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  1. 2015.07.08 부동산경매변호사 시세조사 중요성
  2. 2014.08.22 부동산 경매의 순서_부동산경매변호사

부동산경매변호사 시세조사 중요성





안녕하세요 부동산경매변호사 김명수입니다. 


오늘은 부동산경매변호사와 함께 경매 시세조사의 중요성에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다. 부동산경매는 시세보다 싸게 낙찰받는 것이 목표입니다. 만약 낙찰을 받았다고 하더라도 급매와 비슷하거나 시세보다 높은 가격이라면 투자에 실패했다고 봐야합니다. 


특히 초보자들은 경매 현장의 분위기에 휩쓸리게 되어 처음에 본인이 예정했던 가격보다 높은 액수로 입찰하게 되는 경우가 있는데, 이럴 경우 낙찰을 받았다고 하더라도 성공한 입찰이라고 볼 수는 없습니다. 







경매법정 안에는 부동산경매를 단순하게 견학 온 사람도 있으며 대출모집이나 경매회사의 직원들도 있습니다. 이러한 사람들을 보고 입찰자가 많아서 경쟁이 심할 것으로 지레 짐작을 하여 입찰가를 높여서 쓰는 일은 없어야 합니다. 


만약에 그랬다가 단독적으로 입찰이 되거나 2위 입찰자와의 입찰 금액의 차이가 크면 낙찰을 받고도 아쉬워하게 됩니다. 







시세조사는 이런 경우를 만들지 않기 위해 사전작업을 하는 것이라고 생각을 하면 됩니다. 우선 1차적으로 인터넷을 통하여 개략적인 시세와 가격에 대한 추이를 살펴보고 2차로 물건 소재지의 부동산 중개업소를 통하여 매수, 매도 희망가를 확인해야 합니다. 그리고 이러한 시세조사 후에 입찰 예정가를 산정해야만 실수가 줄어들게 됩니다. 







낙찰을 받는 것 자체가 목표가 되서는 안 되며 시세조사를 했던 것보다 훨씬 싸게 낙찰을 받는 것이 목표여야 합니다. 


요즘은 마트에서 물건 하나를 사더라도 가격을 비교하면서 물건을 사는데 하물며 적게는 수천만원에서 많게는 수억원 이상이 투자되고 있는 부동산 물건을 사면서 귀찮다는 이유로 현장 조사 없이 전화 몇 통으로 시세를 알아보고 입찰가 산정을 하는 사람들이 있습니다. 이것은 정말 어리석은 행동인데요.







경매물건의 특성상 인터넷으로는 경락 전에 해당하는 물건의 내부를 확인할 수 있는 방법이 없으나 현장에서 중개업소를 통하게 되면 주변에 유사한 물건의시세를 좀 더 파악하기가 쉽습니다. 더불어 전화로 부동산 사장님들과 통화하는 것보다는 얼굴을 대면하기 때문에 훨씬 더 많은 현장의 얘기를 들을 수 있습니다. 







하당하는 물건이 경매로 나오게 되었는데, 시세가 어떻게 형성되어 있는지 주변에 유사한 물건의 거래가는 과연 얼마였는지 전세나 월세로 임대를 하게 될 경우 얼마나 받을 수 있는지 등을 현장조사를 통하여 파악합니다.


그래야 임대를 놓을 때 투자될 수 있는 총액이 얼마인지를 예상할 수 있기 때문입니다. 오늘은 부동산경매변호사와 함께 시세조사의 중요성에 대해 알아보았습니다. 이 외에도 궁금한 사항이나 도움이 필요하시다면 부동산경매변호사의 도움을 받아보시길 바랍니다. 







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 경매의 순서_부동산경매변호사

 

최근 시원하게 내린 비 덕분에 여름이 물러나고 기분좋은 바람이 살랑거리는 가을이 다가왔습니다. 어느덧 2014년의 세 번째 계절이 왔는데 2014년의 신년계획은 이뤄지고 있는지요? 오늘은 부동산 경매에 대하여, 부동산 경매의 순서를 부동산경매변호사 김명수변호사가 알려드리겠습니다.

 

 

 

 

먼저 부동산 경매는 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 금액을 청약한 사람과 매도계약을 체결하는 부동산 매매의 한 형태를 말합니다. 경매는 목적물에 따라 부동산경매와 동산경매로 나누어지고 경매 집행주체에 따라 공경매, 사경매로 나눌 수 있으며 집행권원의 필요여부에 따라 임의경매와 강제경매로 구별합니다.

 

 

 

 

부동산경매변호사가 알려드리는 부동산경매에 대해 이해가 되셨으면 이제 부동산 경매의 순서에 대해서 알려드리겠습니다. 가장 먼저 부동산 경매의 순서는 채권자의 경매 신청이 부동산 경매의 순서 첫단계입니다. 채권자는 해당부동산이 있는 지방법원에 가서 부동산 경매를 신청하면 됩니다.

 

만약 임의 경매를 신청하신다면 법원에 가실 때 부동산 임의경매 신청서, 담보권을 증명하는 서류, 부동산 등기사항증명서, 등록세의 서류를 제출해야하며 강제경매를 신청할때는 부동산 강제경매 신청서, 집행력 있는 정본, 집행권원의 송달증명원 등 제출하는 서류를 내야합니다. 임의경매와 강제경매를 진행할 때 제출 하는 서류가 각각 다르니 꼭 체크하시길 바랍니다.

 

 

 

 

그 다음 순서는 법원의 경매개시 결정 및 매각준비입니다. 법원은 경매신청서가 접수되면 신청서와 첨부서류를 검토하여 경매여부를 결정하고 경매 개시하는 결정을 할 경우에는 등기관에게 경매개시결정의 등기를 촉탁합니다. 경매개시결정을 하면 법원은 해당 부동산을 매각하기 위한 조치를 실시합니다.

 

매각준비가 완료되면 법원은 매각기일을 법원게시판, 관보, 전자매체를 통해 공고하고 매각방법을 지정합니다. 입찰자들은 매각기일에 법원에 출석하여 입찰표를 작성하고 매수신청의 보증금액을 집행관에게 제출해야 합니다. 입찰이 마감되면 집행관은 입찰한사람을 참여시킨 상태에서 입찰표를 공개합니다.

 

 

 

 

부동산경매변호사가 알려드리는 부동산 경매의 순서 내용 막바지입니다. 법원은 매각기일에 최고가매수신고인이 정해지면 법원은 매각결정기일을 열어 이해관계인의 의견을 듣고 법으로 정한 매각불허가사유가 있는지 매각허가의 결정을 합니다. 매각허가결정이 완료되면 낙찰자는 법원이 정한 기간 내에 매각대금을 지급하고 권리를 취득합니다.

 

 

 

 

이때 매각대금을 매수인이 다 지급하면 법원은 배당을 실시하며 배당기일을 정한 후에  채권자와 채무자가 볼 수 있도록 매각대금, 채권자의 원금, 이자 등의 순위와 배당 비율이 포함된 원안을 작성하여 배당기일의 3일전에 법원에 비치합니다.

 

 

 

 

오늘은 어떻게 보면 길고 복잡한 부동산 경매의 순서에 대해서 부동산경매변호사와 함께 알아봤습니다. 지금 경매는 관심있는 분들만 경매에 참여하지만 경매를 처음 접하는 사람들이 부동산 경매의 순서를 꼼꼼히 숙지하고 계시다면 좋은 부동산을 경매로 인해 취득하는 기회를 잡길 바랍니다. 이와 관련한 부동산 경매에 관련하여 법적자문이 필요하시다면 부동산경매변호사 김명수변호사에게 문의주시길 바랍니다.

 

 

 


Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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