통 1200원
-무인발급기이용, 지자체별 서비스 시간 다름, 1통 1000원
-대법원 인터넷 등기소, 365일 24시간, 1통에 1000원

 

 

 

 

 

등기된 권리의 순위

 

같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다. 등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호를 따르고 다른 구라면 한 등기 상호간에 접수번호를 따르게 됩니다.

 

따라서 같은 갑구나 을구 내에서 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구 을구 사이에서는 접수번호에 따라서 등기의 우열을 가리게 됩니다. 부기등기의 순위는 주 등기의 순위에 따릅니다. 다만 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순위에 따릅니다.

 

 

오늘은 부동산 변호사와 주택임대계약에서 확인해야할 사항들에 대해 알아보았는데요. 상기의 상세 내용에 대해서 정확하게 확인하시고, 계약 시 혼동이 없도록 해서 부주의함으로 인한 피해가 없길 바랍니다. 만약 관련된 내용으로 어려움이 있으시다면, 부동산 변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

 

 

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토지소송의 기본_토지의 종류


 

 

토지를 많이 보유하고 계신분이라면 토지 관련된 소송이 발생할 우려도 있습니다. 그런 경우에 대비해서 관련된 배경지식이 많으시다면 소송이나 분쟁을 유리한 방향으로 이끌어 가거나 원만한 해결을 하시는데도 많은 도움이 되시겠죠. 오늘은 김명수 변호사와 함께 토지의 종류에 대해서 함께 알아보겠습니다.

 

 

토지의 개념

 

토지란 일정법위의 지면 또는 지표와 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 공중과 지하를 포함하는 것을 말합니다. 주된 용도에 따른 토지의 종류는 아래와 같습니다.

 

-전
물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물이나 원예작물, 약초 등의 식물을 주로 지배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지를 전이라고 부릅니다.

 

-과수원
사과, 배, 밤, 호두, 귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속 시설물의 부지, 다만 주거용 건축물의 부지는 ‘대’로 합니다.

 

 

-목장용지
축산업 및 낙농업을 위해 초지를 조성한 토지로서 축산법에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지입니다.

 

-염전
바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 소금을 만드는 제염장 등 부속시설물의 부지. 천일제염 방식으로 하지 않고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외함

 

-주차장
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 법적으로 정해진 부분의 토지는 제외합니다.

 

 

오늘은 김명수 변호사와 함께 토지의 종류에 대해서 함께 알아보았는데요. 형태가 다양한 만큼 각 형태별 차이점과 특징들을 중점적으로 참고하시면 될 것 같습니다. 만약 관련된 토지의 종류의 내용으로 어려움이 있으시다면 부동산변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

 


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부동산 매매 시, 부동산 거래 신고

 

부산아파트 시장이 회복세로 들어섰다고 합니다. 거래량과 매매가격이 상승하면서 전년 대비 약 90%이상 상승했다고 하는데, 이는 정부의 거래 활성화 정책등에 기인한 결과로 보고 있다고 합니다. 이렇게 부동산을 거래하는 경우엔 꼭 거쳐야 하는 절차가 있습니다. 오늘은 김명수 변호사와 함께 부동산 매매 시 부동산 거래 신고에 대해서 알아볼텐데요.

 

 

부동산거래 신고제도의 개념
 
부동산 거래 신고제도란 부동산 혹은 부동산 취득 권리의 매매계약을 체결하게 된 경우 실거래가격 보다 낮게 계약서를 작성하는 부정한 이중계약의 관행을 없애고 부동산 거래를 투명하게 하기 위해 실제 거래가격 등 일정한 사항을 신고하게 하는 제도를 말합니다.

 

부동산 거래 신고의무자 및 기간

 

매수인과 매도인이 다음의 부동산 또는 부동산 계약에 대해서 취득할 수 있는 권리에 대한 매매계약을 체결한 뒤엔 일정한 사항을 거래계약 체결일부터 60일 이내에 매매대상 부동산 소재지의 관할 시장, 군수 또는 구청장에게 공동으로 신고하거나 관련 사이트로 신고해야합니다.

 

 

-토지또는 건축물
-관련 법률에 따른 관리처분계획 인가로 인해 취득한 입주자 지위
-관련법에 따른 사업계획승인을 얻어 공급된 주택의 입주자 지위

 

만약 부동산 중개업자가 매매거래에 관련된 계약서를 작성하거나 교부한 때에는 해당 부동산 중개업자가 위에 따른 신고를 해야합니다.

 

주택거래 신고제도의 개념

 

주택거래 신고제도란 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역에 대해서 국토교통부장관이 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 주택거래신고지역으로 지정하여 그 지역에 있는 주택 소유권을 이전하는 계약에 대해 일정한 사항을 신고하게 하는 제도를 말합니다.

 

 

 

오늘은 김명수 변호사와 함께 부동산 매매 시 부동산 거래 신고에 대해서 알아보았는데요. 주택거래나 부동산 거래 사실이 있다면 위의 규정대로 정확한 신고가 진행되어야 차후에 법적인 문제가 발생하지 않습니다. 상기내용에 관련된 부분이 있으시다면 조금 번거로우시더라도 절차대로 꼼꼼히 마무리 하시길 바랍니다. 만약 해당 내용으로 어려움이 있으시다면 김명수 변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 경매란?_부동산소송변호사

 

경매란 물건을 팔려는 사람이 여러 명의 구매자 들 중에 가장 높은 가격을 지불하겠다는 의사를 밝힌 사람과 계약을 체결하는 형태를 말하는데요. 이는 크게 부동산 경매와 경매로 나뉘게 됩니다. 경매는 물건을 매매할 목적으로 실행하기도 하지만 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 본인의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 오늘은 부동산소송변호사와 함께 부동산 경매에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

경매의 유형

 

경매의 대상이 어떤것이냐에 따라서 부동산 경매와 동산 경매로 나뉠 수 있습니다. 부동산 경매는 토지나 주택, 공장 등을 대상으로 하는 반면에 동산경매는 가구, 가전, 콘도 회원권 등의 유체 동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.

 

경매는 그 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.

 

 

경매를 실시할 때 집행권이 필요한 여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다

 

임의경매

 

채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 법원을 통한 집행 자격이 필요 없습니다.

 

 

강제경매

 

강제경매는 실행할 담보가 전혀 없는 경우로서 법원으로부터 집행 자격을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다. 여기서 집행권원이란 채무 명의 또는 집행명의라고도 하는데요. 국가의 강제력에 의해 강제집행을 실시가 가능하다는 권리를 인정한 증서를 말합니다. 집행권원에는 화해조서정본, 집행력 있는 판결 등이 있습니다.

 

오늘은 부동산소송변호사와 함께 부동산 경매에 대해서 알아보았는데요. 큰 돈이 오고가는 경매에서 기본적인 개념이라도 정확히 알고계신다면 매매과정에서 많은 도움이 되실거라 생각합니다. 만약 관련된 내용으로 어려움이 있으시다면 부동산소송변호사 김명수변호사가 도와드리겠습니다.

 

 

 


 

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재개발소송변호사_주택재개발사업조합의 구성

 

 

주택재개발이 이루어지기 위해서는 주택재개발사업조합의 구성은 토지등의 소유한 사람이 조합원이 될 수 있으며, 이 중에 조합장과 , 이사, 감사를 선출하게 됩니다.

 

조합의 인원은 조합설립인가를 받아 설립에 대한 등기를 마친 후부터 수뢰와 관련된 죄를 범하는 경우에는 공무원으로 의제되어 처벌됩니다. 오늘은 재개발소송변호사 김명수변호사와 함께 주택재개발사업조합의 구성에 대해 알아보겠습니다.

 

 

조합원 자격

 

주택재개발사업조합이 시행하는 주택재개발사업은 주택재개발정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자(혹은 토지등소유자)가 조합원이 됩니다. 다만 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 가진 사람이 여러명인 경우(공동소유)와 여러명의 토지 등소유자가 1세대에 속하는 경우에는 그 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 보게 됩니다.

 

동일한 세대별 주민등록표에 올라있지 않은 배우자 및 미혼인 20세미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러명의 토지 등 소유자가 조합 설립의 인가를 진행 한 후 세대를 분리해서 동일한 세대에 속하지 않는 경우에도 이혼 및 20세 이상의 자녀 분가를 제외하고는 1세대로 보게 됩니다.

 

 

조합 설립인가 후 1명의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 받아 여러명이 소유하게 된 경우 조합의 조합원은 조합 설립 동의여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자가 조합원이 됩니다.

 

조합원 자격의 변동

 

조합설립 인가 후 양도, 증여, 판결 등으로 조합원의 권리가 이전된 때에는 조합원의 권리를 취득한 자를 조합원으로 보게 됩니다. 조합원의 자격이 변동 변화된 내용이 발생되는 경우에는 조합원 명부 등의 관계서류를 수정하여 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 신고해야 합니다.

 

조합의 임원

 

조합 임원의 종류나 수는 조합장 1명 이사 3명이상, 감사는 1명 이상 3명이하로 구성됩니다. 조합장의 경우 조합에 대해 대표하고 조합의 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 되는데요. 조합장 또는 이사가 자기를 위한 조합과의 계약이나 소송에 관련된 경우에는 감사가 조합을 대표하게 됩니다.

 

또한 이사는 정관이 정하는 바에 따라 조합장을 보좌하고 이사회에 부의된 사항을 심의의결하여 조합의 사무를 분장하게 됩니다. 그리고 감사는 조합의 사무 및 재산상태와 회계에 관한 사항에 대해 감사하고 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합임원 또는 직원을 겸해서 맡는 겸직을 할 수 없습니다.

 

임원의 결격사유 및 해임

 

만약 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 조합의 임원이 될 수 없습니다.

 

-미성년자, 금치산자 또는 한정치산자

-파산자로서 복권되지 않은 자

-금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료된 것으로 볼 수 있거나 종료 된자 또는 집행이 면제된 날로부터 2년이 경과하지 않은 자

-금고이상의 형의 집행 유예를 받고 그 유예기간중에 있는 자

-관련법률을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 않은 자

 

조합임원에 대해 해임을 하려면 조합원 10분의 1 이상의 발의로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 어덩야 합니다. 이 경우 발의자 대표로 선출된 자가 해임 총회의 소집 및 진행에서 조합장의 권한을 대항하게 됩니다.

 

 

오늘은 재개발소송변호와 함께 주택재개발사업조합의 구성에 대해서 알아봤는데요 재개발 관련 사건이나 분쟁이 발생하게 되면 해당 법적인 절차나 규정등을 알아두시는게 예방이나 대응하는데 도움이 되실거라 생각합니다. 만약 법적인 분쟁이 발생했을 때는 기본적인 사항들을 알고 계시는 것이 의외로 큰 도움이 될 수 있고 빠른 대처를 할 수 있는 판단력을 제공할 수도 있기 때문이죠.

 

만약 주택재개발사업조합 관련 문제로 법적인 자문이 필요하시다면 재개발소송변호사 김명수변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

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