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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '명도' 태그의 글 목록

명도소송 인도의 의미

 

 

 

건물명도소송 판결에 대한 주문에 건물을 인도하라고 적혀있다고 하더라도 현행의 민사집행법상에 대한 인도의 의미는 구 민사소송법에서의 인도가 의미하고 있는 점유를 현상 그대로 이전을 하는 것이 아닌 건물 안에 존재하는 물건 등을 밖으로 반출해야 하며 건물의 점유를 이전하게 되는 구법의 명도를 의미하는 것이기 때문에 명도소송의 피고가 건물 안에 물건을 계속해서 방치를 했다고 하면 인도를 완료했다고 볼 수 없다는 판결이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

미용실을 운영하기 위하여 경북에 한 상가 주인인 김씨와 상가임대차계약을 체결하게 된 이씨는 적자가 나게 되어 두달치 차임금액인 160만원을 주인인 김씨에게 주치 못했는데요.

 

결국에는 미용실 문을 닫게 되고 이씨에게 임대차계약에 대하여 해지를 한다는 내용증명을 보냈습니다. 그러나 이씨가 미용실 비품을 치우지 않아서 결국 김씨는 건물명도소송을 내어 승소에 대한 판결을 받았습니다.

 

 

 

 

 

 

하지만 사업자 등록의 명의가 이씨의 처제로 되어 있어서 집행을 못하였고 다시 이씨의 처제를 상대로 하는건물명도소송을 제기하게 되었습니다. 이 후 이씨는 김씨에게 건물을 인도하고서 인도의 완료일까지 월 80만원을 지급하라는 승소의 내용이 담긴 판결을 받아서 아파트를 경매에 넘기게 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

그러자 이씨는 명도와 인도가 엄연하게 다른 의미에 해당하는데 판결에서는 명도가 아닌 인도를 뜻하고 있으므로 미용실 비품이 그대로 그 자리에 있다고 하더라도 인도의 의무를 모두 이행한 것이라며 소송을 내었습니다.

 

 

 

 

 

 

 

이에 재판부는 구 민사소송법에는 부동산 등에 대한 인도청구 집행이라는 제목으로 채무자가 부동산의 선박을 인도 혹은 명도할 경우에 라고 언급을 하면서 점유를 현상 그대로 이전시키게 되는 인도와 부동산 안에 있는 점유자의 물건 등을 부동산 밖으로 반출을 시켜야 하며 점유를 이전하는 명도를 구분하여 사용하고 있다고 언급을 했습니다.

 

 

 

 

 

그러나 구 민사소송법에 대한 집행의 규정을 대체해서 새롭게 제정이 된 민사집행법은 명도와 인도를 포괄하고 있는 의미로서 인도를 사용하고 있기 때문에 건물 안에 미용실 비품과 같은 물건을 그대로 놓은 것은 인도에 대한 의무를 이행했다고 볼 수 없다고 덧붙였습니다.

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산변호사 배당표불확정 임차주택 명도

 

 

안녕하세요. 부동산변호사 김명수변호사입니다.

오늘은 주택임차인이 배당표 불확정을 이유로 임차주택 명도를 거부할 수 있는지에 대해서 알아보도록 할텐데요. 배당표란 법원이 배당 준비를 하기 위해서 배당에 대한 내용을 작성한 문서를 말합니다. 그럼 사례를 하나 들어 알아보겠습니다.

 

 

 

 

a는 b소유 주택을 임차하여 제 1순위로 대항력과 우선변제권을 확보하였는데, 임차주택이 경매절차에서 매각되어 매수인 c가 매각대금을 완납하였습니다. 그런데 배당기일에 차순위 근저당권자 d가 a에게 배당된 임차보증금에 대하여 배당이의를 제기하여 배당이의의 소송이 진행중인데 c가a를 상대로 위 임차주택의 명도를 청구하고 있는경우 a는 배당표가 확정될때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있을까요?

 

 

 

 

대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인이 배당요구를 하여 배당표에 전액 배당 받는 것으로 기재되었으나, 후순위 채권자가 배당이의소송을 제기하는 바람에 배당금을 받지 못하고 있는 경우, 임차인이 경매절차의 매수인에 대하여 임차주택의 명도를 거부할 수 있는지에 관하여 판례를 보면 다음과 같습니다.

 

 

 

 

"주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제4조의 규정에서 임차인에게 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 인정하고 있는 취지가 보증금을 반환 받을 수 있도록 보장하기 위한 데에 있는 점, 경매절차의 안정성, 경매 이해관계인들의 예측가능성 등을 아울러 고려하여 볼 때, 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금에 대하여 배당요구를 하였다고 하더라도, 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당 받을 수 없는 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당 받을 수 있는 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

또한, 보증금 전액을 배당 받을 수 있는 때에는 경락인에게 대항하여 보증금을 반환 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 다른 특별한 사정이 없는 한 임차인이 경매절차에서 보증금 상당의 배당금을 지급 받을 수 있는 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 임차주택의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행의 항변을 한 경우 동시이행의 항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다."라고 하였습니다.

 

 

 


그리고 위 판례에서는 "변론종결일 현재 임차인을 상대로 한 배당이의소송이 계속 중이어서 임차인에 대한 배당표가 확정되지 아니한 경우에는 임차인에 대한 배당표가 확정되는 때에 명도할 것을 명하는 판결을 하여야 한다."라고 하였습니다.

따라서 위 사안에 있어서 a는 c의 임차주택의 명도청구에 대하여 배당이의의 소송이 종결되어 배당표가 확정될 때까지 임차주택의 명도를 거부할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

 

지금까지 부동산변호사와 함께 배당표불확정 이유로 임차주택 명도 청구 거부에 대해 알아보았는데요. 명도청구란 임차인이 임대료를 지급하지 아니하는 경우 또는 임대가긴아 종료되었음에도 임차인이 임대목적물을 반환하지 않을경우에 명도를 청구하는것을 말합니다.

 

이 건물명도소송이 제기되는 원인은 여러가지가 있으며, 경매절차에서 낙찰받아 점유의 권원이 없다고 생각되는 점유자를 상대로 하는 경우가 있고 임대차의 종료로 인하여 제기되는 경우도 있습니다. 이밖에 명도청구소송 관련하여 궁금한 사항이 있으시거나, 부동산문제로 어려움을 겪고 계시다면 부동산변호사 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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명도소송분쟁 해결방법

 

상가를 임대차 하여 운영을 하다 보면 부동산 명도소송분쟁에 휘말리게 됩니다.

명도소송은 주로 건물주, 토지주인, 세입자간에 발생하는 분쟁입니다.

부동산 명동소송에는 건물명도소송과 토지명도소송,

경매명도소송, 아파트명도소송, 주택명도소송 등 종류도 다양합니다 

 

 

 

 

특히 상가의 경우 임대료 이외에 부가세, 관리비가 문제되는 경우가 많으며 임차인 장사가 안되어

임대료를 계속해서 지급을 하지 못하는 경우가 많아 소송기간을 고려하여 임대료를 충당하지 하지

못하는 상태에서 소송을 개시하는 것이 유리합니다.

 

그리고 명도소송분쟁에서는 상가임대차의 경우 약정기간 종료 후 명도청구를 하는 경우가 있으며

상가임대차보호법은 일정 규모 이하의 보증금을 지급한 임대차 계약의 경우 5년의 임대기간을

보장을 합니다

 

 

하지만 반대로 임차인 경우 임대인의 약정기간의 종료로 명도청구를 하는 경우가 많습니다.

일정규모 이하의 보증금을 지급한 후 임대차 계약할 경우 5년의 임대차기간을 보장하고

이를 근거로 존속을 주장 할 수 있습니다. 그리고 경제상황 악화 및 부동산 경기하락으로

인해서 명도소송분쟁을 강제 집행을 하는 경우가 자주 발생합니다

 

 

 

명도는 임대인 또한 새로운 세입자를 받아 경제생활을 하는 것이 당연한 권리입니다.

하지만 명도소송분쟁은 간단하게 해결할 수 없는 문제 입니다.

명도소송분쟁 시 상가임대차의 경우에 그에 대한 대항력 우선 변재권을 가지려면 임대차의 목전인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하여 세무서장으로부터 확정일자를 받아두어야 합니다.

 

 


명도소송분쟁과 관련된 분쟁을 스스로 해결하기 어려운데요.

이러 문제는 관련한 지식을 가진 변호사의 상담을 통해 진행하시는 것이 소송에 도움이 됩니다.

혹시 지금 명도소송으로 고민을 하고 계시거나 분쟁을 재대로 해결하지 못해서 부동산 문제로 도움이

필요하시면 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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