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부동산매매계약취소 계약금 반환은

 

 

매도인과 매수인 사이에는 부동산 계약과 관련하여 다양한 분쟁이 발생하곤 하는데요. 때문에 서로의 신뢰를 위해서 협의에 의한 계약금을 산정하고 계약을 진행하는 경우가 일반적입니다. 그런데 협의를 통한 계약금이라 할지라도 매매인 간의 분쟁이 발생할 수 있는데요. 오늘은 이와 관련한 판례를 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨는 B씨에게 서울에 있는 한 아파트를 11억원에 팔기로 계약하면서 계약금을 1 1000만원으로 합의했습니다. 그리고 매수인 B씨가 부동산매매계약취소를 하려고 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인 A씨가 부동산매매계약취소를 할 경우에는 계약금 반환을 계약금의 배로 배상하기로 하는 조항도 마련했습니다. 계약 당일 A씨는 1000만원을 받았고, 계약금 나머지 금액인 1억원에 대해서는 다음날 송금 받기로 했는데요.

 


그러나 매도인 A씨는 계약 직후 송금 받기로 한 계좌를 닫고, 매수인 B씨에게 부동산매매계약취소 통보를 하며 이미 받은 계약금 일부 1000만원의 두 배인 2000만원을 계약금 반환했습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 B씨가 부동산매매계약취소를 위해서는 2000만원이 아니라 계약금 1 1000만원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다고 소송을 제기했습니다.

 

부동산매매계약취소를 당한 B씨가 부동산 매도인인 A씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송을 냈는데요. 이에 재판부는 A씨가 B씨에게 계약 취소 위약금 3300만원과 이미 받은 계약금의 일부인 1000만원을 합쳐서 4300만원을 지급하라고 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다. 재판부가 이와 같이 판결한 것에 대해서 그 이유를 살펴보겠습니다.

 


재판부는 판결문에서 부동산 매도인에게는 계약금 일부만 받은 상태에서는 부동산매매계약취소를 할 수 있는 권리가 발생하지 않는다며, 매도인 A씨는 계약금으로 정한 1 1000만원을 다 받고 나서야 금액의 배액을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 있다고 말했습니다


따라서 계약금의 일부인 1000만원만 받은 상태에서 하루 만에 매매계약을 취소하기로 결심한 뒤 2000만원을 돌려주며 계약해제를 주장할 수 없다고 밝혔습니다.

 


이는 매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없다는 것이 원칙이고, 주된 계약과 더불어 계약금 계약을 한 경우에만 임의해제를 할 수 있다고 말했는데요. 다만 일반적인 부동산 매매거래에서 위약금으로 정해지는 계약금의 상당액은 매매대금의 5~10% 정도에서 결정되는 것이 보통이므로, 1 1000만원은 과다하게 보이므로 이를 30% 정도로 감액하는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 


따라서 매도인이 하루 만에 변심하여 계약금의 일부를 받은 상태에서 계약을 취소하고, 일부 계약금의 두 배에 달하는 계약금 반환한 것은 일반적으로 성립이 되지 않는 경우라고 말했는데요. 이번 소송에서는 실제로 받은 계약금 일부 금액인 1000만원의 두 배가 아니라 기존 계약금인 1 1000만원에 대해서 위약금을 산정해야 하지만, 금액이 너무 과다하므로 30%정도로 산정한다는 판결을 살펴볼 수 있었습니다.

 

이처럼 부동산매매계약취소로 인한 계약금 반환으로 발생한 분쟁은 빈번하게 발생하는데요. 여러분들도 부동산 매매를 하시면서 관련 법령에 대해 궁금하신 사항이 있으시거나, 계약금과 관련하여 분쟁이 발생하셨다면 해당 법률에 능한 김명수변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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안산부동산변호사 부동산매매계약취소





부동산을 매매하던 도중 계약 일방의 갑작스런 사정의 변경 등으로 매매계약이 취소되는 사례가 많습니다. 이 경우 양측이 부동산매매계약취소에 따른 위약금 지불과 관련된 협의를 진행한 바 있을 경우 그에 따른 위약금이 발생하곤 하는데요.


그러나 오늘 안산부동산변호사와 함께 살펴볼 사례의 경우 부동산매매계약취소에 따른 위약금 지불에 대한 양측의 합의가 있었음에도 불구 그 적용에 있어서 양측에 의견차이가 발생해 법적 분쟁으로 발전한 사례입니다. 해당사례에 대해서 안산부동산변호사와 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 





A씨는 자신이 보유한 서울에 있는 아파트 한 채를 B씨에게 11억원에 판매하기로 협의한 후 B씨에게 계약금 1억 1000만원을 요구하였고 이에 B씨는 A씨에게 우선적으로 1000만원을 지급하였습니다.


또한 A씨와 B씨 두 사람은 어느 한 측이 부동산매매계약취소를 할 경우 계약 상대방에게 그에 대한 위약금으로 매수인이 취소할 경우 계약금을 포기하며 매도인이 매매계약을 취소할 경우 계약금의 배를 배상한다는 내용에 합의하였는데요.





하지만 안산부동산변호사가 알아본 바 매도인 A씨는 개인적인 사정으로 B씨와의 부동산매매계약취소를 결정하게 되었고 이에 B씨에게 계약 해제사실을 통보한 후 이미 받은 계약금 1000만원에 2배인 2000만원을 B씨에게 배상하였습니다.


그러나 이 사실을 알게 된 B씨는 A씨와 B씨 양측이 합의한 부동산매매계약 취소 위약금의 기준은 자신이 A씨에게 지급한 계약금의 일부가 아닌 처음에 계약한 계약금인 1억 1000만원을 기준으로 삼아야 한다며 A씨를 상대로 소송을 제기하게 되었는데요.





안산부동산변호사와 함께 살펴볼 이번 사건에서 재판부는 부동산의 주인인 매도인 A씨에게는 계약금의 일부만을 수령한 상태에서 해당 부동산매매계약을 취소할 권리가 없다며 A씨가 처음에 B씨와 합의한 1억 1000만원을 다 수령한 뒤 이에 2배를 돌려줄 경우 계약해제가 가능하다고 보았습니다.


따라서 재판부는 A씨가 B씨로부터 계약금의 일부인 1000만원 만을 수령한 뒤 하루 만에 매매계약을 무효로 하고자 B씨가 지급한 계약금의 두 배인 2000만원을 돌려준 것은 위약금산정 기준이 잘못되었다고 보았는데요.





다만 재판부는 일반적인 부동산 매매계약에 위약금 산정액은 계약금의 상당액 또는 매매대금의 5~10% 선에서 결정되는 경우가 많다는 점을 반영해 위약금의 기준을 1억 1000만원에 30%로 제한하였습니다.





이번 시간에는 안산부동산변호사와 함께 부동산매매계약취소에 대한 위약금 산정 기준과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련해 양측의 의견차이나 계약내용에 대한 해석 차이로 인해 분쟁이 발생할 수 있습니다.


이때 변호사에게 법률적인 자문을 구하지 않은 채 혼자 힘으로 해결하려 할 경우 그 대응이 신속하지 못할 수 있는데요. 만약 이와 관련된 문의사항이 있으실 경우 안산부동산변호사 김명수변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.  

 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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임대차계약과 부동산매매계약의 차이





매매계약은 원래 매도인과 매수인의 합의만으로도 체결을 할 수 있습니다. 그러나 부동산은 금액이 큰 중요한 재산에 해당하기 때문에 여러 권리관계를 잘 파악한 뒤 매매계약서를 꼼꼼하게 작성하여 불필요한 법적인 분쟁을 미리 막는 것이 좋습니다. 







그렇기 때문에 매매계약서에는 매매대금의 총액과 계약금, 중도금과 잔금의 지급일자 등을 명확하게 기재해야 하며 매매계약 당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매매대금을 전부 받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 전부 줘야 합니다. 또한 계약의 당사자 간에 무언가 특별하게 정하고 싶거나 문제의 소지가 있을 것으로 여겨지는 것들은 모두 특약사항으로서 자세하게 기재해 후에 있을지 모르는 분쟁을 막아야 합니다. 







그렇다면 임대차계약서는 어떻게 작성하는 것이 좋을까요?


임대차계약은 원칙적으로 계약의 당사자가 자유롭게 계약기간이나 계약금을 정하는 것으로서 반드시 임대차계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 하지만 후에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하기 위해서는 임대차계약서를 필수적으로 작성하는 것이 좋습니다. 계약서에는 보일러 등의 교체시기와 이사일정 등 시비가 될 만한 내용은 특약사항으로 반드시 기재해 분쟁을 최대한 피하는 것이 효과적입니다. 







이런 계약에 있어 오고가는 계약음이란 부동산 매매계약 혹은 임대차계약을 체결할 때 계약을 성립시키기 위해 본 계약에 앞서 매수인이나 임차인이 상대방에게 지불하게 되는 금액을 말하며 일반적으로 매매대금이나 임대차 보증금의 10% 정도를 지불하고 있습니다. 







부동산매매계약이나 임대차계약을 체결했는데 이후에 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 어떻게 할까요? 


매수인/임차인 입장

계약금을 지불했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶다면 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한해 계약이행에 착수할 경우까지 계약금을 포기하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 







매도인/임대인 입장

계약금 지불을 했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한 해 계약이행에 착수될 때까지 계약금의 배액을 상환하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 






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부동산매매 소개료, 성사 안되도 줘야할까요?

 

 

한 사례를 통하여 부동산매매계약시 소개료, 중개수수료의 지급 여부에 대해서 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

 

A씨는 집을 매수하려고 부동산 중개업자를 통해서 매매계약을 체결하였으며 매도인이 계약금과 중도금까지 지급을 한 상태였지만, 매도인이 집을 너무 헐값에 판 것 같다고 주장을 하면서 계약해제를 요구해서 결국 손해배상금을 포함해서 돈을 다시 돌려받기로 하고서 부동산매매계약 해제를 하게 되었습니다.

 

 

 

 

 

그런데 중개업자는 매도인으로부터 손해배상금을 포함했던 돈을 돌려 받아서 보관하고 있으면서도 소개료를 줘야만 보관금을 돌려주겠다고 주장하고 있습니다. 집의 매매가 중도계약해제된 경우에도 소개료, 중개수수료를 줘야할까요?

 

 

 

 

 

 

중개업자가 부동산매매 중개의뢰를 받았을 경우에는 당해의 중개대상물에 관한 상태, 입지, 권리관계와 법령의 규정에 의한 거래 혹은 이용제한사항 기타 대통령령이 정하고 있는 사항들을 확인해서 당해의 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 토지대장과 등기부 등본에 대한 근거자료를 제시하고서 성실하면서도 정확하게 설명해야만 하며 중개업자는 확인이나 설명을 위하여 필요할 때에는 중개대상물의 매도의뢰인과 임대의뢰인에게 당해 중개대상물에 관한 자료를 요구할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

이와 같은 확인이나 설명의무에 관한 규정은 부동산중개인이 중개수수료를 받지 않는 경우에도 적용이 되고 있습니다. 만약 위와 같은 사안이라면 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 대한 법률을 살펴보면 되는데요.

 

중개업자는 중개업무에 대해 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다고 적혀있으며 다만 중개업자의 고의나 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효가 되거나 취소 혹은 해제가 된 때에는 그렇지 않다고 규정되어있습니다.

 

 

 

 

 

 

그렇기 때문에 A씨와 집주인간의 당초 매매계약은 유효했었고 중개업자의 고의나 과실로 인해서 계약해제가 된 것이 아니기 때문에 소개료를 지급하는 것은 정당하다고 보고 있습니다. 오늘은 부동산매매 소개료에 대한 내용을 알아보았는데요. 이 외에도 더 궁금한 사항에 대해서는 문의를 해주시면 친절하게 답해드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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