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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '부동산분쟁' 태그의 글 목록

부동산 매매계약 잘못된 정보로

 

 

주택을 매매하시면서 중요하게 생각하시는 것 중 하나가 창의 방향일 텐데요. 남향에 창이 있는 집의 경우 평균 시세보다 더 비싸게 거래되기도 합니다. 아무래도 창의 위치에 따라 햇빛이 들어오는 시간과 정도가 있기 때문일 텐데요


오늘은 이와 관련해서 아파트의 방향을 잘못 알고 시세보다 비싼 금액을 주고 아파트를 구매하여 손해를 입고 소송을 제기한 판례를 살펴보도록 하겠습니다.

 


서울의 한 아파트에 살고 있던 A씨는 같은 단지 내 다른 동의 아파트로 이사하려고 부동산 중개업소를 찾았는데요. A씨는 공인중개사 2명이 아파트 방향이 남향이라고 소개한 아파트를 10억 원에 구입했습니다. 해당 아파트의 평균 시세가 95천만 원이었지만 남향이라는 말에 5천만 원을 더 주고 샀는데요.

 


부동산 매매계약 체결 당시 작성된 중개대상물 확인 설명서에도 남서향이라고 되어 있었습니다. 그런데 A씨가 매매대금을 모두 지불하고 난 뒤에 뒤늦게 자신이 구입한 아파트가 남향이 아니라 북동향이라는 것을 알게 되었습니다. 부동산 매매계약 체결 전에 집을 둘러 보긴 했지만, 그 당시에는 아파트가 북서향인지 몰랐습니다.

 

이에 A씨는 공인중개사들이 잘못 알려준 바람에 5천만 원 손해를 봤다며 소송을 냈습니다. 하지만 재판부는 A씨 본인에게도 40%의 책임이 있다고 판결했는데요. 재판부가 왜 이러한 판결을 내렸는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨가 부동산 매매계약을 중개한 공인중개사 2명을 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 재판부는 피고 2명이 A씨에게 손해배상 금액의 60% 3천만 원을 지급하라며 원고 일부 승소 판결을 내렸습니다


재판부의 판결문을 통해 이와 같은 판결을 내린 이유를 살펴보면, 공인중개사들이 중개대상물 확인 설명서에 날인을 했고, 이 사건으로 과태료 처분을 받은 사실도 있다고 말했는데요.

 


A씨에게 아파트 방향을 잘못 설명했거나 중개대상물 확인 설명서에 관련 사항을 잘못 기재한 과실이 있다고 밝혔습니다


그러나 재판부는 A씨가 부동산 매매계약 체결 전 동일한 단지 내 아파트에 살고 있었고, 계약 체결 전 아파트를 방문했을 때 남향이 아니란 사실을 미리 알 수 있었던 사정이 있었다며 A씨의 잘못이 손해의 발생과 확대의 원인이 되어 피고들의 책임을 60%로 제한하는 것이 타당하다고 설명했습니다.

 


따라서 이번 소송을 정리하면, 아파트 매매계약 전에 공인중개사들이 남향이라고 추천하는 말만 듣고, 평균 시세보다 5천만 원의 웃돈을 올려서 구매했지만 사실은 북서향의 아파트인 경우에는 정확한 정보를 제공하지 못한 공인중개사의 잘못도 있지만 매수인 또한 40%의 책임이 있다고 판결한 판례입니다.

 

지금까지 부동산 매매계약 소송에 대해서 살펴보았는데요. 이와 같이 잘못된 정보로 인해 부동산 매매 계약 시 손해를 입으셨거나, 분쟁 및 소송이 발생하셨다면 해당 법률에 능한 김명수변호사에게 법률 자문을 구하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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경기부동산변호사 양도세부과기준에




최근 장인과 사위 사이에 부동산 매매계약을 맺고 소유권이전등기를 하고, 보험회사로 근저당권설정등기까지 마친 상태에서 잔금의 미지급을 이유로 계약을 고의로 해제하는 편법증여를 했고, 이 상황에서 세무서가 양도세를 부과하자 매매계약이 해제 됐음을 주장하며 발생한 소송이 있었습니다. 오늘은 이 판례를 경기부동산변호사와 함께 살펴보겠습니다.  





A씨는 자신의 사위 B씨에게 한 아파트를 약 4억원에 매도하는 계약을 체결하고, 이튿날 바로 B씨 앞으로 소유권이전등기를 마쳤는데요. B씨는 이후 약 1억원을 장인 A씨에게 입금한 뒤 아파트에 대해 보험회사 명의로 근저당권설정등기를 했습니다. 


같은 해 12월 OO세무서는 A씨에게 양도소득세 8500만원을 납부하라고 고지했는데요. 그러나 A씨는 사위인 B씨가 매매대금 중 남은 3억원을 지급하지 않아 계약을 해제했다고 밝혔습니다. 따라서 양도세부과기준에 들어가지 않아 낼 수 없다고 주장했습니다. 





경기부동산변호사와 함께 양도의 뜻을 간략히 살펴보면, 소득세법상 양도세부과기준이 되는 ‘양도’자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이라고 규정하고 있습니다.





이 같은 소송을 담당한 재판부는 A씨가 OO세무서장을 상대로 낸 경정청구거부처분 취소소송에서 원고패소 판결했는데요. 재판부는 부동산 매매계약이 체결되고 소유권이전등기까지 마친 상태는 매매대금이 실제 지급됐는지 여부와 상관없이 자산의 유상이전이 완료된 것으로 봐야 한다고 판시했습니다.





재판부의 판결문을 경기부동산변호사와 함께 살펴보겠습니다. 판결문에서 매매계약은 해제로 인해 효력을 잃었지만 부동산 소유권이 A씨에게 회복되지 않았고, 새로운 이해관계인 근저당권자가 나타남으로써 원고에 대한 소유권 반환은 더욱 기대하기 어렵다고 말했습니다. 이어 매매계약 해제 이후 매매대금을 반환했다고 보기 어렵고, 원고가 매매대금 중 일부를 지급받지 못했다는 것은 양도소득세 부과에 지장을 주지 않는다고 밝혔습니다. 


이어진 판결문에서 소득세법상 유상행위는 대가적 관계에 따른 출연을 목적으로 하는 행위라면 그 자체로 유상행위에 해당하므로 상대방으로부터 실제 그 대가를 받았는지 여부에 따라 사후적으로 판단할 것은 아니라고 설명했는데요. 





또한 대가적 관계인지 여부는 계약의 효과로써 발생하는 채권채무관계만을 관찰하여 구별할 것이 아니라 넓게 계약의 성립에서부터 이행에 이르기까지의 전 과정을 살펴보고 당사자 사이의 거래관계를 파악해야 한다고 밝혔습니다.


덧붙여 매매계약이 효력이 없음에도 매도인이 계약을 이행하여 매매대금을 수수해 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인에게 귀속되는 것이며 그럼에도 매매계약의 효력이 없다는 이유로 매도인이 얻은 양도차익에 대해 양도세를 부과할 수 없다고 보는 것은 과세 없는 양도차익 얻을 수 있게 하는 결과로 조세정의와 형평성에 어긋나기에 이와 같이 판결했다고 말했습니다. 





지금까지 경기부동산변호사와 장인과 사위간 부동산 편법증여의 의심으로 증여세와 양도소득세를 내지 않으려고 한 것에 대해 재판부가 이를 제재한 판결을 살펴보았는데요. 이처럼 부동산 매매 시 다양한 분쟁 및 소송이 발생할 수 있습니다. 부동산 법률은 다소 어렵고, 일반인들에게 생소할 수 있으므로 관련 법률가에게 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 부동산 분쟁, 양도세부과기준 등 다양한 부동산 관련 궁금증이 있으신 경우 경기부동산변호사 김명수변호사에게 문의 주시기 바랍니다. 







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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안산부동산변호사 부동산매매계약취소





부동산을 매매하던 도중 계약 일방의 갑작스런 사정의 변경 등으로 매매계약이 취소되는 사례가 많습니다. 이 경우 양측이 부동산매매계약취소에 따른 위약금 지불과 관련된 협의를 진행한 바 있을 경우 그에 따른 위약금이 발생하곤 하는데요.


그러나 오늘 안산부동산변호사와 함께 살펴볼 사례의 경우 부동산매매계약취소에 따른 위약금 지불에 대한 양측의 합의가 있었음에도 불구 그 적용에 있어서 양측에 의견차이가 발생해 법적 분쟁으로 발전한 사례입니다. 해당사례에 대해서 안산부동산변호사와 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 





A씨는 자신이 보유한 서울에 있는 아파트 한 채를 B씨에게 11억원에 판매하기로 협의한 후 B씨에게 계약금 1억 1000만원을 요구하였고 이에 B씨는 A씨에게 우선적으로 1000만원을 지급하였습니다.


또한 A씨와 B씨 두 사람은 어느 한 측이 부동산매매계약취소를 할 경우 계약 상대방에게 그에 대한 위약금으로 매수인이 취소할 경우 계약금을 포기하며 매도인이 매매계약을 취소할 경우 계약금의 배를 배상한다는 내용에 합의하였는데요.





하지만 안산부동산변호사가 알아본 바 매도인 A씨는 개인적인 사정으로 B씨와의 부동산매매계약취소를 결정하게 되었고 이에 B씨에게 계약 해제사실을 통보한 후 이미 받은 계약금 1000만원에 2배인 2000만원을 B씨에게 배상하였습니다.


그러나 이 사실을 알게 된 B씨는 A씨와 B씨 양측이 합의한 부동산매매계약 취소 위약금의 기준은 자신이 A씨에게 지급한 계약금의 일부가 아닌 처음에 계약한 계약금인 1억 1000만원을 기준으로 삼아야 한다며 A씨를 상대로 소송을 제기하게 되었는데요.





안산부동산변호사와 함께 살펴볼 이번 사건에서 재판부는 부동산의 주인인 매도인 A씨에게는 계약금의 일부만을 수령한 상태에서 해당 부동산매매계약을 취소할 권리가 없다며 A씨가 처음에 B씨와 합의한 1억 1000만원을 다 수령한 뒤 이에 2배를 돌려줄 경우 계약해제가 가능하다고 보았습니다.


따라서 재판부는 A씨가 B씨로부터 계약금의 일부인 1000만원 만을 수령한 뒤 하루 만에 매매계약을 무효로 하고자 B씨가 지급한 계약금의 두 배인 2000만원을 돌려준 것은 위약금산정 기준이 잘못되었다고 보았는데요.





다만 재판부는 일반적인 부동산 매매계약에 위약금 산정액은 계약금의 상당액 또는 매매대금의 5~10% 선에서 결정되는 경우가 많다는 점을 반영해 위약금의 기준을 1억 1000만원에 30%로 제한하였습니다.





이번 시간에는 안산부동산변호사와 함께 부동산매매계약취소에 대한 위약금 산정 기준과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련해 양측의 의견차이나 계약내용에 대한 해석 차이로 인해 분쟁이 발생할 수 있습니다.


이때 변호사에게 법률적인 자문을 구하지 않은 채 혼자 힘으로 해결하려 할 경우 그 대응이 신속하지 못할 수 있는데요. 만약 이와 관련된 문의사항이 있으실 경우 안산부동산변호사 김명수변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.  

 






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안양부동산분쟁 권리금 계산




권리금이란 주로 상가 등을 빌리는 차주가 빌려주는 사람인 대주에게 지불하는 금액으로 임차료 외에 빌리는 사람인 차주가 앞에 빌려서 살던 전 차주에게 내는 관행상의 금전을 말합니다.


이러한 권리금은 가게 등에서 흔히 있으며 장사가 잘되거나 우수한 입지 조건을 가진 부동산 일수록 권리금이 높게 책정되기도 하는데요. 최근 법원에서는 이러한 권리금에 대해서 전차주가 제시한 금액 이상의 권리금을 받아낸 중계업자에게 초과 금액에 대한 권리가 있다고 판결을 내린 바 있습니다.


해당사례에 대해서 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사와 함께 자세히 살펴보도록 하겠습니다. 





A씨는 부동산중개업을 하는 자로 독서실의 매매를 중개하는 과정에서 매수인에게 권리금 4000만원을 받은 뒤 매수인에게는 3000만원만 전달하여 그 차액인 1000만원을 챙긴 혐의로 기소되었습니다. 


이러한 기소에 대해서 안양부동산분쟁 변호사가 살펴본 판결문에 따르면 당시 A씨는 매도인과 합의하여 3000만원 이상의 권리금을 받아낼 경우 발생하는 차액은 자신이 갖기로 약속했다고 주장했는데요.




이러한 권리금 계산에 대해 1심 재판부는 A씨의 주장이 타당하다고 보고 무죄를 선고하였지만 이와는 달리 2심 재판부는 권리금 계산 과정에서 부동산중개인으로서 자신의 이익을 우선시하여 한 쪽 의뢰인의 편에 서서 다른 쪽 의뢰인과 거래 대금을 흥정하는 것은 부당하다고 보고 A씨에게 유죄 판결을 내려 벌금 200만원을 선고했습니다.


하지만 이러한 2심 재판부의 판결은 A씨의 항소로 인해 열린 대법원 재판에서는 인정받지 못하였는데요.

 



안양부동산분쟁 변호사가 확인해본 바로는 대법원 재판부는 매도인이 권리금으로 3000만원만 원하는데도 A씨가 중개를 협의하는 과정에서 매수인에게 금액을 부풀려 5000만원이라고 말한 뒤 1000만원을 깎아주겠다고 흥정해 4000만원을 받아낸 것은 중개과정에서 흔하게 허용되는 과장된 표현일 뿐 사기죄에 해당하는 기망행위는 아니라고 보았습니다.


이어서 재판부는 매수인은 자신의 판단에 따라서 정해진 권리금으로 독서실을 양수할 것인지 여부만 결정하면 되며 A씨가 권리금의 차액을 받기로 한 사정에 대해서 모두 보고 받아야 할 권리는 없다고 밝혔습니다.





안양부동산분쟁 변호사가 보았을 때 재판부의 이러한 판단은 부동산 중개업자가 매매계약에 대해서 매수인에게 알려줘야만 하는 사안은 채무의 이행에 문제를 일으키거나 매매목적물에 대한 이상이 발생할 수 사안 등이지 권리금과 같이 법률관계에는 영향을 미치지 않는 것은 해당되지 않는다고 보았기 때문인 것으로 추측 되는데요.


그렇기 때문에 이번 사건은 권리금에 대한 흥정은 중개과정에서 발생할 수 있는 거래 행위에 속한다고 본 재판부의 판단에 따라 A씨에 대한 혐의가 인정되지 않는다는 취지에서 대법원은 해당 사건의 원심을 깨고 담당 지법으로 사건을 돌려보냈습니다.





오늘은 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사와 함께 권리금 계산과 관련된 사례를 살펴보았습니다. 이번 사건에서 살펴 보았듯이 권리금 계산과정에는 분쟁이 발생할 여지가 있기 때문에 주의하여야 합니다.


만약 권리금 계산과 관련된 분쟁이 발생하여 어려움을 겪고 있으시다면 안양부동산분쟁 변호사 김명수변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다. 



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부동산분쟁소송변호사 부동산고르기

 

 

안녕하세요. 부동산분쟁소송변호사 김명수변호사입니다.

부동산을 매매계약하기 위해서는 부동산을 선정하셔야 합니다. 부동산고르기하실때는 그 주변 환경을 정확하게 조사하여 매매여부를 결정해야 나중에 피해를 안보실 수 있습니다. 먼저, 부동산을 고르실때는 전국의 분양정보와 한국토지주택공사의 주택공급계획 정보, 한국토지주택공사의 분양단지정보를 확인하셔야 합니다. 그럼, 부동산분쟁소송변호사와 함께 부동산고르기에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

공공주택을 고르실때는 보금자리주택 분양 및 임대의 공급계획 정보와, 임대의 입주자 모집공고등을 살펴보셔야 하고, 경매정보에 대해 자세히 알아보셔야 합니다. 그리고 부동산고르기를 할때는 위치도 중요하지만, 시세 및 실거래가 정보를 수집하시는것이 중요합니다. 전국의 아파트, 다세대.연립 주택 및 단독.다가구의 매매 및 임대의 시세 및 실거래가 등에 대한 자세한 내용은 국토교통부실거래가에서 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

 

그리고 부동산고르기를 하시면 부동산 중개업체를 선정하셔야 하는데요. 부동산 중개업자란 다른 사람의 의뢰에 의해 일정한 보수를 받고 중개대상물에 대해 거래당사자간의 매매.교환.임대차 그밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 중개사무소의 개설등록을 한 사람을 말합니다. 부동산중개업체를 선정하실때는 확인할 사항이 있습니다. 부동산중개업자에게 중개를 의뢰할때에는 부동산 중개업자가 소속된 해당 부동산 중개업체의 등록여부 및 보증보험 또는 공제 가입여부를 확인하고 중계계약을 하셔야 합니다.

 

 

 

 

중개의뢰인은 부동산 중개업체와 중개계약을 체결한 때 중개의뢰내용을 명확하게 하기 위해 부동산 중개업자에게 중개대상물의 위치 및 규모, 거래예정가격, 중개수수료, 그밖에 부동산 중개업자와 중개의뢰인이 준수하여야 할 사항을 기재한 일반중개계약서를 작성해 줄것을 요청할 수 있습니다. 또한, 중개의뢰인은 중개대상물의 중개를 의뢰함에 있어서 특정한 부동산 중개업자를 정하여 그 중개업자에게 해당 중개대상물을 중개하도록 하는 계약을 체결할 수 있습니다.

 

 

 

 

지금까지 부동산분쟁소송변호사와 부동산고르기에 대해서 살펴보았는데요. 정부는 무주택 서민층의 주거안정을 위해 서민들의 보금자리 마련에 필요한 자금을 지원해 주고 있습니다. 이를 위해 정부는 국민주택기금을 활용하여 구입자금을 대출해주고 있으니 참고하시고, 부동산고르기에 대해 궁금한 사항이 있으시거나, 부동산문제로 분쟁이 발생하셨다면, 부동산분쟁소송변호사 김명수변호사에게 문의 주시길 바랍니다.

 

 

 

 

 

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주택임대차 계약_부동산변호사

 

 

 

집을 구매하긴 어렵지만 임대하는 분들에게 이전에 임대를 해본 경험이 없다면 임대계약은 어렵기만 한 일일 것입니다. 부동산 등기부를 확인하고 부동산 소유자가 누구인지 계약자가 집주인과 일치할지 여부는 기본중에 기본이라고 할 수 있는데요.

 

 

계약만료 후에는 임차 보증금의 원활한 회수를 위해서 목적부동산의 권리관계를 반드시 확인해야 합니다. 오늘은 부동산 변호사와 함께 주택임대차 계약에 대해서 알아보겠습니다.

 

계약당사자 본인확인

 

임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다.

주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다. 주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.

 

 

부동산등기부의 개념

 

부동산등기부란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경 부분에에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다.

 

한편 부동산의 표시란 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다. 부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권리, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권리, 채권담보권리, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다.

 

 

오늘은 부동산 변호사와 함께 주택임대차 계약에 대해서 알아보았는데요. 임대차 계약뿐만 아니라 모든 계약상에서 계약서의 세부내용 진위여부 확인과 그 외 명시조항의 숙지는 필수입니다.

 

계약서에 이미 사인하고 난 뒤에 그것에 대해 수습하려고 한다면 부당한 계약이었을지라도 법정분쟁으로 이어질 수 있기 때문에 이런 사태를 미연에 방지하기 위해서 미리 내용 등을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 만약 관련된 내용으로 어려움이 있으시다면 부동산 변호사가 해결해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

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부동산 경매란?_부동산소송변호사

 

경매란 물건을 팔려는 사람이 여러 명의 구매자 들 중에 가장 높은 가격을 지불하겠다는 의사를 밝힌 사람과 계약을 체결하는 형태를 말하는데요. 이는 크게 부동산 경매와 경매로 나뉘게 됩니다. 경매는 물건을 매매할 목적으로 실행하기도 하지만 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 본인의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 합니다. 오늘은 부동산소송변호사와 함께 부동산 경매에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

 

경매의 유형

 

경매의 대상이 어떤것이냐에 따라서 부동산 경매와 동산 경매로 나뉠 수 있습니다. 부동산 경매는 토지나 주택, 공장 등을 대상으로 하는 반면에 동산경매는 가구, 가전, 콘도 회원권 등의 유체 동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시합니다.

 

경매는 그 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있습니다. 사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시합니다. 공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있습니다.

 

 

경매를 실시할 때 집행권이 필요한 여부에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다

 

임의경매

 

채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 법원을 통한 집행 자격이 필요 없습니다.

 

 

강제경매

 

강제경매는 실행할 담보가 전혀 없는 경우로서 법원으로부터 집행 자격을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다. 여기서 집행권원이란 채무 명의 또는 집행명의라고도 하는데요. 국가의 강제력에 의해 강제집행을 실시가 가능하다는 권리를 인정한 증서를 말합니다. 집행권원에는 화해조서정본, 집행력 있는 판결 등이 있습니다.

 

오늘은 부동산소송변호사와 함께 부동산 경매에 대해서 알아보았는데요. 큰 돈이 오고가는 경매에서 기본적인 개념이라도 정확히 알고계신다면 매매과정에서 많은 도움이 되실거라 생각합니다. 만약 관련된 내용으로 어려움이 있으시다면 부동산소송변호사 김명수변호사가 도와드리겠습니다.

 

 

 


 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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