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이혼과 부동산소송, 김명수변호사 :: '임대차계약' 태그의 글 목록

임대차분쟁 계약해지 하더라도

 

 

임대차계약해지를 할 때 임차인은 한 명이지만 임대인이 공동으로 지분을 갖고 있는 공동임대인일 경우, 계약해지의 의사를 누구에게 물어야 할까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 법원의 판단을 알아보도록 하겠습니다.

 


경기도 부천시에 위치한 한 주상복합 건물 3 301호의 공동지분권자인 A씨 등 66명은 2011 B씨와 월 수익금 85%를 차임으로 하는 임대차계약을 체결했는데요. 이후 임차인인 B씨는 C씨와 2013년부터 2018년까지 보증금 3000만원에 월 차임 740만원을 받기로 하는 전대차계약을 맺었습니다.

 

그런데 B씨가 차임을 연체하자 A씨 등 공동지분권자 가운데 일부는 2014 12“B씨와의 임대차계약해지 한다“B씨와 C씨의 전대차계약은 지분권자의 동의 없이 체결된 무효이므로 점유권이 없는 C씨는 퇴거하고, 301호를 인도하라며 소송을 제기했습니다.

 


이러한 임대차분쟁에서 법원은 A씨 등 49명이 임차인 B씨와 전차인 C씨를 상대로 낸 계약관계 부존재확인 등 청구소송에서 사실상 원고 패소 판결을 내렸습니다. 왜 이번 임대차분쟁에서 공동임대인들이 패소하게 된 것인지 판결문을 통해 알아보도록 하겠습니다.

 


재판부의 판결문에 따르면, “A씨 등은 2014 12월 임차인 B씨가 2번 이상 차임을 연체하자 소장부본 송달로 임대차계약해지 의사표시를 했고, B씨는 답변서에서 A씨 등이 주장한 사실을 인정하는 자백을 했기 때문에 B씨는 부동산을 인도할 의무가 있다고 주장했다고 밝혔는데요


그러나 여러 사람이 공동으로 임대인이 되어 하나의 임대차계약을 체결한 경우 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 임대차계약해지 의사표시에 따라 임대차계약 전부를 임대차계약 전부를 해지해야 한다고 밝혔습니다.

 


따라서 “A씨 등은 임대차계약의 일부 당사자에 불과하고, B씨를 상대로 한 해지 의사표시로 임대차계약이 적법하게 해지됐다고 보기 어렵다고 설명했는데요. 이어서 “A씨 등이 임대차계약이 해지되었음을 전제로 하는 C씨에 대한 청구는 이유가 없다고 판시했습니다.

 


임대차계약해지와 관련한 임대차분쟁에서 공동임대인 중 일부만 계약해지의 의사를 표시했다면, 임대차계약은 종료되지 않은 것으로 봐 유효하다는 법원의 판단을 살펴볼 수 있었습니다


이와 같은 임대차분쟁은 빈번히 발생할 수 있는데요. 그러나 관련 법률에 대해 어려워하시는 분들이 많으시기 때문에 법률가에게 문의하시는 것이 좋습니다.


따라서 다수의 임대차분쟁을 도와드린 경험이 있는 김명수변호사에게 자문을 구하시고 함께 분쟁을 해결하시기 바랍니다



Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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상가건물 임대차계약 대항력




안녕하세요 김명수변호사입니다. 


만약 2년 약정으로 상가건물을 임차하여 음식점을 운영하던 중에 건물이 다른 사람에게 팔렸다면 어떻게 해야 할까요? 


상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 상가건물의임대차는 그 등기가 없다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청한 때에는 그 다음 날로부터 임대차계약 대항력이 생기게 됩니다. 







대항력을 보유하고 있는 임차인은 제 3자 즉, 임차를 하고 있는 상가건물의 양수인과 임대를 할 권리승계를 한 사람, 이 외에 상가건물 임대차에 대해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 상가건물 임대차의 내용을 주장할 수 있습니다. 그렇기 때문에 음식점을 운영하던 중에 상가건물이 팔리게 되었다고 하더라도 이미 임대차계약 대항력을 갖춘 경우라면 걱정을 할 필요가 없습니다.


 





대항력이란 임차인이 제 3자, 즉 상가건물 임대차의 양수인 임대를 할 권리를 승계한 사람, 이 외에 임차상가건물에 대해서 이해관계를 가지고 있는 사람에게 상가건물 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률상 힘을 말하고 있습니다. 임대차는 임대차 등기를 하지 않다고 하더라도 임차인이 건물의 인도와 사업자 등록을 신청했다면 그 다음 날로부터 제 3자에게 임대차를 주장할 수 있는 임대차계약 대항력이 생기게 됩니다. 







상가건물 임대차계약은 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록의 신청까지 한 날의 다음 날로부터 제 3자에 관해 효력이 생기게 됩니다. 예를 들어 홍길동이 임차상거건물을 임대차 보증금 1억원에 임차를 하여 같은 달 28일에 이사를 하고 사업자등록신청을 마쳤다면 그 다음 날인 29일 오전 0시부터 바로 임대차계약 대항력이 생기게 되는 것입니다. 







대항력을 갖추고 있는 상가건물의 임차인은 임차된 상가건물이 다른 사람에게 양도가 되더라도 새로운 상가건물의 소유자에게 계속하여 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다. 대항력을 취득하게 된 임차인과 상가건물 임대차계약에 관한 저당권이나 가압류 등과의 권리관계는 요건을 누가 먼저 갖춰야 했느냐에 따라 결정이 됩니다.






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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월세를 내지 않는 세입자 처리는?





임대차계약의 기간이 만료되어서 건물주인에게 보증금을 돌려달라고 하니까 새로운 세입자를 얻을 때까지 기다려달라고 말할 경우에 보증금을 돌려받을 때까지 건물에서 계속 가게운영을 하면 월세를 내야할까요? 오늘은 이와 관련해 김명수변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.






임대차가 종료되더라도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속되기 때문에 임대인과 임차인은 임대차계약상의 권리의무를 그대로 가지게 됩니다. 그렇기 때문에 보증금을 받환받을 때까지 계속적으로 가게를 비우지 않고 영업을 할 수 있는 것은 당연합니다.







하지만 설사 이런 경우라도 임차인은 건물에서 계속적으로 영업을 하면서 실질적인 이득을 얻게 되는 이상 월세는 내야 합니다. 월세 문제는 사회 곳곳에서 일어나고 있는데요. 월세를 내지 않는 세입자를 쫓아내는 임대인들이 그동안 사회적인 질타를 받아왔습니다. 하지만 반대로 막무가내로 월세를 내지 않는 세입자들의 행패도 적지 않은데요. 







월세가 두 달만 밀려도 계약해지는 할 수 있지만, 임차인을 직접적으로 내쫓기까지는 넘어야 하는 산이 많습니다. 안 나간다고 해서 문이라도 억지로 열거나 조금이라도 짐을 옮겼다가는 주거침입과 재물손괴등의 형사처벌을 감수해야 합니다. 그럼 이렇게 월세를 내지 않는 세입자의 경우에는 어떻게 해야 할까요?







우선, 임대차계약 기간이 만료되었다면 임차인에게 퇴거요구를 하면됩니다. 반대로 임대차계약 기간이 남았다면 임대차계약 해지를 하고 부동산명도를 청구할 수 있습니다. 주의할 점은 임대차기간이 끝나기 한 달 전까지 계약갱신을 하지 않겠다는 거절의 통지가 있어야만 계약갱신이 적용되지 않는다는 것입니다.


이상 김명수변호사와 함께 알아본 월세를 내지 않는 세입자 내용 외에도 궁금하신 점이나 도움이 필요한 사항에 대해서는 언제든지 문의를 주시길 바랍니다.







Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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임대차계약과 부동산매매계약의 차이





매매계약은 원래 매도인과 매수인의 합의만으로도 체결을 할 수 있습니다. 그러나 부동산은 금액이 큰 중요한 재산에 해당하기 때문에 여러 권리관계를 잘 파악한 뒤 매매계약서를 꼼꼼하게 작성하여 불필요한 법적인 분쟁을 미리 막는 것이 좋습니다. 







그렇기 때문에 매매계약서에는 매매대금의 총액과 계약금, 중도금과 잔금의 지급일자 등을 명확하게 기재해야 하며 매매계약 당사자 간에 특별한 약정이 없는 한 매도인은 매매대금을 전부 받는 것과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류를 전부 줘야 합니다. 또한 계약의 당사자 간에 무언가 특별하게 정하고 싶거나 문제의 소지가 있을 것으로 여겨지는 것들은 모두 특약사항으로서 자세하게 기재해 후에 있을지 모르는 분쟁을 막아야 합니다. 







그렇다면 임대차계약서는 어떻게 작성하는 것이 좋을까요?


임대차계약은 원칙적으로 계약의 당사자가 자유롭게 계약기간이나 계약금을 정하는 것으로서 반드시 임대차계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 하지만 후에 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하기 위해서는 임대차계약서를 필수적으로 작성하는 것이 좋습니다. 계약서에는 보일러 등의 교체시기와 이사일정 등 시비가 될 만한 내용은 특약사항으로 반드시 기재해 분쟁을 최대한 피하는 것이 효과적입니다. 







이런 계약에 있어 오고가는 계약음이란 부동산 매매계약 혹은 임대차계약을 체결할 때 계약을 성립시키기 위해 본 계약에 앞서 매수인이나 임차인이 상대방에게 지불하게 되는 금액을 말하며 일반적으로 매매대금이나 임대차 보증금의 10% 정도를 지불하고 있습니다. 







부동산매매계약이나 임대차계약을 체결했는데 이후에 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 어떻게 할까요? 


매수인/임차인 입장

계약금을 지불했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶다면 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한해 계약이행에 착수할 경우까지 계약금을 포기하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 







매도인/임대인 입장

계약금 지불을 했으나 문제가 발생하여 계약해지를 하고 싶을 경우에는 별도의 다른 약정이 없을 경우에 한 해 계약이행에 착수될 때까지 계약금의 배액을 상환하고 매매계약이나 임대차계약 해제를 할 수 있습니다. 






Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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임대차 건물 매매, 매도인의 손해

 

 

 

임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물에 대해 사용을 할 수 있게 하고 수익할 수 있게 하며 임차인은 그 대가로서 차임금액에 대해 지급을 할 것을 약속함으로써 성립하게 되는 계약입니다. 원칙적으로 계약자유에 대한 원칙이 적용되고 있는데요.

 

 

 

 

 

 

계약자유의 원칙에 따르면 매도인이 임차 중인 주택이나 상가건물을 매도했을 때 매매는 임대차를 깨뜨린다는 법리에 의거하여 임차인은 기존 임대차계약을 가지고서 새로운 매수인에게 대항을 할 수 없어서 매매가 된 시점에 임차했던 주택이나 상거의 건물을 매수했던 사람에게 부동산을 인도하는 것이 원래의 원칙이지만 부동산 임차인은 경제적으로 약자에 해당하기 때문에 특별법인 주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에서 계약자유의 원칙에 관한 최소한의 개입을 규정하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

그렇기 때문에 주택임대차보호법에 의한다면 임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 임차한 주택으로서 전입을 한 경우라면 그 다음날로부터 제 3자에 관하여 효력이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 이 경우부터 임차인은 대항력을 취득하여 기존의 임대차기간까지는 임차주택을 매수했던 사람에게 인도를 하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

 

 

또한 상가건물의 임대차보호법에서도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법등을 따르고 있는 사업자등록을 신청한다면 이 후부터 제 3자에게 대해서 효력이 생기게 된다고 규정을 하고 있어서 새로운 매수인에게 기존 임대차계약을 가지고서 대항을 할 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

그래서 임대차 중인 주택이나 상가건물을 매도하려고 한다면 일반적으로 매도인과 매수인은 부동산 매매계약과 더불어서 임대차계약 또한 승계를 하기로 약정을 하고서 임대차보증금반환채무에 대해 매수인이 넘겨받게 되면서 임대차보증금 반환의 채무액만큼 매매대금에서 공제를 해서 나머지 매매대금만을 지급하게 되는 경우가 대부분의 사항들 인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

이 경우에는 임차인이 임대차기간이 종료가 된 이후에 새로운 매수인에게 임대차보증금의 반환을 청구하였으나 매수인의 자력 부족으로 인해서 임대차보증금을 돌려받지 못할 경우에 임차인은 당초의 임대인인 매도인에게 임대차보증금의 반환에 대해 청구를 할 수 있다는 것이 법의 논리인 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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임대차계약 만료 전 이사 중개수수료 부담

 

 

당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익할 수 있게하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 임대차계약이라고 합니다. 임대차는 최단기에 관한 제한은 없으므로, 당사자는 자유로이 정할 수 있는데요. 그러나 임대차를 한 목적에 비추어 약정기간이 지나치게 불합리하다고 인정되는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임대차의 최단기 존속기간은 차임을 지급하기로 정한 기간으로 해석하여야 한다는 것이 일반적인 견해입니다. 다만 주택에 관한 경우 주택임대차보호법에 의해 최단기 존속기간이 2년으로 되어 있습니다.

 

 

 

 

그리고 계약으로 기간을 정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 계약해지의 통고가 있으면 임대차관계가 종료하게 되나, 이렇게 되면 해지통고를 받은 당사자는 예측하지 못한 손실을 입게 될 염려가 있으므로 이를 위하여 일정한 제한을 두고 있습니다. 즉, 부동산의 임대차에 있어서는 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 경과한 후에 해지의 효력이 생기고, 동산의 임대차에 있어서는 어느 당사자가 해지통고를 하든지 그 통고를 받은 날부터 5일이 경과한 다음에 해지의 효력이 생깁니다.

 

그럼, 임대차계약 만료 전 이사를 할경우 중개수수료 부담은 누가 해야 할까요? 김명수변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

a부부는 신혼집을 알아보려고 하는 중인데요. 소음이 심하거나 대대적인 공사를 해야 할 주택 문제가 생기면 어떻게 하냐고 질문을 하자 집주인은 윗층에 노부부만 살기 때문에 시끄럽지도 않고 공사를 해야 할 만한 문제도 절대 생기지 않을것이라고 장담했습니다. 그래서 a부부는 계약서에 이런 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 기재해 주도록 요청했고, 집주인은 전세금 2000만원을 더 준다면 기재해주겠다고 하고, a부부는 전세금을 더 주고 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 넣은뒤 임대차계약을 했습니다.

 

 

 

 

하지만, 윗층에서 들려오는 소음소리에 이사온지 3달만에 다른곳으로 이사를 가기로 결정했는데요. 집주인에게 사실을 알리자 집주인은 괜한 트집이라며, 보증금을 받응려면 알아서 새로운 임차인을 구해놓고 나가라고 하며, 새로운 임차인을 구하는데 들어가는 중개수수료 비용도 관행이라는 이유로 a부부에게 내야 한다고 할 시 a부부는 중개수수료를 부담해야 할까요?

 

 

 

 

부부는 문제가 발생하면 언제든지 이사를 갈 수 있다는 특약을 넣었으므로 층간소음의 문제로 인해 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 이유로 해지하는 경우라면 a 부부가 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 부담할 이유는 없으며, 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다.

 

 

 

 

임대차 계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한, 기간을 정한 임대차의 경우 기간이 종료함으로써 계약이 종료되는 것이 원칙입니다. 따라서 계약기간 중 해지가 가능하려면, 임대차계약서 상 계약 해지 사유로 임차인의 사정에 의해 계약 해지가 가능하다는 조항이 있어야 합니다. 위 사례의 경우와 같이 이에 대한 특약이 존재하고, 이러한 특약에 따라 해지하는 경우라면 임차인이 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다.

 

 

 

 

이에 대하여 법제처는 “중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 중개업자가 수수료를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로, 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개수수료를 내지 않아도 된다”고 보고 있습니다.

 

 

 

 

다만, 이러한 특약이 없는 경우에는 임대차계약 기간 중 해지권이 발생할 여지는 없습니다. 따라서 계약 기간 중 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하고, 통상 임대인은 계약해지에 합의해주는 조건으로 새임차인을 구해놓을 것, 중개수수료를 부담할 것 등을 요구하는 것인데, 이는 일종의 조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석될 수 있습니다. 그래서 위 조건을 받아들일지, 중개수수료 상당액이 손해배상금으로서 적절한 수준인지는 임차인의 사정에 따라 판단하면 될 것이며, 만약 이러한 경우가 발생했다면 결국 임대인과 잘 협의를 하는 방법이 최선입니다.

 

 

 

 


 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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