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  1. 2015.04.23 임대차 건물 매매, 매도인의 손해

임대차 건물 매매, 매도인의 손해

 

 

 

임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물에 대해 사용을 할 수 있게 하고 수익할 수 있게 하며 임차인은 그 대가로서 차임금액에 대해 지급을 할 것을 약속함으로써 성립하게 되는 계약입니다. 원칙적으로 계약자유에 대한 원칙이 적용되고 있는데요.

 

 

 

 

 

 

계약자유의 원칙에 따르면 매도인이 임차 중인 주택이나 상가건물을 매도했을 때 매매는 임대차를 깨뜨린다는 법리에 의거하여 임차인은 기존 임대차계약을 가지고서 새로운 매수인에게 대항을 할 수 없어서 매매가 된 시점에 임차했던 주택이나 상거의 건물을 매수했던 사람에게 부동산을 인도하는 것이 원래의 원칙이지만 부동산 임차인은 경제적으로 약자에 해당하기 때문에 특별법인 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에서 계약자유의 원칙에 관한 최소한의 개입을 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

그렇기 때문에 주택임대차보호법에 의한다면 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 임차한 주택으로서 전입을 한 경우라면 그 다음날로부터 제 3자에 관하여 효력이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 이 경우부터 임차인은 대항력을 취득하여 기존의 임대차기간까지는 임차주택을 매수했던 사람에게 인도를 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

또한 상가건물의 임대차보호법에서도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법등을 따르고 있는 사업자등록을 신청한다면 이 후부터 제 3자에게 대해서 효력이 생기게 된다고 규정을 하고 있어서 새로운 매수인에게 기존 임대차계약을 가지고서 대항을 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

그래서 임대차 중인 주택이나 상가건물을 매도하려고 한다면 일반적으로 매도인과 매수인은 부동산 매매계약과 더불어서 임대차계약 또한 승계를 하기로 약정을 하고서 임대차보증금반환채무에 대해 매수인이 넘겨받게 되면서 임대차보증금 반환의 채무액만큼 매매대금에서 공제를 해서 나머지 매매대금만을 지급하게 되는 경우가 대부분의 사항들 인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

이 경우에는 임차인이 임대차기간이 종료가 된 이후에 새로운 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구하였으나 매수인의 자력 부족으로 인해서 임대차보증금을 돌려받지 못할 경우에 임차인은 당초의 임대인인 매도인에게 임대차보증금의 반환에 대해 청구를 할 수 있다는 것이 법의 논리인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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