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부동산경매변호사 시세조사 중요성





안녕하세요 부동산경매변호사 김명수입니다. 


오늘은 부동산경매변호사와 함께 경매 시세조사의 중요성에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다. 부동산경매는 시세보다 싸게 낙찰받는 것이 목표입니다. 만약 낙찰을 받았다고 하더라도 급매와 비슷하거나 시세보다 높은 가격이라면 투자에 실패했다고 봐야합니다. 


특히 초보자들은 경매 현장의 분위기에 휩쓸리게 되어 처음에 본인이 예정했던 가격보다 높은 액수로 입찰하게 되는 경우가 있는데, 이럴 경우 낙찰을 받았다고 하더라도 성공한 입찰이라고 볼 수는 없습니다. 







경매법정 안에는 부동산경매를 단순하게 견학 온 사람도 있으며 대출모집이나 경매회사의 직원들도 있습니다. 이러한 사람들을 보고 입찰자가 많아서 경쟁이 심할 것으로 지레 짐작을 하여 입찰가를 높여서 쓰는 일은 없어야 합니다. 


만약에 그랬다가 단독적으로 입찰이 되거나 2위 입찰자와의 입찰 금액의 차이가 크면 낙찰을 받고도 아쉬워하게 됩니다. 







시세조사는 이런 경우를 만들지 않기 위해 사전작업을 하는 것이라고 생각을 하면 됩니다. 우선 1차적으로 인터넷을 통하여 개략적인 시세와 가격에 대한 추이를 살펴보고 2차로 물건 소재지의 부동산 중개업소를 통하여 매수, 매도 희망가를 확인해야 합니다. 그리고 이러한 시세조사 후에 입찰 예정가를 산정해야만 실수가 줄어들게 됩니다. 







낙찰을 받는 것 자체가 목표가 되서는 안 되며 시세조사를 했던 것보다 훨씬 싸게 낙찰을 받는 것이 목표여야 합니다. 


요즘은 마트에서 물건 하나를 사더라도 가격을 비교하면서 물건을 사는데 하물며 적게는 수천만원에서 많게는 수억원 이상이 투자되고 있는 부동산 물건을 사면서 귀찮다는 이유로 현장 조사 없이 전화 몇 통으로 시세를 알아보고 입찰가 산정을 하는 사람들이 있습니다. 이것은 정말 어리석은 행동인데요.







경매물건의 특성상 인터넷으로는 경락 전에 해당하는 물건의 내부를 확인할 수 있는 방법이 없으나 현장에서 중개업소를 통하게 되면 주변에 유사한 물건의시세를 좀 더 파악하기가 쉽습니다. 더불어 전화로 부동산 사장님들과 통화하는 것보다는 얼굴을 대면하기 때문에 훨씬 더 많은 현장의 얘기를 들을 수 있습니다. 







하당하는 물건이 경매로 나오게 되었는데, 시세가 어떻게 형성되어 있는지 주변에 유사한 물건의 거래가는 과연 얼마였는지 전세나 월세로 임대를 하게 될 경우 얼마나 받을 수 있는지 등을 현장조사를 통하여 파악합니다.


그래야 임대를 놓을 때 투자될 수 있는 총액이 얼마인지를 예상할 수 있기 때문입니다. 오늘은 부동산경매변호사와 함께 시세조사의 중요성에 대해 알아보았습니다. 이 외에도 궁금한 사항이나 도움이 필요하시다면 부동산경매변호사의 도움을 받아보시길 바랍니다. 







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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경매상담 부동산경매 신청은 어떻게? 





부동산경매상담에서 가장 많은 비율을 차지하는 부동산경매 절차에는 임의경매의 절차와 강제경매 절차가 존재합니다. 임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청의 방법과 매각 대상인 부동산의 압류여부만을 다룰 뿐이고 그 진행절차에 대해서는 큰 차이가 없습니다. 


오늘은 경매상담이 가장 많이 들어오는 부분인 일반적인 경매 절차를 중심으로 알아보고 특별하게 차이가 있는 경우에만 임의경매 절차와 강제경매 절차를 구분시켜 알아보도록 하겠습니다. 







부동산경매는 해당 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청을 하며 되며 임의경매를 신청하기 위해서는 관할법원에 아래의 서류를 제출해야만 합니다. 


[임의경매 신청]

1. 부동산 임의경매 신청서

2. 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류 

3. 담보권을 승계했을 경우에는 증명서류

4. 부동산 등기사항증명서 1통

5. 부동산 목록 10통

6. 등록세와 지방교육세를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 1통, 등기수입증지

7. 송달료







강제경매를 신청하기 위해서는 아래의 서류를 제출해야 합니다. 


[강제경매 신청]

1. 부동산 강제경매 신청서

2. 집행력이 있는 정본

3. 집행권원의 송달증명원 

4. 부동산 등기사항증명서 1통

5. 부동산 목록 10통

6. 등록세와 지방교육세를 납부한 영수필 통지서 및 영수필 확인서 1통, 등기수입증지

7. 송달료







법원은 경매신청서가 접수가 되면 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매개시 여부를 결정하게 되는데 부동산경매를 개시하게 되는 결정을 하는 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁하게 되며 특히 강제경매일 경우에는 경매절차를 개시하게 되는 결정과 동시에 해당 부동산의 압류를 명해야 합니다. 부동산이 압류된다고 하더라도 채무자는 그 부동산에 대한 관리와 이용을 계속적으로 할 수 있겠지만 다른 사람에게 양도를 하거나 처분을 할 수는 없습니다. 








경매개시결정을 하게 되면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 시행하게 되는데요. 우선 법원은 부동산의 매각으로 금전채권의 만족을 얻게 될 채권자 그리고 조세, 각종 공과금을 징수하게 되는 공공기관에 정해져 있는 기일까지 배당요구를 할 것을 공고하여 배당요구의 신청을 받게 됩니다. 







또한 경매부동산을 현금화시키기 위하여 집행관에서 부동산의 현상, 점유관계, 차임 혹은 보증금의 액수와 이 외의 현황에 관하여 조사를 하도록 명하고 감정인에게 부동산을 평가하게 한 뒤 그 평가액을 참작시켜 최저매각가격을 정하게 됩니다. 이 과정 속에서 작성이 된 매각물건명세서와 현황조사보고서 및 평가서는 사본을 매각기일 혹은 입찰 개시일 1주일 전까지 법원에 비치를 하여 누구나 볼 수 있도록 하고 있습니다. 


오늘 알려드린 부동산경매 신청과 관련하여 더 자세한 부동산경매상담이 필요하시다면 언제든지 김명수변호사에게 부동산경매상담 문의를 주시길 바랍니다. 의뢰인의 위치에서 문제를 신속하게 해결해드리도록 하겠습니다. 








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부동산경매 권리분석 어떻게 할까요?

 

 

 

부동산경매에 참여를 하기 위해서는 원하는물건을 선정하는 것도 중요한 부분이지만 그 물건의 권리분석을 통하여 낙찰받은 이후에 발생할 수 있는 문제점들에 대해서 미리 검토하는 것이 중요합니다. 권리분석이란 이런 전반적인 문제에 대해 검토를 하고 분석을 하는 과정입니다.

 

그렇다면 권리분석은 어떤 것들을 가지고 진행해야 하는지 또한 무엇을 기준으로 해야 하는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

권리분석을 하기 위해서는 먼저 입찰법원에서 제공하고 있는 매각물건명세서와 현황조사보고서 그리고 감정평가서들을 살펴보고 참고해서 등기부등본을 통하여 권리의 선과 후를 살펴보고 과정을 통하여 낙찰자가 인수하고 난 다음에 부담해야 하는 권리가 존재하는지 낙찰과 동시에 소멸하게되는 권리인지 확인을 해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

먼저 부동산경매 낙찰 시에 등기상에서 말소가 되는 말소기준권리로는 저당권과 가압류, 압류와 담보가등기, 경매개시결정등기가 있습니다. 부동산경매에서 권리의 기준은 말소기준등기로 보고 있으며 말소기준권리보다 늦게 후순위로 등록이 된 경매로서 매각이 되면 소유권 이전과 동시에 말소가 되서 낙찰자에게 어떤 영향도 미치지 못하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

하지만 말소기준권이 보다 앞선 날짜에 등기가 된 권리는 존재하게 되며 그 권리가 보호를 받기 때문에 부동산경매로 매각이 된다고 하더라도 등기부등본상에서는 그대로 존재해서 주의를 해야 합니다.

 

특히 전세권의 경우에는 특수한 경우에 속해서 말소의 기준권리보다 선수위인 때에 그 권리가 존속되게 되지만 전세권자가 배당을 요구했을 때에는 말소의 대상이 될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 

 

 

 

등기부등본상에서 나타나지 않은 권리는 임대차보호법상에서 전입신고를 하고서 확정일자를 받게 된 임차인은 말소기준권리보다 날짜가 앞선 경우일 때 특별법에 의하여 선순위권리자로서 보호를 받게 됩니다. 또한 법정지상권이나 유치권과 같은 권리의 경우에도 권리가 존재하여 낙찰자가 인수해야만 하는 대상입니다.

 

 

 

 

 

 

인수해야 한다는 말은 임차인의 임대보증금을 낙찰자가 돌려줘야 한다는 의미를 내포하고 있으며 매수금액이 임대보증금만큼 늘어나게 된다는 것을 의미합니다.

 

권리분석은 부동산경매를 통하여 시세보다 훨씬 저렴한 가격에서 부동산을 구입하려고 하는 목적을 달성하기 위해 꼭 알아야 하는 사항입니다. 일반거래와는 다르게 부동산경매를 통한 매수는 숨겨진 권리들이 존재하고 있기 때문에 정확한 권리분석이 필요합니다.

 

 

 

 

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부동산경매대상 경매정보수집

 

 

부동산경매를 하기위해서는 경매 대상인지 아닌지 부터 알아야 합니다. 부동산이란 토지와 그 정착물을 의마하며, 특히 토지는 정당한 이익이 있는 범위 내에서 그 지상과 지하까지도 포함합니다. 토지와 토지의 정착물은 각각 부동산경매대상이 될 수 있는데요. 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우에는 토지와 별개로 경매될 수 없으며, 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우 역시 부동산경매대상이 될 수 없습니다.

 

그리고 선박.자동차.건설기계.항공기.공장재단.광업재단 및 광업권.어업권 등의 권리는 부동산은 아니지만 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용되는데요. 오늘은 부동산경매대상과 경매정보수집 방법에 대해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

부동산경매대상

 

부동산 토지 대지,농지,산지 등의 토지는 부동산경매의 대상이 될 수 있습니다. 그리고 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없으나, 주택,상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다. 이 경우 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 그리고 주벽이 있어야 합니다.

 

건축 중인 건물로서 사회통념상 아직 건물이라고 할 수 없는 단계의 건물은 유체동산으로 보기 때문에 부동산 경매가 아닌 동산 경매의 절차를 따라야 합니다. 그러나 건축이 어느 정도 완성되었거나, 이미 완성되었음에도 불구하고 준공검사를 받지 않아 보존등기를 경료하지 못한 건물은 부동산 경매의 대상이 될 수 있습니다.

 

 

 


한편, 건물이 증축된 경우에 그 증축 부분은 부동산 경매의 대상이 될 수도, 되지 않을 수도 있습니다. 증축 부분을 독립된 부동산으로 보는 경우에는 경매될 수 있지만. 기존 건물에 부합된 것으로 보는 경우에는 증축 부분만 독립적으로 경매될 수 없습니다. 증축 부분이 독립된 부동산인지 부합물인지는 증축 부분이 기존 건물에 부착된 물리적 구조, 그 용도와 기능 면에서 기존 건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지의 여부, 증축해서 이를 소유하는 사람의 의사 등을 종합해서 판단해야 합니다.

 

 

 


그리고 토지 위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우에는 그 수목을 토지의 일부로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 없습니다. 그러나 소유권보존등기를 한 수목, 즉 입목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매될 수 있으며, 명인방법을 갖춘 수목 역시 독립된 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 부동산경매대상이 될 수 있습니다.

 

만약 다른사람과 부동산을 공유하고 있는 경우라면 그 공유지분은 독립해서 부동산경매대상이 될 수 있지만, 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, 특약이 없는 한 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없습니다.

 

 

 

 

부동산 경매정보수집

 

부동산경매정보수집은 법원 게시판, 관보, 공보, 신문이나 대법원 법원경매정보사이트 등의 전자통신매체를 통해서 부동산의 표시, 매각방법, 매각결정기일, 매수신청보증금과 보증제공방법 등 기본적인 정보를 수집할 수 있습니다. 경매물건에 대한 보다 구체적인 정보를 얻기 위해서는 법원에 비치된 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서 사본을 열람하는 것이 좋습니다.

 

 

매각물건명세서에서는 부동산의 표시와, 매각에 따라 설정된 것으로 보게되는 지상권의 개요등을 확인 할 수 있으며, 현황조사보고서에서는 사건의표시,부동산의표시,조사의 일시.방법,부동산의 현상,그밖에 법원이 명한 사항에 대한 조사한 내용등을 확인할 수 있습니다. 따라서, 부동산경매를 하기 위해서는 사전에 꼼꼼히 확인하신후 진행하시길 바라며, 부동산경매대상 경매정보수집에 대해 궁금한 사항이 있으시거나 부동산 문제로 도움이 필요하시면 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 


Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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