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건물매매계약서 명의대여 했다면

 

 

건물을 매매하기 위해서는 소유자가 매수인과 적법한 절차에 따라 계약서를 작성하고 관할 관청의 허락을 받아야 하는데요. 만약 건물의 소유자가 혼수상태 등으로 권리행사를 하지 못하는 상황이라면, 자녀가 명의대여 해 건물매매를 할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


ㄱ씨의 어머니는 2014 3월 암으로 병원에 입원한 뒤 같은 해 4 15일 혼수상태가 됐습니다. 그런데 이튿날 ㄱ씨의 어머니가 서울시 00 00동에 있는 2층 건물을 사위인 ㄴ씨에게 95000만원에 매도한다는 건물매매계약서가 작성됐는데요. 이 과정에서 ㄱ씨의 둘째 형이 어머니를 대신해 건물매매계약서에 도장을 찍고 인감증명서를 발급받아 소유권이전등기를 마쳤습니다.

 


다음날인 4 17일 ㄱ씨의 어머니는 사망했고, ㄴ씨는 같은 해 12월 자신의 사촌동생 ㄷ씨에게 이 건물의 소유권을 넘겼는데요. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 ㄱ씨는 2015 3어머니가 의사능력이 없던 상태에서 이뤄진 소유권이전등기라며 ㄴ씨와 ㄷ씨를 상대로 소송을 제기했습니다.

 


혼수상태인 어머니 명의의 건물을 자녀가 대신 건물매매계약서를 작성해 매도한 사건에 대해 법원은 어떠한 판결을 내렸는지 알아보겠습니다


법원은 해외에 살고 있는 ㄱ씨가 매형인 ㄴ씨와 ㄴ씨의 사촌동생 ㄷ씨를 상대로 낸 소유권이전등기 말소등기 청구소송에서 ㄴ씨 등은 말소등기절차를 이행할 의무가 있다며 원고 승소 판결을 내렸습니다.  

 


재판부는 ㄴ씨가 장모님께서 2013년 건물을 자녀들에게 상속할 경우 상속세가 많이 부과될 것을 걱정해 내게 건물을 사 줄 것을 부탁했는데, 병세가 급속히 악화되자 이런 사실을 알고 있던 ㄱ씨의 둘째 형이 장모님의 허락을 받아 건물매매계약서를 작성하고 매매했다고 주장했다고 말했는데요


그러나 장모 소유의 건물을 매수할 자력이 없던 ㄴ씨가 고가의 이 건물을 매수했다는 것을 쉽게 납득하기 어렵다고 밝혔습니다이어 건물매매계약서가 작성될 당시 망인은 혼수상태에 빠져 있어 건물의 매매행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 의사능력이 없었던 것으로 보인다고 판단했는데요


따라서 ㄴ씨 명의의 등기는 망인의 의사에 기하지 않고 마쳐진 것으로 추정력이 번복돼 원인 없는 무효의 등기이고 이에 터 잡아 마쳐진 ㄷ씨의 등기 역시 무효라고 판시했습니다.

 


이번 판례에서 볼 수 있듯이 혼수상태에 빠진 환자의 명의를 빌려 대신 부동산매매를 한 경우 그러한 건물매매계약서는 무효가 된다는 법원의 판결이 나왔습니다.

 

부동산매매 및 계약과 관련하여 상세한 법률상담이 필요하시거나, 실제 부동산 매매를 하시면서 분쟁이 발생하신 경우 부동산법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하셔서 원만히 해결을 보시기 바랍니다.  



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산매매계약취소 계약금 반환은

 

 

매도인과 매수인 사이에는 부동산 계약과 관련하여 다양한 분쟁이 발생하곤 하는데요. 때문에 서로의 신뢰를 위해서 협의에 의한 계약금을 산정하고 계약을 진행하는 경우가 일반적입니다. 그런데 협의를 통한 계약금이라 할지라도 매매인 간의 분쟁이 발생할 수 있는데요. 오늘은 이와 관련한 판례를 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨는 B씨에게 서울에 있는 한 아파트를 11억원에 팔기로 계약하면서 계약금을 1 1000만원으로 합의했습니다. 그리고 매수인 B씨가 부동산매매계약취소를 하려고 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인 A씨가 부동산매매계약취소를 할 경우에는 계약금 반환을 계약금의 배로 배상하기로 하는 조항도 마련했습니다. 계약 당일 A씨는 1000만원을 받았고, 계약금 나머지 금액인 1억원에 대해서는 다음날 송금 받기로 했는데요.

 


그러나 매도인 A씨는 계약 직후 송금 받기로 한 계좌를 닫고, 매수인 B씨에게 부동산매매계약취소 통보를 하며 이미 받은 계약금 일부 1000만원의 두 배인 2000만원을 계약금 반환했습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 B씨가 부동산매매계약취소를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다고 소송을 제기했습니다.

 

부동산매매계약취소를 당한 B씨가 부동산 매도인인 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송을 냈는데요. 이에 재판부는 A씨가 B씨에게 계약 취소 위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합쳐서 4300만원을 지급하라고 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다. 재판부가 이와 같이 판결한 것에 대해서 그 이유를 살펴보겠습니다.

 


재판부는 판결문에서 부동산 매도인에게는 계약금 일부만 받은 상태에서는 부동산매매계약취소를 할 수 있는 권리가 발생하지 않는다며, 매도인 A씨는 계약금으로 정한 1 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있다고 말했습니다


따라서 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루 만에 매매계약을 취소하기로 결심한 뒤 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 없다고 밝혔습니다.

 


이는 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없다는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다고 말했는데요. 다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금의 상당액은 매매대금의 5~10% 정도에서 결정되는 것이 보통이므로, 1 1000만원은 과다하게 보이므로 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 


따라서 매도인이 하루 만에 변심하여 계약금의 일부를 받은 상태에서 계약을 취소하고, 일부 계약금의 두 배에 달하는 계약금 반환한 것은 일반적으로 성립이 되지 않는 경우라고 말했는데요. 이번 소송에서는 실제로 받은 계약금 일부 금액인 1000만원의 두 배가 아니라 기존 계약금인 1 1000만원에 대해서 위약금을 산정해야 하지만, 금액이 너무 과다하므로 30%정도로 산정한다는 판결을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이처럼 부동산매매계약취소로 인한 계약금 반환으로 발생한 분쟁은 빈번하게 발생하는데요. 여러분들도 부동산 매매를 하시면서 관련 법령에 대해 궁금하신 사항이 있으시거나, 계약금과 관련하여 분쟁이 발생하셨다면 해당 법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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부동산 매매계약 잘못된 정보로

 

 

주택을 매매하시면서 중요하게 생각하시는 것 중 하나가 창의 방향일 텐데요. 남향에 창이 있는 집의 경우 평균 시세보다 더 비싸게 거래되기도 합니다. 아무래도 창의 위치에 따라 햇빛이 들어오는 시간과 정도가 있기 때문일 텐데요


오늘은 이와 관련해서 아파트의 방향을 잘못 알고 시세보다 비싼 금액을 주고 아파트를 구매하여 손해를 입고 소송을 제기한 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 


서울의 한 아파트에 살고 있던 A씨는 같은 단지 내 다른 동의 아파트로 이사하려고 부동산 중개업소를 찾았는데요. A씨는 공인중개사 2명이 아파트 방향이 남향이라고 소개한 아파트를 10억 원에 구입했습니다. 해당 아파트의 평균 시세가 95천만 원이었지만 남향이라는 말에 5천만 원을 더 주고 샀는데요.

 


부동산 매매계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인 설명서에도 남서향이라고 되어 있었습니다. 그런데 A씨가 매매대금을 모두 지불하고 난 뒤에 뒤늦게 자신이 구입한 아파트가 남향이 아니라 북동향이라는 것을 알게 되었습니다. 부동산 매매계약 체결 전에 집을 둘러 보긴 했지만, 그 당시에는 아파트가 북서향인지 몰랐습니다.

 

이에 A씨는 공인중개사들이 잘못 알려준 바람에 5천만 원 손해를 봤다며 소송을 냈습니다. 하지만 재판부는 A씨 본인에게도 40%의 책임이 있다고 판결했는데요. 재판부가 왜 이러한 판결을 내렸는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨가 부동산 매매계약을 중개한 공인중개사 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 피고 2명이 A씨에게 손해배상 금액의 60% 3천만 원을 지급하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다


재판부의 판결문을 통해 이와 같은 판결을 내린 이유를 살펴보면, 공인중개사들이 중개대상물 확인 설명서에 날인을 했고, 이 사건으로 과태료 처분을 받은 사실도 있다고 말했는데요.

 


A씨에게 아파트 방향을 잘못 설명했거나 중개대상물 확인 설명서에 관련 사항을 잘못 기재한 과실이 있다고 밝혔습니다


그러나 재판부는 A씨가 부동산 매매계약 체결 전 동일한 단지 내 아파트에 살고 있었고, 계약 체결 전 아파트를 방문했을 때 남향이 아니란 사실을 미리 알 수 있었던 사정이 있었다며 A씨의 잘못이 손해의 발생과 확대의 원인이 되어 피고들의 책임을 60%로 제한하는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 


따라서 이번 소송을 정리하면, 아파트 매매계약 전에 공인중개사들이 남향이라고 추천하는 말만 듣고, 평균 시세보다 5천만 원의 웃돈을 올려서 구매했지만 사실은 북서향의 아파트인 경우에는 정확한 정보를 제공하지 못한 공인중개사의 잘못도 있지만 매수인 또한 40%의 책임이 있다고 판결한 판례입니다.

 

지금까지 부동산 매매계약 소송에 대해서 살펴보았는데요. 이와 같이 잘못된 정보로 인해 부동산 매매 계약 시 손해를 입으셨거나, 분쟁 및 소송이 발생하셨다면 해당 법률에 능한 김명수변호사에게 법률 자문을 구하시기 바랍니다



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부동산 매매 중도금 사실혼 배우자가

 


오늘은 부동산을 매수하려는 매수인과 사실혼관계 배우자가 평소 매도인과 교섭해 오면서, 부동산 매매 중도금의 지급을 연기하였고, 그로 인해 매매 계약이 해제를 하겠다고 매수인의 사실혼관계 배우자에게 통보했다면 이행최고는 유효한 것인지 재판부의 판결문을 통해 살펴보도록 하겠습니다.

 




A씨는 사실혼 배우자 B씨와 신혼 집을 마련하기 위해 지난해 4 C씨 부부로부터 서울의 한 빌라를 약 6 4천만원에 사기로 하고 계약금으로 10분의 1인 약 64백만원을 줬는데요. 계약서상 매수인은 A씨로 표기하고 양 당사자가 계약사항을 불이행할 경우 상대방은 불이행한 자에 대해 서면으로 최고하고 해제할 수 있다는 문구도 넣었는데요. 그런데 A씨와 B씨는 약속한 날짜에 부동산 매매 중도금을 치르지 못했습니다.

 




이에 C씨 부부는 B씨에게 문자메시지를 통해 지급 기일을 연장해 줬지만 그것마저도 지키지 못했는데요. B씨는 C씨 부부에게 다시 한번만 더 날짜를 연장해 달라고 부탁하면서 이번에도 지키지 못하면 계약파기 등 C씨 부부 말에 따르겠다는 문자메시지를 보냈습니다. 그러나 역시 B씨는 부동산 매매 중도금을 지급하지 못했고, C씨 부부는 A씨에게 내용증명을 보내 매매계약을 해제하고 계약금을 위약금으로 갖겠다고 통보했습니다.

 




그러자 A씨는 계약을 해제하려면 상당기간을 정해 서면으로 계약서상 당사자에게 이행을 최고해야 하는데 C씨 부부가 곧바로 내용 증명을 통해서 해제 의사표시를 통지했으므로 적법하게 계약이 해제되지 않은 상태에서 C씨 부부가 빌라를 다른 사람에 넘겨 이행불능 상태가 되었기 때문에 이미 지급한 계약금과 이행불능에 따른 손해배상 하라고 소송을 냈습니다.

 




A씨가 C씨 부부를 상대로 약 7500만원을 지급하라고 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 원고 패소 판결을 내렸습니다


재판부의 판결문을 살펴보면, C씨 부부가 해제권을 행사할 당시 원고인 A씨는 사실혼 배우자 B씨와 신혼 집을 마련하려고 했고, B씨가 계약 체결부터 내내 C씨 부부와 연락을 주고 받아 부동산 매매 중도금 지급기한을 연장 받는 등 교섭을 했다고 밝혔는데요.

 



 

이는 사실혼 관계에서도 일상가사대리권이 인정되는데, B씨는 빌라 매매계약에 있어 실질적 당사자나 다름없어 계약상 매수인인 A씨의 대리인으로 볼 수 있으므로 C씨 부부가 A씨에게 문자메시지를 보내 이행을 최고한 것은 적법하다고 밝혔습니다.

 

이어서 계약 취지에 비춰볼 때 문자메시지를 통한 이행최고를 서면에 의한 이행최고와 동일 시 할 수 있고, A씨 측이 여러 차례 부동산 매매 중도금 지급을 미루고, 기한을 늘려달라고 요청하면서 새로 약속한 날짜까지는 계약을 이행하고 불이행 시 해제를 감수하겠다는 의사표시를 했으므로 C씨 부부가 서면으로 이행최고를 고지 하지 않았더라도 C씨 부부에게 해제권이 발생했다고 볼 수 있다고 판단했습니다.

 




지금까지 내용을 정리하면, 부동산 매수인이 부동산 매매 중도금을 지급하지 않자 매도인이 매수인의 사실혼 배우자에게 이행최고를 한 경우 그 배우자가 평소 매도인과 교섭하며 실질적 당사자와 다름없이 했다면 이행최고는 유효하다는 재판부의 판결이었습니다.

 

이와 같이 부동산 매매와 관련하여 분쟁 또는 소송이 있으시거나 관련 법률 상담이 필요하신 경우에는 김명수변호사를 찾아주시기 바랍니다




Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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