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  1. 2014.08.07 임대차계약 만료 전 이사 중개수수료 부담

임대차계약 만료 전 이사 중개수수료 부담

 

 

당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용,수익할 수 있게하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 임대차계약이라고 합니다. 임대차는 최단기에 관한 제한은 없으므로, 당사자는 자유로이 정할 수 있는데요. 그러나 임대차를 한 목적에 비추어 약정기간이 지나치게 불합리하다고 인정되는 경우에는, 특별한 사정이 없는 한 임대차의 최단기 존속기간은 차임을 지급하기로 정한 기간으로 해석하여야 한다는 것이 일반적인 견해입니다. 다만 주택에 관한 경우 주택임대차보호법에 의해 최단기 존속기간이 2년으로 되어 있습니다.

 

 

 

 

그리고 계약으로 기간을 정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 계약해지의 통고가 있으면 임대차관계가 종료하게 되나, 이렇게 되면 해지통고를 받은 당사자는 예측하지 못한 손실을 입게 될 염려가 있으므로 이를 위하여 일정한 제한을 두고 있습니다. 즉, 부동산의 임대차에 있어서는 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1월이 경과한 후에 해지의 효력이 생기고, 동산의 임대차에 있어서는 어느 당사자가 해지통고를 하든지 그 통고를 받은 날부터 5일이 경과한 다음에 해지의 효력이 생깁니다.

 

그럼, 임대차계약 만료 전 이사를 할경우 중개수수료 부담은 누가 해야 할까요? 김명수변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

a부부는 신혼집을 알아보려고 하는 중인데요. 소음이 심하거나 대대적인 공사를 해야 할 주택 문제가 생기면 어떻게 하냐고 질문을 하자 집주인은 윗층에 노부부만 살기 때문에 시끄럽지도 않고 공사를 해야 할 만한 문제도 절대 생기지 않을것이라고 장담했습니다. 그래서 a부부는 계약서에 이런 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 기재해 주도록 요청했고, 집주인은 전세금 2000만원을 더 준다면 기재해주겠다고 하고, a부부는 전세금을 더 주고 문제가 발생하면 언제든지 이사를 가도 좋다는 특약사항을 넣은뒤 임대차계약을 했습니다.

 

 

 

 

하지만, 윗층에서 들려오는 소음소리에 이사온지 3달만에 다른곳으로 이사를 가기로 결정했는데요. 집주인에게 사실을 알리자 집주인은 괜한 트집이라며, 보증금을 받응려면 알아서 새로운 임차인을 구해놓고 나가라고 하며, 새로운 임차인을 구하는데 들어가는 중개수수료 비용도 관행이라는 이유로 a부부에게 내야 한다고 할 시 a부부는 중개수수료를 부담해야 할까요?

 

 

 

 

부부는 문제가 발생하면 언제든지 이사를 갈 수 있다는 특약을 넣었으므로 층간소음의 문제로 인해 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 이러한 이유로 해지하는 경우라면 a 부부가 새로운 임차인을 구하기 위한 중개수수료를 부담할 이유는 없으며, 중개수수료는 임대인이 부담해야 합니다.

 

 

 

 

임대차 계약에 있어서 특별한 사정이 없는 한, 기간을 정한 임대차의 경우 기간이 종료함으로써 계약이 종료되는 것이 원칙입니다. 따라서 계약기간 중 해지가 가능하려면, 임대차계약서 상 계약 해지 사유로 임차인의 사정에 의해 계약 해지가 가능하다는 조항이 있어야 합니다. 위 사례의 경우와 같이 이에 대한 특약이 존재하고, 이러한 특약에 따라 해지하는 경우라면 임차인이 중개수수료를 부담할 이유는 없습니다.

 

 

 

 

이에 대하여 법제처는 “중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 중개업자가 수수료를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로, 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개수수료를 내지 않아도 된다”고 보고 있습니다.

 

 

 

 

다만, 이러한 특약이 없는 경우에는 임대차계약 기간 중 해지권이 발생할 여지는 없습니다. 따라서 계약 기간 중 계약을 종료시키려면 당사자간 해지에 관한 합의가 필요하고, 통상 임대인은 계약해지에 합의해주는 조건으로 새임차인을 구해놓을 것, 중개수수료를 부담할 것 등을 요구하는 것인데, 이는 일종의 조건부 합의해지 또는 기간 전 해지로 인한 손해배상금 청구로 해석될 수 있습니다. 그래서 위 조건을 받아들일지, 중개수수료 상당액이 손해배상금으로서 적절한 수준인지는 임차인의 사정에 따라 판단하면 될 것이며, 만약 이러한 경우가 발생했다면 결국 임대인과 잘 협의를 하는 방법이 최선입니다.

 

 

 

 


 

Posted by 이혼과 부동산소송, 김명수변호사

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