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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '매매계약' 태그의 글 목록

임대차계약과 부동산매매계약의 차이





매매계약은 원래 매도인과 매수인의 합의만으로도 체결을 할 수 있습니다. 그러나 부동산은 금액이 큰 중요한 재산에 해당하기 때문에 여러 권리관계를 잘 파악한 뒤 매매계약서를 꼼꼼하게 작성하여 불필요한 법적인 분쟁을 미리 막는 것이 좋습니다. 







그렇기 때문에 매매계약서에는 매매대금의 총액과 계약금, 중도금과 잔금의 지급일자 등을 명확하게 기재해야 하며 매매계약 당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매매대금을 전부 받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 전부 줘야 합니다. 또한 계약의 당사자 간에 무언가 특별하게 정하고 싶거나 문제의 소지가 있을 것으로 여겨지는 것들은 모두 특약사항으로서 자세하게 기재해 후에 있을지 모르는 분쟁을 막아야 합니다. 







그렇다면 임대차계약서는 어떻게 작성하는 것이 좋을까요?


임대차계약은 원칙적으로 계약의 당사자가 자유롭게 계약기간이나 계약금을 정하는 것으로서 반드시 임대차계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 하지만 후에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하기 위해서는 임대차계약서를 필수적으로 작성하는 것이 좋습니다. 계약서에는 보일러 등의 교체시기와 이사일정 등 시비가 될 만한 내용은 특약사항으로 반드시 기재해 분쟁을 최대한 피하는 것이 효과적입니다. 







이런 계약에 있어 오고가는 계약음이란 부동산 매매계약 혹은 임대차계약을 체결할 때 계약을 성립시키기 위해 본 계약에 앞서 매수인이나 임차인이 상대방에게 지불하게 되는 금액을 말하며 일반적으로 매매대금이나 임대차 보증금의 10% 정도를 지불하고 있습니다. 







부동산매매계약이나 임대차계약을 체결했는데 이후에 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 어떻게 할까요? 


매수인/임차인 입장

계약금을 지불했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶다면 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한해 계약이행에 착수할 경우까지 계약금을 포기하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 







매도인/임대인 입장

계약금 지불을 했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한 해 계약이행에 착수될 때까지 계약금의 배액을 상환하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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전세계약, 매매계약 유의사항들은?

 

 

 

오늘은 전세계약, 매매계약시 유의사항에 대해서 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

전세계약 집주인 유의사항

 

집주인 임대인이 동의를 해서 세입자가 전세자금 대출을 받았을 때에 전세계약 종료 시에 집주인은 세입자가 전세자금 대출을 받았던 금융회사에 전세자금 대출에 대해서 직접 상환을 해야 합니다. 또한 금융회사와 질권 설정 계약서를 작성하는 것이 중요한데요.

 

이 질권 설정 계약서는 금융회사가 세입자에게 대출을 하게 되면서 세입자가 집주인에게 지불했던 임차보증금을 담보로 잡고서 세입자가 대출금을 상환하지 않을 때에 금융회사가 임차보증금을 상환받을 수 있는 권리입니다.

 

 

 

 

 

 

이 계약서에는 전세계약의 종료 시에 집주인이 전세자금의 대출금을 금융회사에게 직접 상환하도록 명시가 되어있습니다. 그러나 전세계약이 종료 될 때에 집주인이 이와 같은 계약의 내용을 깜빡 잊고서 세입자에게 임차 보증금을 돌려주게 되면 집주인이 세입자를 대신하여 대출금을 상환해야 하는 피해가 발생할 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 집주인은 세입자의 전세자금 대출계약의 사본을 보관하고 있다가 전세계약이 종료될 때에 이것을 꼭 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

전제대출 세입자 유의사항

 

전세자금을 대출할 때에 금융회사가 집주인의 동의를 요구하기 때문에 사전에 집주인의 양해를 구하고서 하는 것이 좋습니다. 만약 전세자금 대출을 원하는 세입자의 신용도가 낮다고 하면 대출이 어렵습니다.

 

 

 

 

 

 

전세계약을 하기 이전에 세입자는 등기부등본과 건축물대장을 미리 확인해서 현 소유주가 집주인지 확인해야 하며 근저당권이 설정된 담보대출이 있는지 알아봐야 합니다.

 

또한 담보대출이 있는 집을 전세계약 할 경우에 전세자금 지급 시에 집주인이 담보대출에 대해서 상환하기로 전세계약서에 명기를 미리 했다면 세입자는 집주인과 함께 금융회사를 방문해서 집주인에게 대출금을 상환하도록 요구해야 하며 영수증을 받아서 보관해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

매매계약 매수인 유의사항

 

만약 주택담보의 대출이 있는 집을 살 때에는 매수인은 매매계약 전에 담보대출 금융회사에서 매도인의 채무현황을 미리 확인해야 합니다. 매수인은 매도인의 동의를 받아서 담보대출을 해준 금융회사에 서면으로서 채무의 확인서를 발급받고 매도인의 채무성격과 범위를 확인해야 합니다.

 

또한 채무확인서는 발급일을 기준으로 하여 작성되기 떄문에 발급 이후에 추가적으로 채무가 발생할 수 있으므로 최종 잔금의 지급과 부동산 등기 시에도 채무의 확인서를 발급받아서 추가채무에 대한 발생여부를 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

매매관련 매도인 유의사항

 

주택담보의 대출이 있는 집을 팔 때 그 대출에 대하여 매수인에게 넘기게 되는 경우 매도인은 거래 금융회사에 이러한 점을 알리고 채무인수 절차를 통하여 채무자를 변경하는 것이 좋습니다. 부동산매매의 과정에서 매수인이나 은행이 매도인의 채무에 대한 인수절차를 직접적으로 진행하겠다는 구두의 약속으로 채무인수에 대한 효력이 발생하지 않습니다.

 

매도인은 매수인과 함께 담보대출의 은행을 방문해서 담보채무에 대한 인수약정서를 직접 작성하고나서 사본을 받아 보관해야 합니다. 또한 채무인수의 절차가 완료된 이후에는 등기부등본상에서 채무자가 매수인으로 변경이 되었는지 확인해야 합니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 매매계약 신고사항

 


지금 사회생활을 하는 3·40대의 가장 큰 꿈은 내집마련입니다. 집값이 계속 치솟는 바람에 많은 사람들의 꿈이 점점 멀어지고 있지만 배우자와 함께 열심히 아끼고 저축하여 내 집마련을 하여 꿈을 이루는 사람들도 있습니다. 하루 아침에 부동산 매매계약을 하는 사람보다 정말 길게는 몇 년 동안 준비하여 부동산 매매계약을 하시는 분들이 많습니다.

 

 

 


많은 사람에게 소중한 부동산 매매계약이지만 부동산 매매계약 신고사항을 제 때 신고하지 않고 관련 서류를 제출하지 않으면 일정의 과태료를 내게 됩니다. 이러한 과태료를 사전에 방지하기 위해 부동산 매매계약 신고사항에 대해 부동산변호사 김명수 변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 


부동산 매매계약 신고사항의 첫 번째 단계는 매수인과 매도인 혹은 중개업자는 부동산 또는 부동산을 취득한 권리에 대해 매매계약을 체결한 때에는 일정사항을 거래계약 체결일부터 60일이내에 매매 대상 부동산 소재지의 관할 시장, 구청자에게 신고해야합니다. 또 아파트에 관한 소유권을 변경하는 계약을 체결한 경우라면 매수인, 매도인 그리고 부동산중개업자가 주택거래계약 체결일부터 15일 이내에 해당 주택 소재지 구청장에게 신고하거나 직접 신고하실 수 없는 경우에는 부동산거래관리시스템에 신고를 해야합니다.

 

 

 

 

부동산 매매계약 신고사항
1.매수인 및 매도인의 인적사항

2.계약일, 중도금 지급일 및 잔금 지급일

3.거래대상 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리에 관한 매매계약의 경우에는 그 권리의 종류 및 그 권리의 대상인 부동산)  소재지·지번 및 지목

4.거래대상 부동산의 종류 및 계약대상 면적

5.실제 거래가격

6.계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

7.부동산 중개업자의 인적 사항 및 중개사무소 개설등록에 관한 사항

8.거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획

9.거래대상 주택에의 입주계획

 

 

 

 


부동산거래 신고할 때에 제출 해야 할 서류가 있으므로 이런 서류를 제출하지 않으면 과태료가 부괴됩니다. 부동산변호사가 부동산거래 신고할 때 제출해야 하는 서류를 알려드리겠습니다. 부동산 거래에 대해 신고하려면 부동산거래계약 신고서에 거래당사자가 공동으로 서명 또는 날인을 포함하여 거래당사자가 관할 구청장에게 제출해야합니다.

 

 

 

 

이러한 부동산 매매계약 신고사항을 해당 관할 시·구청장에게 신고하지 않는다면 과태료가 부과됩니다. 부동산 매매계약 신고사항에 대한 과태료가 부과되는 위반행위는 60일 내에 부동산거래의 신고를 하지 않는 행위가 있고 또 부동산거래의 신고를 거짓으로 했을 경우에도 과태료부과가 되고 과태료는 실제 거래금액에 따라서 금액차이가 있습니다.

 

 

 

 

부동산 매매계약을 완료한 다음에 이에 걸맞는 부동산 매매계약 신고사항을 빠짐없이 습득하여 관할 구·시청에 신고한 다음에 투명하게 부동산을 소유하시길 바랍니다. 명언 중에 ‘왕관을 쓰려는 자, 그 무게를 견뎌라’라는 말이 있습니다. 오랫동안 꿈꾸며 꿈을 위해 달려온 세월에 비례하여 내 집마련의 소망의 크기가 매우 부풀어있는 만큼 부동산 매매계약의 신고사항을 꼼꼼하게 처리하여 관련 피해를 방지하시길 바랍니다. 부동산 매매계약에 관해 법적도움이 필요하신다면 부동산변호사 김명수변호사에게 문의 바랍니다.

 

 

 


Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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